開發(fā)商不差錢 房價越調(diào)越高下降可能性小

    面對再度加碼的調(diào)控新政，黃金周一線城市樓市人氣不減，市場會否再次走入越調(diào)越漲的怪圈？多位專家和業(yè)內(nèi)人士在接受本報記者采訪時就表示，由于大型開發(fā)商資金鏈仍處在安全狀態(tài)，期望通過抑制需求壓低樓價短期內(nèi)可能性極小。站在有治標之策的現(xiàn)在，展望未來，中國樓市呼喚出現(xiàn)真正的治本之策。

    大型開發(fā)商“糧草”無恙

    始自今年4月的本輪調(diào)控，除了旨在抑制需求端外，對開發(fā)商的“源頭活水”也呈逐步收緊之勢，而開發(fā)商的資金狀況對房價的走勢無疑具有更為直接的影響。數(shù)據(jù)顯示，雖然上半年各大銀行對開發(fā)企業(yè)貸款依然慷慨，但從三季度開始，銀行對房企“關(guān)水喉”開始“動真格”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44363億元，同比增長35.0%，比前七個月回調(diào)4個多百分點。8月國內(nèi)貸款921億元，環(huán)比下降4.66%，這也是三季度以來，連續(xù)兩個月減少，個人的按揭貸款也僅增長3.5%。有開發(fā)商人士就表示，銀行開發(fā)貸款收緊已經(jīng)讓部分房企不得不勒緊腰帶。

    “通過這輪調(diào)控，大型開發(fā)商依靠市場銷售回籠資金，尚能渡過難關(guān)，但不少中小開發(fā)商的形勢正越來越嚴峻。”廣東一開發(fā)商副總裁告訴記者。

    上市公司半年報顯示，A股上市房企上半年銷售收入1201億元，累計負債超過7836億元，80多家房企資產(chǎn)負債率高達50%以上，有77 家經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值。而萬科的百億增發(fā)方案也宣告無疾而終，招商地產(chǎn)、世茂股份、華業(yè)地產(chǎn)以及蘇寧環(huán)球等增發(fā)再融資也紛紛叫停?！罢Ｇ廊谫Y行不通了，開發(fā)商不得不另辟新徑，比如高息發(fā)債，信托融資，有的甚至斷臂求生。”上述開發(fā)商副總裁告訴記者。

    然而，相對于中小開發(fā)商，大型開發(fā)商資金仍處在安全經(jīng)營狀態(tài)。由于適時加大供應量，市場在八九月回暖態(tài)勢明顯，大開發(fā)商暫時仍沒有明顯的降價動力。

    正因如此，經(jīng)緯行研究中心經(jīng)理朱欣苑就表示，三套房停貸短期內(nèi)對成交量會有一定沖擊，預計十月成交量低于預期，但短期內(nèi)對價格影響有限，不過受回暖行情影響而收窄的折扣優(yōu)惠有望繼續(xù)，當前調(diào)控的重心仍應放在增供應、收緊發(fā)展商信貸上。

    對于未來房價的走勢，不少專家和業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時就表示，雖然政策已經(jīng)警示未來將出臺“房產(chǎn)稅”等重拳，但近期出臺的可能性不大，一線城市特別是中心城區(qū)房價下跌的可能性不大。

    樓市調(diào)控呼喚治本之策

    北京大學地產(chǎn)基金中心主任、房地產(chǎn)百強企業(yè)北發(fā)投總裁杜猛在接受采訪時表示，希望通過行政干預手段把買房者的需求壓下去，這是這一輪宏觀調(diào)控所采取的比較核心的措施，不過政策對炒房者并未實現(xiàn)有效遏制。

    “這一次的調(diào)控絕不能半途而廢，否則，就會陷入以往調(diào)整所共同陷入的惡性循環(huán)當中，那就是調(diào)控，緊接著遭遇報復性上漲，再調(diào)控，再遭遇報復性上漲。”杜猛說。