地方專項債加速“輸血”房地產

      今年以來，地方新增專項債正加速投向房地產。

　　數據顯示，今年4月全國地方政府新增發行的1763億元專項債中，明確主要投向房地產規模為336億元，環比3月份增加了30%。

　　其中，土儲類新增專項債同樣快速審批。4月土儲類專項債規模達到210億元，累計發行517億元。

　　目前來看，土儲類專項債主要集中于少數省市，且土地回收方面仍較為緩慢，已發布專項債明細清單中的項目大多數土儲類項目仍是一級土地開發。

　　今年年初，財政部明確擴大專項債使用范圍，允許用于房地產兩個領域，地方可根據需要，統籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房，政策的效果將在2025年逐步釋放，預計接下來各地將進一步加快政策落地。

　　2025年4月，中央政策面多次發聲要求加力穩市場，加快構建房地產發展新模式，有關房地產領域的專項債加速推進。

　　據CRIC整理發現，今年4月全國地方政府新增發行的1763億元專項債中，投向房地產相關領域合計717億元，占比40%，較上月提升8個百分點。其中，明確主要投向房地產規模為336億元，環比3月份增加了30%。

　　從累計數據來看，1-4月新增專項債累計發行1.1萬億，其中3891億投向房地產相關領域，占比35%，明確主要投向房地產的額度為1646億元，占比15%。

　　實際上，從單月來看全國新增專項債環比有所減少，在這一背景下，明確投向房地產的部分卻仍在環比增長30%有個很重要的原因，即土儲類專項債顯著增加。據CRIC整理，4月土儲類專項債規模達到210億元，達到今年第二高。

　　在專項債支持配合下，存量收儲將加速落地，并為其他政策落地成功做出表率。

　　實際上，自2024年11月自然資源部《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）發布以來，地方政府積極推進。

　　據CRIC整理，今年以來投向房地產相關領域的專項債最多的是廣東，今年2月廣東便打響了利用專項債收購存量土地的“第一槍”，1-4月廣東投向房地產相關領域的專項債已達到1618億元。此外山東也在積極推進，1-4月投向房地產相關領域的專項債僅次于廣東，為1381億元。一線城市中，北京以572億元排在第5，上海以227億元排在第17。

　　聚焦4月，湖南、山東和廈門明顯發力，三個省市發行房地產類專項債合計531億元，占房地產類新增專項債74%。但三地各有優先級，比如湖南發行大額土儲專項債，同時以基建+保障房項目平衡民生需求，山東則加力推進棚改，而廈門城中村改造優先級更高。

　　值得注意的是，4月明確主要投向房地產領域的336億元專項債中，有62%用于土地儲備。1-4月土儲類專項債發行517億元，占比為31%。

　　進一步從專項債文件公布的相關明細項目列表來看，僅3宗地塊明確為土地回收類項目，均位于衡陽市，涉及專項債額度共計4.65億元。

　　廈門亦是如此，從明細項目列表來看均為一級開發。

　　相較于目前各地已經發布的超2000億元的土地回購清單而言，目前專項債清單中涉及土地回購的部分并不多，土地回收方面仍較為緩慢。

　　實際上，存量土地回購是行業止跌回穩的核心引擎。

　　CRIC數據顯示，截至2023年底，總土地儲備面積TOP10合計總土儲面積約85591萬平方米。若這些土儲面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對整體市場產生巨大影響。

　　在專項債支持配合下，存量收購土地真正有效落地還面臨一些痛點待解決。比如是否有足夠的資金支撐房企來解押土地、如何更加合理確定收購價格，另外運用專項債收儲存量閑置土地再次出讓原則上不用于商品房建設也將影響政府參與積極性。

　　通過地方政府專項債支持地方收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置，是房地產行業“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措，也是實現“促進房地產市場止跌回穩”，構建房地產發展新模式的重要政策工具。

　　盡管存量土地回購的落地仍較為緩慢，但可以確定的是，收儲政策有望在部分房地產市場和地方財政相對較好的城市快速落地，促進房地產潛在庫存更快回到合理水平。