萬科PK人大，誰的房價預測更靠譜？

    關于房價走勢預測方面，萬科和中國人民大學出現嚴重分岐。前段時間，人民大學發布的《中國宏觀經濟分析與預測報告》認為：2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，預計明年3月至4月是樓市全面調整的時點，房地產價格將出現接近20%的下滑。而近日萬科副總裁肖莉在公開場合表示，受政策調控和供求關系的影響，未來一年房價有下調壓力，但不可能出現大幅下跌，不可能出現20％的降幅。

    近些年，隨著房地產市場的持續繁榮，尤其是房價不斷高漲，關于房價走勢的預測亦層出不窮。有兩種流派呈極端化傾向。一種是嚴重看空派，動輒就認為房價必跌一半。持些論者，既有不著邊際的大忽悠派，也有所謂的知名學者教授，或許他們出發點并不算錯，但事實上卻誤導了部分民眾，使很多信徒一而再，再而三的錯過購房時機。

    另一種是盲目看漲派，不管政策松緊，他們都認為房價還將繼續飆升，比如“三年翻番論”就大行其道。這類預言者中既包括個別的著名學者，也有部分跟房地產開發有關的利益中人。聽從這類言論的購房者，確實獲得了資產升值的高收益。但持續多年唱多房價，客觀上成為房價猛漲的輿論助推者。而且，他們無視商品房作為一種資產，價格不可能永漲不跌的事實，更不愿面對每次調控后，樓市都會有所降溫，部分時期部分城市房價出現下跌（比如2008年下半年）的事實。
     上述兩種觀點都不免流于偏執。或者因特殊利益而別有用心的夸大論調，純屬大忽悠；或者偏重于學術化、理論化，根本沒有接觸過，也不大懂市場實際操作，北京社科院的某些報告和人大的這份報告即如此。人大報告通過建立模型，僅僅是測算房地產資金面和住宅供給面，就得出了70個大中城市房價將下跌20%的結論。

    而學術研究中，在建立模型測算時，是假定其他諸多變量是不變的，而實際上影響房價的變量錯綜復雜，不斷動態變化，這是幾乎所有通過模型預測房價走勢不靠譜的原因所在。如果這樣能準確預測房價，也就有辦法準確預測股價，那么學者們只須按此炒房炒股，即可成為超級富翁了。

    除了兩種非理性論者之外，還有一種市場派。這些人或機構（專業房地產市場研究機構和大型房地產商）多與市場比較近，他們的理論水平遠不如學者、教授，但對于市場的認知度和敏感度卻遠超后者，萬科就是一個典型。

    萬科的項目遍布全國40多個大中城市，只要匯總分析自己的樓盤銷售數據，就能基本知悉全國市場動態，其準確率甚至超過國家統計局。2008年11月王石第一個拋出“拐點論”，萬科率先進行促銷，結果證明其預測相當準確。

    正是在這一背景下，筆者認為萬科的觀點比人大觀點，更接近市場真實。肖莉表示：明年全國房屋庫存將逐步上升，但總體處于較低水平，因2010年供應不足，且未來樓市需求可能反彈，明年樓市缺乏大跌的基礎，2012年可能出現供不應求的情況。正由于對于明后年市場的謹慎樂觀，在當前嚴厲的調控之下，萬科依然積極拿地。想等著明年房價整體下跌20%的朋友，屆時可能會失望。而一線城市小幅下跌一些，還是值得期待的。