南京樓市出現“包租房” 業內人士稱是變相降價

      近期，樓市調控政策頻出，南京房地產市場再度遇冷，而此時一種帶租約銷售的產權房悄然出現，穩定的收益率吸引了房產投資客的眼光：每年固定返還租金，租金約定白紙黑字寫進購房合同。帶租約買房，聽上去很美，在銷售陷入僵局的現下，出手購置帶租約的樓盤，是否是天上掉餡餅呢？

　　南京一家樓盤就是這種帶租約銷售的精裝修“包租房”，對外承諾的租金回報是5年返還總房款的36%，前兩年每年返還6%，后三年則每年返還8%，每年分上、下半年做兩次返還，返還的租金直接打入客戶所提供的銀行賬戶里。據介紹，在購房者簽訂購房合同的同時，就與開發商簽訂委托管理協議。5年后協議期滿，如果還需要由開發商代為出租管理，可以再行約定租金回報，續簽協議。

　　筆者算了一筆賬，以其推出的“包租房”最小面積70㎡戶型為例，房價189萬元，按照承諾的5年返還36%，開發商將總計返還購房者68萬元，月均返還1.1萬多元。如此高額的返還額度怎樣才能實現？該樓盤負責人表示，因為涉及到公司內部運作，不方便透露。但他舉了個例子，河西四星級賓館目前的房價400-500元/日，如以酒店模式運作，收益額就遠高于所要支付的租金。況且以其上市公司的背景，租金肯定會如約返還。

　　據悉，除了住宅帶租約銷售，目前市場上比較盛行的是商鋪包租售。筆者了解到仙林一還未開售的商業項目也將選用包租售的模式，租約年限暫定3-5年。

　　南京新景祥投資有限公司副總經理何曄認為，住宅“包租”就是換包裝的促銷模式，本質就是變相降價，何曄表示，采用什么樣的出租模式無法斷定，但有可能銷售房款所產生的利息就足以支付每年的租金，所以開發商才采用這樣的操作模式。目前，政策當前，產品定位要能拉動剛需需求。“包租房”不足以吸引剛需，而更適合投資。購房者要出手此類產品，需要謹慎選擇有實力的品牌開發企業，誠信度更高，后期返租才不會遭遇風險。