部門聯(lián)合作戰(zhàn)降房價(jià) 樓市調(diào)控第二波悄然到來

1：土地市場，政策收緊

　　國土部近日了新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)了國內(nèi)囤地情況，揭開了開發(fā)商囤地的六大伎倆。并表示將采取得力措施，加快清理查處工作，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。

　　影響：

　　8月17日，房山長溝的兩個(gè)地塊再次“流標(biāo)”，這是本月以來，北京土地市場的第三次流標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，樓市新政后京城土地市場流標(biāo)地塊達(dá)9塊。

　　新政前后，溢價(jià)率、樓面價(jià)兩重天，下跌過6成，樓面價(jià)低于09年

　　北京中原根據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：截止8月17日，北京共出讓土地為137塊，其中新政以后出讓70塊，超過新政前平均水平，而樓面價(jià)則明顯出現(xiàn)下調(diào)，其中總樓面價(jià)從6654元下調(diào)了58.3%，到新政以后的2778元每平米，住宅的樓面價(jià)也從新政前的12258元，下調(diào)到了新政以后的5113元每平米。

下調(diào)近6成

　　新政以后的樓面價(jià)僅為2778元每平米，甚至低于09年同期。

溢價(jià)率更是從新政之前的110.6%下調(diào)了大半，目前的溢價(jià)率僅為23.2%。達(dá)到09年來的最低點(diǎn)。

　　8月開始明顯的住宅土地放量，大部分為低價(jià)成交，可能對周圍的商品房市場起到明顯的拉低價(jià)格作用。

　　2：開發(fā)商利用預(yù)售款可能收緊

　　近日有消息稱，北京市正在制定《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，核心內(nèi)容是：今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷售證的前提條件；房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購房人到監(jiān)管銀行付款或通過專用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；

　　影響

　　開發(fā)商開發(fā)資金組成：自有資金、銀行貸款、預(yù)售資金，收緊預(yù)收款管理相當(dāng)于自有資金比例上漲超過10%。

　　09年，為了應(yīng)對金融危機(jī)擴(kuò)大投資刺激消費(fèi)，國務(wù)院于5月27日公布將普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

　　1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金2994.9億元，比上年同期下降0.2%。其中，金融貸款707.8億元，下降45.5%；自籌資金963.8億元，增長1.2倍；定金及預(yù)收款771億元，與上年同期持平。

　　從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出，因?yàn)榻衲晏貏e是4月來的宏觀調(diào)控政策頻出，金融貸款在開發(fā)商開發(fā)資金中的比例已經(jīng)明顯下調(diào)，貸款占比前7月已經(jīng)少于自籌及定金預(yù)售的占比。而定金及預(yù)售占開發(fā)商資金中的重要性逐漸加大。一旦收緊開發(fā)商的預(yù)收款，將相當(dāng)于收緊開發(fā)商的自籌資金比例，在已經(jīng)因?yàn)橘J款收緊而增加了自籌資金比的開發(fā)商來說，預(yù)售款管理將提高自籌資金比10%以上，很可能導(dǎo)致開發(fā)商為了加快銷售節(jié)奏，

　　3：二手房貸款繼續(xù)收緊

　　自7月19日建委發(fā)布鑰匙盤發(fā)放的通知后，據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，截止8月18日，所有銀行已經(jīng)全部實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸。

　　影響

　　房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺3個(gè)月后，北京市的個(gè)人住房貸款也連續(xù)3個(gè)月環(huán)比降幅超過40%。央行營管部公布的7月份北京市金融運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月個(gè)人住房貸款環(huán)比大降93%。數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房本外幣貸款增加1.6億元，而在6月份此數(shù)據(jù)約為24億元。

　　“涉房”貸款增量從首位退居第五

　　數(shù)據(jù)：7月份，北京市人民幣貸款增加164.7億元，前7月累計(jì)增加2234.1億元，余額同比增速13.6%，比上月提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期下降12.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　從新增貸款投向看，房地產(chǎn)業(yè)從以往的首位退居到第5位。7月份中資金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款前5位的行業(yè)分別是：批發(fā)和零售業(yè)增加109.5億元，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)增加97億元，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增加29.4億元，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)增加22.7億元，房地產(chǎn)業(yè)增加10億元。

　　北京中原認(rèn)為，二套房貸款雖然是本次新政的主要措施，但是在新政執(zhí)行前三個(gè)月大部分為部分執(zhí)行，而本月開始全面執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，將使得調(diào)控更加收緊。對市場很可能出現(xiàn)更大的影響，樓市從量跌到價(jià)跌的趨勢已經(jīng)明確。