國務(wù)院專家：未來一年房地產(chǎn)市場將大幅調(diào)整

    預(yù)計未來一段時期商品房銷售面積將持續(xù)回落，三季度銷售面積同比降幅將會加大，預(yù)計到9月底或10月份，商品房累計銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長。

　　預(yù)計從四季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力，并會因此而放緩開發(fā)進(jìn)度，投資增速將開始回落，2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。

　　未來一年房地產(chǎn)市場將大幅調(diào)整

　　2009年四季度以來，針對部分城市房價上漲過快等問題，國家出臺了一系列調(diào)控政策，特別是4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》正式出臺，從堅決遏制不合理住房需求、增加住房有效供給等方面采取了一系列政策措施。目前來看，這些調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場已產(chǎn)生較大影響。1—6月，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1—5月回落7.1個百分點(diǎn)，比1—4月回落17.4個百分點(diǎn)。其中，6月份全國商品房銷售面積較去年同月減少了302萬平方米，下降3.2%。房地產(chǎn)市場周期波動規(guī)律表明，銷量變化是房地產(chǎn)市場調(diào)整的領(lǐng)先指標(biāo)，在銷量下降3—6個月后，房地產(chǎn)投資和房價也將隨之出現(xiàn)調(diào)整。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù)，預(yù)計2010年下半年到2011年上半年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調(diào)整狀況。

　　《通知》出臺后，由于對二套房開始實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策，這不僅會打壓投資投機(jī)性需求，客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求，受此影響，預(yù)計未來一段時期商品房銷售面積將持續(xù)回落，三季度銷售面積同比降幅將會加大，預(yù)計到9月底或10月份，商品房累計銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況的影響，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大，商品房銷售面積的回落則預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場銷售獲取資金短期內(nèi)也并不樂觀，綜合考慮兩方面影響，預(yù)計從四季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力，并會因此而放緩開發(fā)進(jìn)度，投資增速將開始回落，2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。

　　商品房價格的變化主要取決于市場供求形勢和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況，只有在市場供大于求、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下，商品房(新房)價格才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個月，房地產(chǎn)市場供求總體處于緊平衡狀態(tài)，而2009年商品房銷量的大幅增長和價格的明顯上漲則使開發(fā)商的資金狀況處于歷史最高水平，這也是為什么調(diào)控政策出臺后，雖然銷量下降，但新房價格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長，銷售面積在快速回落，受此影響，從下半年開始，市場供求形勢將開始發(fā)生變化，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加和資金來源的減少預(yù)示著開發(fā)商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力，這也預(yù)示著新房價格的實(shí)質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度，2011年上半年價格調(diào)整壓力將可能進(jìn)一步加大。