專家建議對普通收入的居民免征或少征房產(chǎn)稅

      推進房產(chǎn)稅試點引弓待發(fā)。筆者認為，當前房地產(chǎn)市場是一個賣方市場，再加上隨著房屋租賃價格的不斷回升，房產(chǎn)稅征收的比例非常容易被投資收益所彌補。因此，房產(chǎn)稅改革只是在稅制上進行的完善，在抑制不合理需求以及調(diào)節(jié)房價方面的效果不應(yīng)寄予過多的期望。

　　建立“普遍征收，免征部分返還”的征收機制。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)為課征對象，以課征時點計稅對象評估值為計稅依據(jù)，對房地產(chǎn)保有期間征收的一種財產(chǎn)稅，凡是“擁有”房地產(chǎn)的人，都有按照不動產(chǎn)的評估價值納稅的義務(wù)，因此，房產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有的住房普遍征收。但考慮到我國經(jīng)濟發(fā)展階段和居民收入水平，再加上這項改革情況復(fù)雜，影響面大，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。

　　至于免征條件的設(shè)定是較為復(fù)雜的工作，應(yīng)本著住房套數(shù)和面積兼顧的原則，免征首套房和第二套改善性住房，重點征收第三套以上住房的房產(chǎn)稅，另外在每套住房面積上也要有一定的約束?？傊?，在現(xiàn)階段，免征的基本思路是，對普通居民自有居住用房產(chǎn)少量征稅或者不繳稅，而針對豪華住宅、多套房產(chǎn)、投機客購買的房產(chǎn)是主要征稅對象。然而，這套免征辦法的前提是可以清楚地甄別出投機客、多套房產(chǎn)持有者與只有一套房產(chǎn)的普通居民。因此，筆者建議，當前采取“普遍征收-免征部分返還”的模式，并且根據(jù)家庭所在地區(qū)情況制定統(tǒng)一的免征返還標準。這一方面能夠保障稅收收入，另一方面能更好地與未來普遍征稅的制度相銜接。

　　征稅基礎(chǔ)由房地產(chǎn)原值調(diào)整為市場評估值。從國外房產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢看，房產(chǎn)稅改按房地產(chǎn)市場評估值的一定比例作為計稅依據(jù)已成為世界主要經(jīng)濟發(fā)達國家的共識。為了真實地反映房地產(chǎn)的市場價值，公平稅收負擔、體現(xiàn)“量能負擔”的原則，使稅收與經(jīng)濟發(fā)展和物價水平同步增長，房產(chǎn)稅應(yīng)將原來按賬面原值計稅、從租計稅辦法，一律改為按市場評估值為計稅依據(jù)。按市場評估值再給予一定幅度的折扣后計稅，主要是考慮到房價升降的變化因素和房產(chǎn)的新舊程度，也照顧到不同納稅人的負擔能力，這也是美國等經(jīng)濟發(fā)達國家較多采用的做法。

　　建立浮動的、差別化的稅率體系。房產(chǎn)稅不應(yīng)是固定稅率，而應(yīng)采取浮動稅率制，在經(jīng)濟不景氣的階段，可以通過退稅來刺激經(jīng)濟，而在房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的階段，則可調(diào)高稅率，抑制需求、給市場降溫。另外，房產(chǎn)稅在實施中可以分幾步走，首先對商業(yè)物業(yè)提高稅率，再對多套住房和豪宅征收物業(yè)稅，然后再逐步過渡到所有住房。在初期，針對商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質(zhì)的房產(chǎn)也要實行由高到低差別化的稅率。稅率設(shè)計要使結(jié)果符合二八原則，80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅。

　　此外，應(yīng)將房產(chǎn)稅作為地方政府主體稅種來培育，使之隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐步成為地方政府的主要收入來源。在全國統(tǒng)一稅制的前提下，賦予地方政府較大的管理權(quán)限，促使地方因地制宜。

　　房產(chǎn)稅在實施中可以分幾步走：首先對商業(yè)物業(yè)提高稅率，再對多套住房和豪宅征收物業(yè)稅。在初期，針對商鋪、高檔住宅、多套住房以及普通住宅等不同性質(zhì)的房產(chǎn)也要實行由高到低差別化的稅率。稅率設(shè)計要使結(jié)果符合二八原則，80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民無需納稅或只需交納很少的稅。