樓市三季報成績亮眼 開發(fā)商欲重演“捂房惜售”

    國慶長假之前，房地產(chǎn)市場調(diào)控再度加碼。9月29日，多部委聯(lián)手頒布“新五條”；10月7日，上海樓市調(diào)控細(xì)則“滬12條”趕在國慶假期的最后一天落地。被稱為“史上最嚴(yán)厲”的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴接連襲來，開發(fā)商、投資客、買房者，幾股樓市重要的參與勢力不約而同地以同一種姿態(tài)應(yīng)對新政——觀望。

　　雖然今年樓市經(jīng)歷著一輪又一輪的調(diào)控，但不少房企也不斷創(chuàng)造著銷售業(yè)績新高。有業(yè)內(nèi)分析人士表示，再次加碼的調(diào)控政策給樓市釋放了強烈的“降溫”信號，包括提高首付比例、限購、差別化信貸政策都將進(jìn)一步抑制投資性購房。但由于不少房企資金比較充裕，應(yīng)對調(diào)控更有底氣，房價下調(diào)的空間有限。

　　開發(fā)商：

　　靚麗三季報出爐 欲再次捂房惜售

　　8、9月份市場回暖讓萬科、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、上海復(fù)地等上市房企在“9·29新政”前收獲頗豐。萬科10日晚發(fā)布公告顯示，9月銷售額達(dá)142.1億，再創(chuàng)歷史新高，同比增160.1%；龍湖地產(chǎn)9月份實現(xiàn)合同銷售金額36.9億元，環(huán)比增長42%，1—9月已完成全年目標(biāo)76%；世茂房地產(chǎn)9月銷售額達(dá)35.19億，環(huán)比增30.3%；富力地產(chǎn)9月銷售36.3億，環(huán)比增19%；首創(chuàng)置業(yè)9月簽約14億，環(huán)比增32%。此外，萬科、SOHO中國、上海復(fù)地、龍湖地產(chǎn)等企業(yè)前三季度的銷售額均超過了2009年全年。

　　對于后市，萬科董秘譚華杰表示，新的調(diào)控政策出臺后，預(yù)計未來一段時期，成交速度放緩難以避免。SOHO中國董事局主席潘石屹也表示，從上半年上市公司財務(wù)指標(biāo)來看，負(fù)債率普遍偏高，平均比2009年高出20%。新一輪調(diào)控政策出臺，尤其按揭政策對市場的影響立竿見影；“房產(chǎn)稅”猶如懸在頭上隨時會落下的一把利劍，因此他認(rèn)為，下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀。

　　盡管開發(fā)商對后市不敢過于樂觀，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于不少房企資金比較充裕，房價下調(diào)的空間有限。

　　“我們不著急賣，手上土地不多，滾動開發(fā)的資金回籠需求并不迫切。再說內(nèi)環(huán)內(nèi)項目就這么幾個，慢慢賣壓力也不大。”一家港資開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士向記者表示。這家開發(fā)企業(yè)目前在上海有兩個在售新盤，均位于內(nèi)環(huán)內(nèi)。其中，長寧項目趁著8、9月份的樓市回暖已回籠了不少資金，而新一批房源由于售價高于3萬元/平方米而遲遲未拿到預(yù)售許可證；另外一個位于閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目雖早已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，也因為售價預(yù)計將高于4萬元/平方米而遲遲未被獲準(zhǔn)上市。

　　該人士向記者透露，公司并沒有調(diào)低項目售價的意圖。“新政表示對于高價樓盤要重點進(jìn)行增值稅的清查，開發(fā)商們也在觀望。像星河灣，外環(huán)外樓盤都賣出了內(nèi)環(huán)內(nèi)的價格，我們也在觀察政策將怎么執(zhí)行，再制訂應(yīng)對措施。”該人士表示。

　　這位港資開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士的言論代表了目前不少開發(fā)商的心態(tài)，在市場買氣旺盛之時能順利出貨當(dāng)然最好，一旦遭遇頹勢也并不著急，守著項目慢慢賣，畢竟好地段的項目就那么幾個。“遇到政策先觀望，堅決不當(dāng)出頭鳥”成為這些開發(fā)商們的普遍心聲。

　　除了上述開發(fā)商由于拿不到預(yù)售許可證而被迫延遲推盤之外，還有大量開發(fā)商主動推遲上市日期。數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，愈來愈嚴(yán)厲的政策打壓使眾多開發(fā)商延遲開盤計劃，在房產(chǎn)稅尚未出臺、后續(xù)政策執(zhí)行力尚不明朗的情況下，更多開發(fā)商也選擇保守的短期觀望。業(yè)內(nèi)人士期待的2010年“金九銀十”推盤高峰或?qū)⑼七t至11、12月，年底或?qū)⒂瓉順鞘虚_盤量的井噴。

　　投資客：

　　欲長期持有物業(yè) 新政下不進(jìn)不退

　　投資客作為房地產(chǎn)市場上一股特殊的力量，向來不容小覷。以溫州投資客為代表，這部分買家對政策極為敏感，市場漸熱之時，投資客便開始蠢蠢欲動；一旦遇到政策調(diào)控，投資客立刻銷聲匿跡。投資客的動向，甚至已成為測評樓市冷暖的“溫度計”。

　　幾年前，“炒房團(tuán)”似乎可以跟“溫州人”畫上等號。而近兩年，福建投資客逐漸成為房產(chǎn)投資市場的主力軍。上海中原松江新城分行經(jīng)理王博向記者透露，9月份，該區(qū)域二手房成交較為活躍，投資客頻頻出手。據(jù)分行的客戶類型調(diào)查看，9月份投資客占到總客戶的20%—30%，其中福建投資客占到總投資客的30%左右。

　　“但是10月7日上海細(xì)則出臺后，投資客瞬間消失。”王博告訴記者。例如10月4日該分行業(yè)務(wù)員接待了一個來自福建的投資客，她看中了該區(qū)域一套別墅；10月5日這名投資客帶著自己的妹妹再來看房，她妹妹也看中了該小區(qū)的別墅，決定也購買一套與姐姐比鄰而居，于是姐妹倆商量10月10日來簽訂合同。然而當(dāng)業(yè)務(wù)員在10號聯(lián)系她們時，姐妹倆都表示最近樓市新政出臺，想看看未來的市場反應(yīng)再做決定。

新江灣城是上海一個知名豪宅樓盤，福建投資客一買就是十幾套；虹口創(chuàng)智坊，一個福建人家族也是一買一二十套…… “福建人以做鋼材生意的居多，跟溫州人一樣，一個人做生意成功了，會帶動起整個家族。買房子也喜歡扎堆買，常常一個家族的資金聚攏在一起，投資某一個樓盤。”身為福建人的中國房地產(chǎn)信息系統(tǒng)分析師薛建雄告訴記者。2005年房地產(chǎn)熱之前，全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬，這些年福建民間資本聚集起來的能量逐漸釋放到房地產(chǎn)投資市場，自然不容小覷。

　　身為上海福建商會副會長單位的漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡告訴記者，福建投資客與溫州投資客不同，他們的特點是喜歡長期持有物業(yè)，而不像溫州投資客，喜歡快進(jìn)快出。“福建投資客一般都是生意上賺了錢，用來購買房產(chǎn)，若不是生意遇到問題急需資金周轉(zhuǎn)，是不會輕易賣房的。不像溫州投資客，很多依賴銀行貸款或民間集資投資房產(chǎn)，一旦市場遇到調(diào)控，割肉急拋的情況比較多。”施宏叡說。

　　在新一輪調(diào)控政策出臺的風(fēng)暴眼上，對政策極為敏感的投資客們也迅速做出反應(yīng)。施宏叡告訴記者，就他接觸到的投資客來看，目前大多已停止入貨，但也不急于出貨，而是陷入觀望。經(jīng)過多年市場起伏的歷練，目前市場上的投資客大多資金實力雄厚、心態(tài)穩(wěn)定，因此一遇到調(diào)控就降價急拋的情況也越來越少見了。

　　購房者：

　　置業(yè)成本提高 購買意愿明顯降低

　　“樓市調(diào)控，讓我們這些首次置業(yè)者買房越來越難了！”參加工作已快2年的楊宇對記者嘆道。2008年楊宇研究生畢業(yè)后進(jìn)入上海一家知名報社從事記者行業(yè)，收入在同學(xué)中已算不錯。今年已經(jīng)26歲的她與男友打算購買婚房在上海安家，并已在各大中介淘房近半年。家里的支援加上楊宇這近兩年的積蓄，總共大概30萬元，按照首付兩成計算，大概可以買一套總價150萬元的房子。

　　楊宇告訴記者，今年4月份調(diào)控政策出臺讓她極為興奮，等著房價松動后出手買房。“沒想到房價越調(diào)越高，8、9月份我是眼見著市場步步回暖。”楊宇說，從8月份開始，她看中的每一套房子都至少有2、3個買家搶，只要稍一猶豫房子就沒了。

　　到了9月底，新一輪調(diào)控政策出臺，讓楊宇既喜又悲。喜的是，調(diào)控政策加碼，讓楊宇這種盼著房價下調(diào)的購房者又看到了希望；悲的是，作為調(diào)控政策的其中一項，信貸政策再度收緊，要求首付比例一律不得低于三成，讓楊宇這樣的首次置業(yè)者購房門檻更高了。

　　凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒告訴記者，此次新政出臺前購買90平方米以下普通住宅的首次置業(yè)者，如屬于優(yōu)質(zhì)客戶范疇仍可以按照首付兩成來操作，而如今無論普通或非普通住宅，首次購房也必須首付三成。“這對于不少積蓄有限的首次置業(yè)者來說，安家成本無疑更高。”趙煒表示。

　　漢宇地產(chǎn)旗下門店甚至出現(xiàn)了因暫緩買房而推遲婚期的案例。張先生與女友原本已看好顧村板塊的“公園壹品”一套80多平米的兩房作為今年年底結(jié)婚的婚房，并打算國慶后就簽訂買賣合同。但國慶前后出臺的一系列政策使他們?nèi)∠速彿坑媱潱踔烈虼诉B婚期都推遲了。市場觀望情緒之嚴(yán)重可見一斑。

　　而越是資金有限的首次置業(yè)者，對房價下調(diào)的期望越是高，希望能用有限的首付買到更好的房子。漢宇地產(chǎn)市場部對旗下門店的調(diào)查顯示，買方普遍存在觀望情緒，不論是外圍的新興板塊還是發(fā)展成熟板塊，準(zhǔn)購買者全部放慢了腳步。雖然各門店帶看量沒有減少，但購買意愿已明顯降低。