住建部專家：未來一年住宅供需關(guān)系將扭轉(zhuǎn)

    中國住建部政策研究中心副主任秦虹在今日舉行的“中國平安財(cái)富論壇”上表示，由于新政出臺，推遲開盤的現(xiàn)象普遍存在。5-8月份本來要開工銷售的樓盤延期開盤銷售，加劇了后期銷售的壓力。今年下半年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)是非常充足的，未來一年供求失衡的狀況會(huì)扭轉(zhuǎn)。

未來一年住宅供需關(guān)系將扭轉(zhuǎn)

    秦虹在論壇上引用數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)的供給正在高速擴(kuò)張，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和新開工面積分別為2.4萬億元和9.2億平方米，較去年同期分別增長37.2%和67.7%，增速是歷史高位；在建商品房面積達(dá)25億平方米，已經(jīng)達(dá)到去年全年的水平；同時(shí)103個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量增長100%以上。

    而調(diào)控新政改變了市場預(yù)期，壓制了需求，重點(diǎn)城市住宅成交明顯下降，這意味著2005年開始的供需緊張格局將改變。2004年之前房地產(chǎn)的供需基本平衡，但是2005年開始竣工銷售比持續(xù)高于1，2009年竣工銷售比達(dá)到1：1.5，創(chuàng)歷史新高。

    由于新政出臺，推遲開盤的現(xiàn)象普遍存在。5-8月份本來要開工銷售的樓盤延期開盤銷售，也加劇了后期銷售的壓力。

    因此秦虹非常有信心的認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)是非常充足的，今年下半年和明年上半年供求失衡的狀況會(huì)扭轉(zhuǎn)。

房企將難再靠囤地獲利

    秦虹認(rèn)為，過去房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式一是靠土地，企業(yè)采取大規(guī)模拿地、慢速開發(fā)的做法，獲取土地增值收益；二是靠房價(jià)快速上漲獲得收益。

    調(diào)控新政的多項(xiàng)措施均克制了土地盈利的模式，比如完善土地招拍掛制度、縮小出讓土地規(guī)模、提高土地出讓價(jià)款首次交納比例、縮短支付尾款時(shí)間、嚴(yán)格約定開工時(shí)間和竣工時(shí)間、提高土地繳款的一次性付款時(shí)間、加大土地增值稅征繳力度、控制房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

    秦虹認(rèn)為，將來土地對于房企的價(jià)值將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)需要依靠自己的競爭優(yōu)勢來擴(kuò)大盈利，有產(chǎn)品優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢的企業(yè)將會(huì)得到市場的認(rèn)可。秦虹的比喻來說，之前大家都去搶面粉，將來則是要做優(yōu)秀的面包師。

內(nèi)地住宅仍具增長空間

    當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重大趨勢是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，將低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地。秦虹認(rèn)為，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

    隨著產(chǎn)業(yè)升級，沿海的特大城市第三產(chǎn)業(yè)所占比例會(huì)越來越大，這會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來重大機(jī)會(huì)。秦虹引用的大城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示商業(yè)地產(chǎn)銷售面積增速明顯高于住宅，1-6月，住宅銷售面積增長20%，而商業(yè)用房銷售面積增長57%，辦公樓交易銷售面積增速高達(dá)91%。

    同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)更加成熟，在特大城市的住房交易中，二手房交易相對新房交易的比例會(huì)越來越大。

    內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引人口向城市集中，帶來的城市擴(kuò)張、相應(yīng)帶來住宅真實(shí)需求的不斷擴(kuò)大，因此內(nèi)地住宅市場將來會(huì)繼續(xù)保持高速的增長。在本輪調(diào)控下，內(nèi)地住宅銷售受影響相對較小，顯示內(nèi)在的真實(shí)需求支撐 。