引言：據(jù)滕州住宅信息產(chǎn)業(yè)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2014年4月，全市新開(kāi)工項(xiàng)目約17個(gè)，其中住宅類(lèi)項(xiàng)目占77%，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目占23%，由于媒體對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)項(xiàng)目的分析較少，因此，筆者走訪了幾個(gè)成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)并對(duì)其進(jìn)行深度剖析，希望能給關(guān)注專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)商鋪的投資者、經(jīng)營(yíng)者一個(gè)指導(dǎo)。
滕州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展總體來(lái)講較為繁榮，但同時(shí)也存在諸多問(wèn)題，例如發(fā)展空間有限、檔次低、規(guī)模小、消防上也存在一定隱患等，這些都制約市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。
政府規(guī)劃條件決定了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景
滕州是魯南城市帶上重要的城市，人口規(guī)模近200萬(wàn)。隨著“北進(jìn)、東擴(kuò)、南優(yōu)、西延、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，由政府主導(dǎo)的城市功能板塊格局也逐漸成形，城東品質(zhì)住宅區(qū)、城北政務(wù)商務(wù)區(qū)、城南生產(chǎn)、生活服務(wù)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，城西則是商貿(mào)物流集中區(qū)。從板塊功能規(guī)劃格局來(lái)看，發(fā)展前景向好的商貿(mào)物流區(qū)域集中在了滕西板塊。
完善的交通是展開(kāi)商貿(mào)物流的基礎(chǔ)
主城區(qū)交通南北發(fā)達(dá)，東西連接較為不暢。荊河路貫穿市區(qū)東西，是連接市區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最重要的一條道路，但由于荊河路老城區(qū)路段較為擁擠，因此老城區(qū)交通條件并不利于中心路段發(fā)展大宗商貿(mào)物流業(yè)。南北向道路較多，西側(cè)魯班大道、東側(cè)龍泉路等具備發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流的交通條件。交通改善提升了本地專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，使投資吸引力大幅度增強(qiáng)，這給區(qū)域生產(chǎn)型企業(yè)以及家庭作坊式的小微企業(yè)創(chuàng)造了條件。
市場(chǎng)培育為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存活提供了保障
為何需要市場(chǎng)培育？首先，從消費(fèi)者層面分析，大多數(shù)消費(fèi)者具有前往成熟商圈內(nèi)進(jìn)行購(gòu)物的習(xí)慣。其次，從商戶(hù)角度分析，品牌類(lèi)商戶(hù)在新店選址時(shí)都愿意進(jìn)駐成熟商圈內(nèi)的商業(yè)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一般選址在主城區(qū)交通便利區(qū)域，進(jìn)駐的商家可替代性較高，新興區(qū)域新項(xiàng)目需要通過(guò)一定時(shí)間的市場(chǎng)培育來(lái)獲得穩(wěn)定的消費(fèi)人群。據(jù)筆者了解，位于滕西核心區(qū)域的興盟國(guó)際商城一期五金機(jī)電區(qū)推出所有商鋪免租三年的培育政策，幫助商戶(hù)更快、更好的做旺市場(chǎng)。新興市場(chǎng)如果能突破傳統(tǒng)培育政策，便為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存活提供了可靠的保障。已和興盟國(guó)際商城簽約的林先生接受記者訪問(wèn)時(shí)說(shuō)“當(dāng)時(shí)選擇在興盟國(guó)際開(kāi)店，看中的就是新明集團(tuán)的牌子，市場(chǎng)3年的免租讓我的資金壓力減輕了不少，才有更多的錢(qián)和精力來(lái)做生意，相信這個(gè)市場(chǎng)一定會(huì)火！”
規(guī)模效應(yīng)與主力商家讓更多的散戶(hù)獲益
規(guī)模化商業(yè)集聚的背后贏得的不僅是商家自身的人氣與財(cái)氣，還有整個(gè)商業(yè)不斷拓寬的市場(chǎng)輻射力。同樣，主力商家能依靠自身的特點(diǎn)吸引消費(fèi)者，對(duì)整體商業(yè)起到吸引客流的作用。通過(guò)筆者走訪了解，興盟國(guó)際商城一期五金機(jī)電建材區(qū)總體量達(dá)48萬(wàn)方，有很多經(jīng)營(yíng)者主動(dòng)上門(mén)尋求經(jīng)營(yíng)店鋪。隨著浙江永康五金城行業(yè)商家的整體入駐，作為主力商家，將帶動(dòng)一批散戶(hù)商家獲益。
專(zhuān)業(yè)化管理成為后期運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵
從滕州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理商來(lái)看，多為本土企業(yè)在經(jīng)營(yíng)，外來(lái)知名經(jīng)營(yíng)管理商據(jù)筆者了解僅上海南碩資產(chǎn)管理公司一家，本地專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不同程度的存在著管理粗放和經(jīng)營(yíng)管理方式落后等缺點(diǎn)。專(zhuān)業(yè)化管理必將成為后期運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。
綜上所述，滕西地區(qū)既有三十年來(lái)自發(fā)形成的老市場(chǎng)基礎(chǔ)，又有政府規(guī)劃地區(qū)升級(jí)改造的利好，確實(shí)是發(fā)展新型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的好地方。據(jù)筆者判斷,地處這一核心區(qū)域的興盟國(guó)際商城是其中的典型代表，其獨(dú)一無(wú)二的交通優(yōu)勢(shì)，優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境，全方位的商業(yè)配套以及專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)體系是其能夠成為行業(yè)標(biāo)桿的保證。據(jù)估算，新明集團(tuán)在租金的減免、物業(yè)管理和市場(chǎng)推廣的費(fèi)用總投入將超過(guò)1億，如此實(shí)力與決心著實(shí)讓人欽佩。
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