房企將面臨十年最大危機(jī)

   2007年底到2009年初是近年房企最痛苦的時(shí)間，許多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈都到了即將崩裂的程度，幸好次貸危機(jī)爆發(fā)之后，為了抗擊次貸危機(jī)的影響，中國(guó)開始了為期長(zhǎng)達(dá)3年的寬松貨幣政策，大量的信貸涌向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資容易，購(gòu)房者貸款容易，于是，調(diào)控不到一年，房企就從危機(jī)中走出，開始另一輪輝煌的業(yè)績(jī)和神話締造的過(guò)程。
房?jī)r(jià)似乎不會(huì)降，或者說(shuō)，降了一定還會(huì)漲，開發(fā)商們幾乎已經(jīng)形成共識(shí)，而政府的調(diào)控手段，往往除了帶來(lái)任大炮幾聲抨擊之外，多數(shù)開發(fā)商只是嗤之以鼻。

    開發(fā)商之所以堅(jiān)信房?jī)r(jià)的未來(lái)，關(guān)鍵在于腰桿子有錢，都說(shuō)了，錢多人膽大。所以，調(diào)控最終要實(shí)現(xiàn)讓開發(fā)商降價(jià)的目的，就是要想辦法讓開發(fā)商缺錢。任何一個(gè)開發(fā)商，如果他的賬戶上還有著數(shù)十億的資金，而銀行還在追著要給他貸款，誰(shuí)能指望他會(huì)降價(jià)？最多，房子不好賣？那就明年再賣?？墒且邱R上揭不開鍋了，不降公司資金鏈就要斷了，也就只好降價(jià)了?？纯?8年那一撥降價(jià)的潮流，哪一個(gè)開發(fā)商不是因?yàn)槿卞X降價(jià)？

    二次調(diào)控最有力的就是限購(gòu)，而比限購(gòu)更讓開發(fā)商痛苦的，則是預(yù)售資金的監(jiān)管。

    北京最新出臺(tái)的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。此《辦法》將于12月1日起實(shí)行。

　　商品房預(yù)售資金是指，購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款。該辦法的實(shí)施，是保證購(gòu)房人權(quán)益不受侵害的一項(xiàng)重要舉措?！掇k法》要求，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)?！掇k法》明確，商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶情況進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查?！掇k法》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃。用款計(jì)劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。

    房地產(chǎn)之所以暴利，關(guān)鍵在于資金杠桿的撬動(dòng)，房企通常只有資金只占一個(gè)項(xiàng)目的20-30%不到，而項(xiàng)目如果凈利潤(rùn)達(dá)到20%，也就是只有資金投資回報(bào)就可以達(dá)到 100%，而如果在開發(fā)節(jié)奏和資本市場(chǎng)上能夠運(yùn)作更為巧妙，房企就可以實(shí)現(xiàn)跳躍式擴(kuò)張。作為房企資金的構(gòu)成，自有資金、銀行信貸、商品房預(yù)售款、工程方墊資，其中商品房預(yù)售款項(xiàng)是連接其他幾個(gè)環(huán)節(jié)中最關(guān)鍵的一個(gè)資金。通?？梢栽谝粋€(gè)房企資金鏈條中達(dá)到40%的資金使用率，也就是說(shuō)，其實(shí)，房企用自己的資金拿地，用施工和供貨商的資金蓋房，銀行貸款維持公司運(yùn)營(yíng)，而商品房的預(yù)收款則是提前把利潤(rùn)套現(xiàn)，從而使得開發(fā)商可以用購(gòu)房者的資金來(lái)進(jìn)行擴(kuò)張。此次北京規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管使用，將立刻抽走一個(gè)房企將近40%的資金，房企將面臨巨大的資金壓力。

    在今年4月北京出臺(tái)限購(gòu)令之后，9月29日限購(gòu)令被全國(guó)推行，房地產(chǎn)市場(chǎng)一下子降到冰點(diǎn)，如果說(shuō)限購(gòu)令只是另銷售低迷，而預(yù)收款的監(jiān)管如果全國(guó)推廣，則將直接讓市場(chǎng)上絕大部分開發(fā)商資金鏈立馬處于極度緊張狀態(tài)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨90年代之后最為嚴(yán)峻的形勢(shì)，沒有做好準(zhǔn)備的房企，資金鏈斷裂將在所難免。房?jī)r(jià)大幅下跌、爛尾樓頻現(xiàn)或許將再次大規(guī)模出現(xiàn)。

    可以預(yù)見，房企正面臨十年來(lái)最大定的危機(jī)，唯一自救的出路，就是順應(yīng)政策，調(diào)整房?jī)r(jià)，讓虛高的房?jī)r(jià)回歸真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，如此，預(yù)收款監(jiān)管使用這樣嚴(yán)厲的政策才可能只在房?jī)r(jià)過(guò)高城市推廣，正如筆者在四月北京限購(gòu)令出臺(tái)之后號(hào)召開發(fā)商順應(yīng)政策降價(jià)以換取政策寬容一樣，如果開發(fā)商依然死扛房?jī)r(jià)，一旦預(yù)收款監(jiān)管使用全國(guó)推廣，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨一場(chǎng)災(zāi)難，房企倒閉潮將席卷全國(guó)，3成以上中小開發(fā)商將無(wú)法度過(guò)這場(chǎng)危機(jī)。