樓市價量齊升 下一輪調控政府已有政策儲備

     錢放在銀行越存越少,這是否已經成為困擾你的一大問題?
     8月份CPI同比上漲3.5%,不僅創(chuàng)下今年以來的新高,更是22個月以來的最高點,居民實際存款利率已連續(xù)7個月為負。從歷史經驗來看,負利率嚴重時往往誘發(fā)房價猛漲。這與當前樓市調控的訴求可謂背道而馳。
     客觀來看,短期內CPI上漲的趨勢很難扭轉,而“負利率”的格局依靠一兩次加息也很難改變。因此“負利率”是否會影響到樓市調控的進程,當前樓市又是否適合投資避險,這不僅是監(jiān)管層調控的兩難,也是普通老百姓的一大困惑。
市場
     負利率下樓市價量齊升
     國家統(tǒng)計局最新數據顯示,8月份我國CPI同比上漲3.5%,創(chuàng)22個月來新高。“你可以跑不過劉翔,但一定要跑過CPI”,有關“負利率”的調侃話語再次在人們口中流傳。
     數據顯示,我國CPI同比漲幅自去年底以來持續(xù)走高,在今年2月份達到2.7%的高點,超過了2.25%的一年期存款利率,居民實際存款利率也由正轉負。而根據8月數據,當前CPI不但超過了2.25%、2.79%的一年期、兩年期存款利率,而且首次超過3.33%的三年期存款利率,居民實際存款利率已連續(xù)7個月為負。
     存款負利率給儲戶帶來的影響顯而易見。7月份當CPI同比漲幅達到3.3%后,城鎮(zhèn)居民一年期存款實際貶值首次超過1%,達到1.05%;8月份CPI同比漲幅再創(chuàng)新高,居民一年期定期存款實際貶值達到1.25%。這意味著一萬元存款在銀行放一年,實際縮水125元。
     從歷史經驗來看,當負利率嚴重時,鼓勵居民財富進入樓市等資產價格市場的信號會得到強化,往往誘發(fā)房價猛漲。
上一輪房價猛漲就恰逢2007年物價快速上漲、負利率變得嚴重。根據中國社科院金融所尹中立的觀察,2007年當CPI超過5%以后,老百姓對負利率的擔憂與日俱增,投資者的情緒開始變得十分敏感,于是出現恐慌性購買資產的行為。
     的確,今年4月以來新一輪調控以來一直處于抑制狀態(tài)的樓市,隨著7、8月CPI同比漲幅連攀新高,不少城市房地產市場也出現了反彈跡象。
     中國指數研究院的統(tǒng)計顯示,9月6日至12日監(jiān)測的35個城市樓市交易情況顯示,這一周多個重點城市成交量連續(xù)上漲。其中,北京、大連和三亞成交面積環(huán)比漲幅都在70%以上,僅少數城市成交量環(huán)比下降。
     另據“鏈家地產”市場研究部統(tǒng)計,9月上半月,廣州、蘇州、深圳三市成交數據出現明顯上漲。蘇州環(huán)比上漲達到28%,深圳成交上漲環(huán)比為18%,廣州商品房成交量更達到5494套,環(huán)比升幅37%,比8月份上半月的成交量多出1倍多。其中,9月9日成交554套,達到了8月份以來單日成交量的最高值,并且半個月中有10天的日成交量在300套以上。而就在大約一個月前,廣州房價將在第三季度量價齊跌幾乎還是共識,但現在關于房價走勢的爭議又開始重現。
    

     原因
     居民對房價上漲預期大幅上升
     在一些業(yè)內人士看來,成交數據出現反彈是由于樓市調控政策逐漸被市場消化,部分剛性需求開始釋放。但不得不承認的是,由于“負利率”而引發(fā)的恐慌心理是導致需求入市的重要因素,也就是說這些所謂的“剛性需求”或許并非真正的剛性。
     居民的這種恐慌心理在中國人民銀行19日發(fā)布的調查報告中也得到了體現。調查顯示,盡管仍有72.2%的居民認為當前房價水平“過高,難以接受”,但對未來房價,三季度有36.6%的居民持上漲預期,比上季大幅上升7.2個百分點。而由于存款就等于虧錢的現實,居民儲蓄的意愿也略有下降,投資意愿有所上升。38.8%的居民傾向于“更多投資”,較上季提高2.5個百分點。
     當普通百姓對于負利率越來越擔憂的時候,國際熱錢也在通過各種方式進入樓市。據報道,全球最大的私募投資集團百仕通已經同意向香港鷹君提供大量資金,以開發(fā)后者2009年在大連所取得的土地,建造豪華酒店和高檔公寓。而全球房地產巨頭漢斯、和記黃埔、凱德置地、西蒙地產、普洛斯集團、鐵獅門等最近也開始潛伏進入一二線熱點城市。而當這些熱錢通過樓市進行套利的時候,最終受到影響的還是普通百姓的收益。
     近日,新華社發(fā)文警告:“負利率”嚴重往往易誘發(fā)房價猛漲。顯然,本輪樓市調控能否真正收到實效,如何應對當前“負利率”所帶來恐慌十分重要。
     預測
     政府已有政策儲備進行下一輪調控
     9月9日,央行行長周小川稱,如果降至零利率,商業(yè)銀行的儲蓄成本為零,導致銀行沒有發(fā)放貸款的壓力。可適當管理利差,提高銀行積極性。國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌在上周的一個論壇上也建議,基于CPI上漲的壓力,可乘機推出存款利率浮動機制。此些言論很快就被解讀為加息的暗示。
      加息雖然可能抑制資金為抵制通脹而涌進樓市加大泡沫風險,但同樣可能加大人民幣的升值壓力,吸引更多的熱錢涌入中國。此外,資金甚至可能涌入農產品等市場炒作,更繼續(xù)推高CPI,加大通脹預期風險。這對監(jiān)管層來說,實在是一個調控的兩難。
      不過,國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出,雖然目前的物價可能還會高位持續(xù)一段時間,但從1990年到現在的240個月里,負利率大概有80個月,占三分之一的時間。“負利率只是形成泡沫的重要因素之一。泡沫的形成還是經濟走勢、企業(yè)盈利水平、投資渠道的開放等因素的綜合結果。可以查看一下股市,我們歷史上也有很高負利率的時候,資本市場處于熊市的狀態(tài)。”
      還有專家指出,當前對負利率問題不必過分擔憂。盡管負利率狀態(tài)已經持續(xù)數月,但考慮到未來通脹即將見頂后平穩(wěn)回落,負利率進一步加劇的可能性不大。而在經濟未能完全復蘇之際,貸款利率上調的可能性也不大。
拋開監(jiān)管層調控樓市的決心不說,巴曙松認為,現在市場都估計在地產調控階段會出現一個“雙底”趨勢,即調控—成交萎縮—觀望—部分需求進場—局部放量,從而引發(fā)第二輪調控,且通常第二次調控會比第一次價格出現明顯下調。現在從數據來看,今年四季度到明年八九月份新開工房地產會形成大規(guī)模供應,如果在這個期間,需求下滑、觀望氣氛濃厚,價格的下調不可避免。“不能過分夸大剛性需求帶來的投資機會,如果是自住需求,可選擇自己財力擔負得起的房子,包括未來的廉租房。”
      業(yè)內人士指出,對于可能的新一輪樓市調控,政府也有著充分的政策儲備。除了加息外,物業(yè)稅、房產稅、閑置稅等征稅手段都可以對投資形成打擊;國家甚至可以采取臨時性措施,在一定時期內限制購房套數,或禁止異地購房等;此外,當前正在加大力度的保障性住房建設,從長期來看,只要能夠堅持就一定可以平抑房價。