樓市調(diào)控進(jìn)入第三波：多部委聯(lián)合出招
新規(guī)定執(zhí)行后，市場(chǎng)上一半房屋買賣交易雙方都要增加相當(dāng)于房價(jià)2%-3%的稅，這不僅是對(duì)改善型購房需求的抑制，也間接增加了炒房者的成本。
9月29日夜，財(cái)政部網(wǎng)站掛出了財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(以下簡稱“通知”)，成為了第一個(gè)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控新政的細(xì)則性文件。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向記者表示，這次新政出臺(tái)的方式很特別，不是由部委直接發(fā)布文件，而是由中央媒體以“多部委出臺(tái)抑制房價(jià)新措施”的新聞形式播發(fā)，預(yù)計(jì)多部委聯(lián)合發(fā)出的文件應(yīng)該還有更為詳細(xì)的內(nèi)容。
楊紅旭表示，接下來各個(gè)部委或單獨(dú)、或聯(lián)合出臺(tái)落實(shí)新政的具體細(xì)則，將成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。而上述“通知”的發(fā)出，也表明在這輪房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策開始出招。
稅收亮劍
自從4月17日國務(wù)院發(fā)布“新國十條”政策以來，樓市調(diào)控一直是信貸政策唱主角。
以北京為首的房價(jià)調(diào)控重點(diǎn)城市，先后發(fā)布了規(guī)范二套房貸和暫停三套房貸的政策，取得了一定效果。
在9月29日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控新政當(dāng)中，更將暫停三套房貸政策推向全國執(zhí)行，同時(shí)提出了將首套自住型購房的貸款首付提高到30%及以上。
北京銀行一位負(fù)責(zé)信貸的經(jīng)理告訴記者，暫停三套房貸，使投資性購房者沒有辦法利用信貸杠桿鎖定即期房價(jià)，如果全部用自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，則并不能獲得較高的收益，何況能夠使用自有資金投資房地產(chǎn)的人，必然也可以進(jìn)入一些風(fēng)險(xiǎn)更低、收益率穩(wěn)定的理財(cái)渠道。
上述銀行經(jīng)理告訴記者，新的房地產(chǎn)調(diào)控政策中對(duì)信貸政策進(jìn)行了更為嚴(yán)格的規(guī)定，但是其主要內(nèi)容與“新國十條”一致。對(duì)北京等調(diào)控政策執(zhí)行較為嚴(yán)格的城市來說，其今年4月份以來實(shí)際執(zhí)行的政策力度已經(jīng)大于9月29日公布的房地產(chǎn)新政力度。
在信貸政策已經(jīng)沒有更大騰挪空間的情況下，“9·29”新政似乎更側(cè)重于稅收杠桿。
“9·29”新政當(dāng)中提出了盡快推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，并將房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大到全國的要求，第一次明確了房產(chǎn)稅必征的決心，對(duì)房地產(chǎn)投資性需求來說是個(gè)警告。
9月30日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整答記者問時(shí)表示，房產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到這項(xiàng)改革情況復(fù)雜，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國。
同時(shí)，“9·29”新政當(dāng)中還提出，要對(duì)房價(jià)明顯高于周邊地區(qū)房價(jià)的樓盤進(jìn)行土地增值稅清算。
一位接近國家稅務(wù)總局的律師告訴記者，由于人力物力的原因，土地增值稅清算一向執(zhí)行不力，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控沒有形成實(shí)質(zhì)影響。而“9·29”新政提出將土地增值稅清算手段主要用于房價(jià)領(lǐng)漲的樓盤，可以說把土地增值稅威懾作用發(fā)揮到了極致。
全面進(jìn)行土地增值稅清算不是一件容易的事情，而要單獨(dú)對(duì)個(gè)別高價(jià)樓盤進(jìn)行土地增值稅清算，這是各地地稅局每年都在做的事情，執(zhí)行起來并不太難。
上述律師進(jìn)一步表示，這樣的樓盤其實(shí)地稅部門早有名單。例如北京東三環(huán)附近的首創(chuàng)禧瑞都項(xiàng)目，開盤賣到了均價(jià)6萬元/平方米，最高10萬元/平方米，而周邊的寫字樓價(jià)格才2萬元/平方米，住宅才3萬元/平方米，這就是一個(gè)典型的土地增值稅清算的重點(diǎn)樓盤。
楊紅旭表示，一系列稅收手段的提出，目的不僅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，而是為了給予市場(chǎng)威懾，尤其是給房價(jià)上漲以威懾。
善型需求受挫
財(cái)政部等三部委9月29日發(fā)布的“通知”指出，對(duì)于個(gè)人購買普通住房，且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)于個(gè)人購買90平米及以下住房，且屬于家庭唯一住房的給予按1%征收契稅。
鏈家副總裁林倩表示，契稅是二手房交易和新房買賣當(dāng)中，個(gè)人負(fù)擔(dān)的最重要稅種，約占總房價(jià)的3%。
契稅的優(yōu)惠措施調(diào)整，總是伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控而行。2008年底推行的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控當(dāng)中，契稅全免減半征收。而今年4月“新國十條”出臺(tái)后，取消了部分契稅優(yōu)惠措施。
但是，部分二、三線城市并沒有嚴(yán)格執(zhí)行購房契稅優(yōu)惠政策調(diào)整的內(nèi)容，仍舊在執(zhí)行優(yōu)惠稅率。
此次，財(cái)政部等三部委發(fā)出的“通知”，將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅優(yōu)惠范圍縮小到個(gè)人首次置業(yè)，且是購買家庭唯一住房的范圍內(nèi)。若要享受1%的契稅優(yōu)惠稅率，所購房屋面積還必須小于90平方米。
林倩表示，“通知”再度對(duì)契稅優(yōu)惠進(jìn)行了緊縮性調(diào)整，由于其受惠范圍再度縮小，將導(dǎo)致改善型需求購房不能享受到契稅優(yōu)惠。
這表明，在房價(jià)依舊沒有明顯下降的情況下，中央政府開始強(qiáng)力執(zhí)行抑制購房需求的政策。不僅通過暫停第三套房貸款打擊投資性需求，還通過契稅優(yōu)惠措施調(diào)整，壓制改善型需求。
中國社科院金融所研究院尹中立表示，新政策不僅抑制了即將到來的國慶節(jié)購房高峰，還將使開發(fā)商不得不將轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)。
而在中央調(diào)控房價(jià)的戰(zhàn)略部署當(dāng)中，10月份也是關(guān)鍵時(shí)期。但是由于開發(fā)商手頭現(xiàn)金較為充裕，并沒有在此前調(diào)控中被打倒。
調(diào)控政策與開發(fā)商的真正博弈將在10月份開始，此前，政府已經(jīng)對(duì)開發(fā)商資金鏈進(jìn)行了150多天的嚴(yán)控，大部分開發(fā)商資金鏈開始出現(xiàn)緊張。
財(cái)政部等三部委出臺(tái)的“通知”當(dāng)中還規(guī)定，出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
這一環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅實(shí)際上是買賣房屋所獲得差價(jià)收益的稅費(fèi)，原本是按照差額收益的20%征收，一般執(zhí)行中按照交易價(jià)格的1%進(jìn)行征收。
新規(guī)定執(zhí)行后，市場(chǎng)上一般房屋買賣交易雙方都要增加相當(dāng)于房價(jià)2-3%的稅負(fù)，這不僅是對(duì)改善型購房需求的抑制，也間接增加了炒房者的成本。
· 9月21日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》
· 9月27日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》
· 9月29日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》
· 9月29日，中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》
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