我的觀點(diǎn)與人大正相反,明年二季度樓市將向上拐

    近日，中國人民大學(xué)發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》認(rèn)為：在房地產(chǎn)新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及房地產(chǎn)調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，預(yù)計(jì)明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑。

    雖然沒看到報(bào)告全文，但要點(diǎn)應(yīng)沒有多少疑義，媒體圍繞房價(jià)下跌20%和明年3-4月份樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)進(jìn)行炒作。對于這兩個(gè)重要的觀點(diǎn)，我都持質(zhì)疑態(tài)度。

    關(guān)于房價(jià)下跌20%。這里所謂的房價(jià)，到底是指成交均價(jià)、價(jià)格指數(shù)，還是同質(zhì)房屋價(jià)格？語焉不詳。而這三種價(jià)格差別很大。地方城市和行業(yè)內(nèi)做分析時(shí)，常用成交均價(jià)，好處是計(jì)算簡單，但不能反映成交結(jié)構(gòu)變化；每月公布一次的全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格是一種價(jià)格指數(shù)，其波動幅度明顯小于均價(jià)和同質(zhì)房屋價(jià)格；同質(zhì)房屋價(jià)格最能說明問題，但很難準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，老百姓感受的房價(jià)一般指這種價(jià)格。

    另外，報(bào)告中的價(jià)格沒說明區(qū)域性，從報(bào)告語境分析，極有可能是指代全國。如果真是指代全國，則20%的跌幅純屬夸大其辭，甚至是聳人聽聞。2008年全國樓市低迷，但成交均價(jià)相較2007年是持平的，2010年更不可能下跌20%；指數(shù)價(jià)格就更不可能了。若指代部分城市，比如一線城市的同質(zhì)房屋價(jià)格，倒真有可能下跌20%，而成交均價(jià)和指數(shù)價(jià)格的可能性不大。

    單以價(jià)格而論，我認(rèn)為明年年中相比現(xiàn)在，全國商品住宅成交均價(jià)可能會基本持平；明年年中，70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)同比會出現(xiàn)5%以內(nèi)的小幅下跌；全國范圍的同質(zhì)房屋價(jià)格無法衡量，但一線城市和部分二線城市的房價(jià)將出現(xiàn)10-20%不等的下跌。

    關(guān)于明年3-4月份市場出現(xiàn)拐點(diǎn)。這個(gè)觀點(diǎn)比房價(jià)下跌20%更不靠譜。首先，要搞清楚以什么指標(biāo)作為市場拐點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)是最有說服力的指標(biāo)，能夠反應(yīng)行業(yè)整體溫度，而這一指標(biāo)今年3月觸頂后就開始持續(xù)回落（其中10月微幅上漲是屬于偶然，11月將繼續(xù)下滑），所以4月就是由上行轉(zhuǎn)下行的拐點(diǎn)。按照歷史規(guī)律，明年二三季度，國房景氣指數(shù)可能會觸底反彈，行業(yè)將重新步入上升通道。

    若以商品房成交量論，則9月極有可能是今年全國房屋成交量的月度高點(diǎn)，從10月就開始下拐了，預(yù)期11月至明年2月，都會保持下跌或低位盤整態(tài)勢。今年全國新建商品住宅成交量將比去年增長5%左右，預(yù)計(jì)明年將比今年出現(xiàn)小幅下跌。

    若以價(jià)格指數(shù)論，則今年6月70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)就曾出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長，可惜只是曇花一現(xiàn)，7-8月連續(xù)兩個(gè)月房價(jià)環(huán)比持平，也即不漲不跌，9月市場反彈導(dǎo)致價(jià)格重新上漲0.5%，10月環(huán)比漲幅回落0.2%。在 “9.29新政”的強(qiáng)力壓制下，估計(jì)11月房價(jià)就極有可能出現(xiàn)小幅的環(huán)比負(fù)增長。因此，或者說今年6月房價(jià)出現(xiàn)下行拐點(diǎn)，9-10月的上漲只是異動；或者說今年11月房價(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)。這兩種說法都有一定道理。預(yù)計(jì)明年二季度，房價(jià)環(huán)比將出現(xiàn)正增長，也即可能重現(xiàn)向上拐點(diǎn)。

    人大報(bào)告有些偏學(xué)術(shù)化了，暫且拋開上述分析，近幾年來，每年3-4月份，房地產(chǎn)市場都會隨著自然界氣溫的上升，而出現(xiàn)復(fù)蘇和回暖。這一季節(jié)性因素非常重要，那個(gè)時(shí)間點(diǎn)不太可能出現(xiàn)行業(yè)的下行拐點(diǎn)。依我看來，反倒是出現(xiàn)上行拐點(diǎn)的可能性更大一些。