6000億巨債難阻 房企"戰(zhàn)略性”搶地熱情高漲

     盡管中期業(yè)績顯示63家上市房企共背負5867億元巨額債務，但將近6000億的巨債，卻無礙其“戰(zhàn)略性”拿地的熱情。進入8月以來，地產企業(yè)頻頻展開搶地行動，土地價格大幅回升。

    業(yè)內人士分析認為，從近期國土部打擊囤地、銀監(jiān)會整頓信托釋放的信號來看，土地和資金或將成為下一階段的調控重點。

    土地價格大幅回升

    樓市調控3個多月后，土地市場價格又開始蠢蠢欲動。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國8月份賣地成交量盡管下滑，成交價卻大幅回升，8月第一周監(jiān)測的20個主要城市整體成交樓面均價為3513元/平方米，是前一周的2.4倍，其中住宅用地成交均價大幅回升，高達6594元/平方米，更是前一周的3.2倍。

    8月19日，國土資源部公布今年各地上報閑置土地2815宗，并通報了對西安立豐御海置業(yè)等7宗案件的處理情況，以及對廣州謝村地塊等6宗土地違法違規(guī)案件掛牌督辦。地產人士認為，國土部曝光如此大量的土地被閑置，也釋放出一個信號，下半年的調控重點可能發(fā)生轉變。

    不過，中原地產研究報告指出，從目前土地成交情況看，違規(guī)用地清查力度的加大，尚未對土地市場造成直接影響。開發(fā)商對北京、重慶主城區(qū)等地優(yōu)質地塊的追捧絲毫沒有降溫，多幅地塊成交溢價率達100%以上，從而拉高宅地成交溢價率達54%，為近兩個月來的最高。

    房企“戰(zhàn)略性”

     拿地熱情高漲

    事實上，8月份以來，地產企業(yè)在土地市場的表現(xiàn)頗為搶眼。

    8月4日，遠洋地產首次進軍上海，公司旗下北京遠乾置業(yè)有限公司以19億元拿下上海羅店兩幅低密度住宅地塊，兩塊地塊樓板價均超過20000元/平方米，成為羅店區(qū)域內新的單價地王。

    繼7月份華僑城、華潤置地、中心漁港三大開發(fā)商在津戰(zhàn)略拿地，取得規(guī)劃總建筑面積達到50萬-200萬平方米綜合用地后，8月份前三周，天津海航和天安數(shù)碼城分別拿下濱海新區(qū)區(qū)域及張家窩區(qū)域大幅綜合用地，總面積累計逾70萬平方米，進行天津戰(zhàn)略布局。

    金地集團在土地市場也開啟了加速模式。8月20日，金地上海公司競得寧波市慈溪太屺地塊，競得總價為13.6億元，樓面地價8495元/平方米。當日，同時競拍的緊臨該地塊的“文化商務區(qū)用地”由寧波恒元地產獲得，同為住宅用地，其競得總價為16.1億元，樓板價高達10868元/平米。

   “戰(zhàn)略性拿地將成為開發(fā)商在2010年二季度后的主要任務。”多家機構分析人士認為，在當前土地價格漸趨回落的環(huán)境下，開發(fā)商新一輪的全國性布局正深入展開，這也是近期全國土地市場成交量上升的重要原因。

    土地、資金或成調控重點

    對于土地市場的變化，有關部門似乎已有所覺察，政府調控方式也多管齊下。

    8月下旬，銀監(jiān)會要求中資銀行將人民幣1-1.5萬億元(合1500-2200億美元)的資產負債表外信托貸款轉入表內。而信托融資是替代銀行貸款的融資渠道，要求銀行整頓信托融資，無疑將減少房地產業(yè)可獲得的資金。

    穆迪發(fā)布報告，認為此舉會對中國房地產開發(fā)商產生負面信用影響。其中可能受影響的開發(fā)商包括綠城、沿海綠色家園和合景泰富地產，這些開發(fā)商在銀行收緊放貸標準時曾受益于上述的信托融資。

    而商品房預售監(jiān)管措施也被提上日程。8月17日，有報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，與此同時，西安、蘇州等地的房管部門也在醞釀類似措施。

    中原集團研究董事程澐分析，預售款專款專用“一旦此舉嚴格執(zhí)行，將大大降低開發(fā)商的現(xiàn)金周轉率，資金騰挪空間受限”。程澐分析，從近期的政策導向不難看出，目前的調控基調在抑制投資、投機的同時，將加強對開發(fā)商資金和土地的監(jiān)管。