滕州市房地產管理機制全面提升住宅建設品質

    滕州房地產開發起步于80年代初，二十多年來，按照建設“特色鮮明、環境優美、秩序井然、適宜人居”的現代化城市總體目標，堅持社會效益、環境效益、經濟效益相統一的原則，在各級政府及上級業務主管部門的領導下，房地產開發從無到有，從弱到強，迅速發展成為滕州市的支柱產業。特別是1999年以來，房地產開發投資額年年攀高，房地產開發隊伍逐年增多，開發量逐年加大，商品房銷售價格逐年攀高，房地產市場逐年火爆，開發建設水平有了明顯提高，涌現了一大批名優樓盤，大大提高了居民住房條件，為滕州的城市建設、經濟發展做出了突出貢獻。
　　一、房地產發展現狀
　　（一）房地產業蓬勃發展。目前，滕州共有房地產開發企業73家，從業管理人員5000余人。其中一級資質1家，二級2家，三級資質11家，四級資質19家。外資企業18家，占總量的25%，國有和集體制企業9家，占總量的12%。近兩年有開發項目的50家，占68%。房地產行業隊伍的不斷壯大，對滕州房地產業的持續健康發展起到了重要保障作用。
　　（二）房地產投資和開發面積持續增長。2009年，全年完成開發投資32億元。2010年，計劃完成開發投資47.7億元。今年1-8月份全市房地產開發完成投資31.19億元，同比增長70.25%，商品房施工面積494.41萬平方米，同比增長121.23%；新開工面積299.1萬平方米，同比增長264.8%；竣工面積66.98萬平方米 ；預售面積44.37萬平方米，1-8月份全市累計批準預售面積86.05萬平方米，預售面積占可銷售面積的32.6%；銷售均價3960元/㎡，同比增長6.2%。房地產發展勢頭喜人。
　　（三）房地產開發整體水平明顯提高。滕州在快速發展房地產業的同時，注重開發水平的提高，積極引導房地產開發企業借鑒和吸納先進的設計理念和經營理念，打造自己的品牌。同時在房地產開發建設過程中，嚴把公建配套、建筑質量、單體設計、規劃布局、環境綠化和物業管理六個關口，實行開發項目全過程跟蹤管理。目前已有3個住宅小區榮獲省優秀住宅小區稱號。兩家企業綜合實力列入全省50強。
　　（四）住宅質量和住宅品質逐步提高。按照國家推進住宅產業化的要求，滕州今年先后出臺《滕州市人民政府辦公室關于推進住宅產業化提高住宅品質的實施意見》、《關于開展國家A級住宅性能認定工作的通知》、《關于進一步加強新建住宅及配套設施建設與交付使用的通知》、《滕州市人民政府關于加強房地產開發項目竣工綜合驗收及預銷售管理的通知》等6個文件，積極引導和發展節能省地環保型住宅。今年4月份，國家住建部將滕州命名為“全國住宅性能認定試點城市”，成為全國縣級市第一個獲此殊榮的城市。目前滕州已有2個項目通過國家AA級住宅性能認定預審，其中翔宇經典項目2#樓通過國家AAA級住宅性能認定預審，3個過百萬平方米的房地產項目正在修改完善設計方案，積極審報國家AA級性能認定評審，1個項目正在積極創建國家康居示范工程，這即將填補魯南地區的空白。近兩年來，在市開發辦的引導和扶植下，開發商爭先創優的勁頭十分喜人，你追我趕，勇于“超前一步”，滕州的住宅品質和住宅質量有了大幅提高。
　　二、房地產業存在的問題
　　一是開發建設規模小，品牌效應不高。全市開發企業總量不少，總體規模雖然比以往有較大提高，但多數開發企業規模小，遠未達到規模化、集約化發展的水平，企業品牌意識也不高。二是商品房開發和銷售行為不規范。未取得合法建設手續違規建設、未取得預售許可違法銷售等違法違規行為時有發生，擾亂了正常的市場秩序。三是竣工綜合驗收需進一步加強管理。未經綜合驗收即上房交付使用，導致配套設施不全、房屋漏水、地下室滲水等質量問題較多。四是高品質住宅稀缺，住宅產業化進程需要加快。基于全市房地產行業總體利潤不太高的原因，開發高品質住宅的積極性普遍不高，住宅產業整體處于粗放型發展階段，住宅綜合質量偏低的特點較為突出，高品質住宅較少，很大程度上不能滿足廣大消費者日益提高的住房需求。
　　三、下大氣力全面加強房地產開發管理，積極引導住宅產業化發展
　　房地產業是國民經濟的支柱性產業，關鏈性強，帶動作用大，滕州市委、市政府高度重視房地產業的健康發展，從項目審批、項目建設、商品房銷售、信息化管理等方面多渠道入手，致力于規范監管程序，健全管理制度，促進房地產業健康發展，推動經濟和社會全面發展。
　　（一）積極開展住宅A級性能認定工作。今年以來，滕州市政府高度重視住宅性能認定工作，市開發管理辦公室多次赴膠東先進地市學習先進經驗、參加住宅產業化培訓班，引導開發企業積極參加性能認定評審，夯實提高住宅品質的基礎。八個月的時間，取得實質性進展，效果非常顯著。
　　2010年上半年滕州為此專門建章立制，出臺了《關于開展國家A級住宅性能認定工作的通知》，建立了工作機制，明確了任務目標，鼓勵新建房地產項目參加國家A級性能認定評審。
　　（二）全面加快住宅產業化進程。滕州已經意識到住宅產業化是新時期住宅發展的必然趨勢，是發展循環經濟的重要載體。為此，高度重視住宅產業化工作，6月份市政府出臺了《滕州市人民政府辦公室關于推進住宅產業化提高住宅品質的實施意見》和《滕州市人民政府辦公室關于加快太陽能成套技術推廣應用的實施意見》兩個文件，確定了住宅產業化發展目標，明確規劃三年時間全市住宅性能認定項目要達到新建項目總量的30%-50%。同時，在太陽能與建筑一體化應用方面，要求全市新建12層以下住宅，必須應用太陽能熱水器， 12層以上住宅，太陽能熱水器應用比例要達到總戶數的50%以上。
　　（三）嚴格小區配套建設及交付使用制度。上半年，滕州出臺了《關于進一步加強新建住宅及配套設施建設與交付使用的通知》，要求所有開發項目在建設住宅的同時，按要求配套建設相應的市政、公用和公共建筑設施。住宅竣工經驗收和相應的配套設施建成經審核合格后，方可交付使用。進一步完善了小區基礎配套，加強了配套管理，滿足了居民需求，提升了小區檔次。
　　（四）加強完善房地產信息監測系統建設。2009年底籌建了滕州住宅與房地產信息網，目前已初步實現了兩證許可公示、公告通知、信息發布、業內動態、政策法規、商品房買賣合同備案及查詢等管理版塊內容。初步實現了將老百姓的知情權還給百姓、信息對等、正確引導住房消費的管理目的。下一步將繼續完善網站建設，盡快完善開發企業信用體系建設，同時加強對房地產市場動態監測分析，及時發布市場供求和房價信息。
　　（五）全面加強房地產項目竣工綜合驗收和預銷售管理。
　　滕州市政府出臺了《滕州市人民政府關于加強房地產開發項目竣工綜合驗收及預銷售管理的通知》，對全市所有新建房地產開發項目實行強制綜合驗收，未經綜合驗收或驗收不合格的，不準上房。否則，產權部門不予辦理確權手續。同時加大預銷售環節管理，嚴厲打擊各種違規銷售行為。在制度上進一步為規范開發企業依法建設和依法銷售行為，確保小區基礎設施完善、功能齊全、質量合格，保障購房人合法權益，維護房地產市場秩序提供了有力保障。
　　（六）啟動商品房預售資金監管工作。為確保開發項目的工程建設，督促開發項目興建質量過關，配套齊全，如期交付，維護預售商品房交易雙方的合法權益，滕州市政府又制定了《滕州市商品房預售款監督管理暫行辦法》，對商品房預售資金進行監督管理，要求所有房地產開發項目商品房預售款項存入指定帳戶，實行專戶管理，保障預售資金用于工程建設。
　　（七）嚴格管理，優質服務，全面規范開發建設行為。市開發辦不斷加強房地產調研，規范管理程序，先后出臺了全過程管理的實施方案，為全面規范房地產開發行為筑牢了監管基礎。同時調整管理思路，對癥下藥，力求管好、管住、管出實效，進一步提高服務水平，采取上門座談、巡查進度、預約談話等方式，全面摸清底子，現場查看各項手續辦理情況，積極向新開工的項目負責人講解各項手續辦理的程序及注意事項等內容，對于手續不全、違法建設等現象，組織人員靠上進行督辦。
　　四、滕州房地產開發管理的發展思路
　　今后商品住宅的發展，是向環保、低碳、環境、品位方向發展，打造百年住宅。今后開發企業的競爭，就是人才的競爭，就是住宅品質的競爭。因此，房地產開發管理部門和行業管理部門，有責任有義務盡快梳理和定位今后如何引導行業健康發展，如何培植企業做大做強，如何打造房地產開發建設的聯合戰艦，這既是發展思路，也是管理方向。
　　（一） 嚴格市場準入清出制度，提升開發建設水平。進一步完善各項房地產開發管理制度，全面加強市場監督管理。按照“總量控制、動態管理、末位淘汰”原則，嚴格貫徹落實市政府“預售資金監管”、“強行綜合驗收”和“抬高預售門檻”的滕州嚴控文件，堅決依法嚴肅處理直至淘汰一批管理混亂、經營行為不規范、規模小、實力差、技術力量薄弱的小企業。達到房地產開發市場重新洗牌的目的，為提高開發企業整體建設水平，營造一個良好的發展環境。
　　（二）招商吸引國內優秀房企來滕投資興業。一是利用滕州寬松的經濟投資環境吸引外商。外商只管投資建設，剩余的事由政府來辦。使來滕投資的開發商安心、放心、寬心、舒心。二是邀商。積極主動上門拜訪，邀請知名房企來滕實地考察。三是用大項目大品牌來引商。計劃拿出滕州的“高速鐵路站房區域”大體量地產、商業地產和“滕州城市綜合體”等一批位置好、環境好、十分具有潛力的項目吸引國內十強或二十強開發企業來滕投資建設。以大房企的大手筆建設高品質住宅的思路，帶動滕州住宅品質整體再次提升，帶動本土房企經營理念再提高、促進滕州房地產行業再發展。
　　（三）加強資質管理，加大資質審查力度，嚴把資質關。同時盡快出臺項目建設條件意見書制度，實行前置管理，在土地出讓之前提出項目建設意見，設定開發資質等級條件。否則，無資格參加土地招拍掛。培植出一批實力強、規模大、信譽好、經營管理規范的優秀開發企業。
　　（四）推行投資主體與開發主體分離制度。建議房地產開發項目必須由專業的開發企業承擔，明確投資方只是項目的出資主體和收益主體，不得直接從事房地產開發。嚴格把握新建開發企業審批關和開發資質審批關，把只有資金而不懂規劃又無技術力量的雜牌軍擋在門外，從而避免魚龍混雜現象，凈化房地產市場。