調控加碼開發商仍有對策 開發商資金鏈兩年內無虞

    越來越多的跡象顯示調控的力度正在加碼，11月29日起，央行再度調高存款準備金率。在一波緊接一波的調控面前，開發商到底缺不缺錢？如今，這一問題的答案不僅關系到行業的趨勢變化，也直接關系到房價的變動。

    中國人民大學最新的研究報告顯示，開發商由于年底還款壓力增加，不得不以降價的方式加速銷售，估計明年房價將在今年的基礎上下調20％。

    在連番調控措施的打擊下，11月下半月，部分城市樓市反而開始小幅回暖。統計顯示，樓市供需博弈并未逆轉，按照現在的銷售速度，上海住宅市場僅需4個月就能消化完所有新房，深圳目前的新房可售量僅需27周就能被市場完全消化。

在這種情況下，開發商是否會因資金鏈緊繃而降價銷售？

壓力兩年后才顯現

    “從2010年12月起，房地產企業進入還款高峰期，應付款累計增速將超過30％。”人民大學經濟學院副院長劉元春表示，除了還款高峰期，加上銷售的下滑、貸款條件的提高、上市公司增發和票據融資難度加大等因素，房地產企業資金來源將出現快速惡化，預計到2011年一季度將出現大幅度負增長。而另一方面在政府加強土地和房產開發進度管理、整頓市場秩序的作用下，房地產開發投資和新上馬項目大量增加，這直接導致未來資金需求壓力加大。

      12月1日，《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》將正式施行。從監管層內傳出的消息稱，如果北京實施順利，預售資金監管將向全國推廣。有評論認為，全行業實施這一措施后，開發商的資金騰挪將嚴格受限，以前“十個鍋子，七個蓋”的經營模式將被迫改變為“十個鍋子，十個蓋”。開發商的資金壓力因此大增。

    此前，市場曾傳出銀行將停止開發貸發放，傳言導致了A股房地產板塊股價全線回落。此后雖然四大國有銀行否認了這一傳言，可是有跡象顯示，基層銀行的開發貸明顯收緊。這些壓力果然如劉元春所言，直指開發商的資金鏈。

    然而，10月的數據卻顯示房企的資金依舊穩健。中信證券（600030）近日發布的一份研究報告稱，上市房企三季報的一大特點是資金緊張狀況得到了緩解。行業的有息負債率為32.37％[有息負債率=（短期借款一年到期非流動負債 長期負債 應付債券）/總資產]，比今年中報反而降低了0.5個百分點。同時，全行業的短期還款壓力不升反降。顯然，雖然經過了近6個月的調控，可開發商的資金情況卻沒有專家推測的緊張。

    銀監會最新的調研數據顯示，在60家大型房企集團貸款期限結構中，一年內到期的大額貸款占比為28.3％，2012年年底前到期的大額貸款占比為63.6％。開發商貸款集中到期的情況較為明顯。那么，開發商還款壓力最大之時應該在2012年年底。此前業內人士也告訴《中國經營報》記者，開發商已逐步將還款集中期延長到兩三年后，開發商是在賭調控的延續性。