樓市回暖說遭質疑 調控尚不能輕言放松

    地產宏觀調控已經5個月。在經歷了調控之初交易量的大幅下跌后，進入9月，單從數據看，樓市似乎在回暖。

    據北京房地產交易管理網統計顯示，2010年商品住宅日均成交最高出現在4月份，達331套。而今年9月上旬的日均成交已經接近這一數據，達到了322套。

    在宏觀調控的大背景下，樓市“金九銀十”的傳統仍在延續。于是，“樓市回暖”、“調控放松”等種種新聞近期開始頻頻出現。地產宏觀調控是否會延續，成為各方討論的熱門話題。

    國家統計局發布的數據顯示，8月份全國30個城市中，有26個城市樓市成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。京滬穗深四地樓市的成交量，更是自調控以來首次集體上升。

    面對這些數據，多家分析機構卻認為，樓市并不存在回暖的基礎。

    北京房地產交易管理網9月1日至12日的統計數據顯示，北京市“樓市新政”后開始預售的項目合計85個，總供應房源合計為30214套。截至9月12日簽約總數為14625套，簽約率為48.4%。

    但仔細分析數據可發現，在“金九銀十”的前12天，這85個預售項目中，簽約的大部分房屋集中在少數幾個項目。其中，有18個項目的成交量在11套以上，這18個項目的成交量，占新政后預售樓盤總成交量的比例高達88.6%。而有多達31個項目，在這期間依然為零成交。

    成交的結構性差異為何如此之大?我愛我家房地產經紀公司控股公司副總胡景暉告訴記者，這個交易量的上升主要來自短期自住需求的釋放。比如，臨近開學，有些家庭需要“學區房”;9月份、10月份是傳統的結婚集中時期，不少人為了結婚買房。

    “9月份成交量有所上升，最多也只能理解為，自宏觀調控以來成交量下滑的幅度有所減緩。”胡景暉說。

    4月份國家出臺嚴厲宏觀調控政策后，北京樓市成交量急劇萎縮。從5月份以來，北京二手房價格大概下跌了15%。

    “只能說宏觀調控有了一些成果，有些區域的房價有了一定回落，但在普通人看來，并沒有感覺房價有明顯的下跌。”胡景暉說，樓市泡沫還遠沒有被擠掉，目前這個階段，不論是政府部門還是普通購房者，對調控效果都談不上滿意。

    基于上述分析，胡景暉認為，這一輪宏觀調控政策不會撤出市場，將延續下去。

    此前的幾輪樓市宏觀調控中，往往是剛有了一點效果，調控措施就撤出，導致房價報復性上漲。“政府部門已經吸取了這些教訓，在供給沒有明顯增加的時候不會撤出調控措施。”胡景暉說。

    這樣的判斷，在數家房地產研究機構及中介機構中普遍存在。在這些機構看來，如果因為9月份樓市成交量有一定上升，從而導致房價上漲的話，接下來政府一定會出臺更為嚴厲的調控措施。

    分析認為，還有多種因素也不支持房價上漲。

    從資金流上看，根據公開數據，開發商資金普遍吃緊，上半年房地產上市公司的負債近8000億元，而經營活動現金流量為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產龍頭中，保利、萬科、金地和招商地產的現金流都為負數。一旦開發貸款等政策收緊，開發商可能只能選擇大幅降價。

    按照上市公司的半年報，上半年超過九成的房地產上市企業未能完成今年銷售目標的五成。逐漸增加的開工數和竣工數，也使得市場在下半年很可能供大于求。樓市的供求狀況在年底可能出現轉向。

    SOHO中國董事長潘石屹大膽預測，住房價格將會回到2009年初的水平，原因在于下半年住房供應量加大，保障房推向市場，一系列調控措施讓開發商資金緊張，會導致開發商降價求生存。

    “這輪宏觀調控不僅要解決房價問題，還有一些結構性問題需要解決，諸如房地產稅等制度性的政策還在加緊研究，不會輕易結束調控。”胡景暉說。

    從4月底開始的地產宏觀調控，并非沒有爭論，有觀點認為應該將高漲的房價壓下去，也有觀點擔心房價大跌會對經濟造成負面影響。

    胡景暉告訴記者，在7月份的時候市場還處在膠著狀態，政府部門對地產調控會不會影響經濟增長還有不同看法。盡管中央層面表態要堅持調控，但在實際執行中還是有分歧。

    “輿論的壓力很大，政府的決策不能不考慮輿論，然而有時候過多考慮輿論壓力，決策會出現一定的偏差。”北師大房地產研究中心主任董藩說。

    中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，政府對房價下跌的負面影響過度擔心，如果沒有后續稅收政策的加強，樓市調控將徒有虛名。“在樓市膠著時期，引領大家的預期非常重要。”他說。