又進入傳統的樓市銷售旺季“金九銀十”,但由4月中旬新一輪調控所引發的僵持至今仍未打破。
不過購房者也許會發現,進入9月,由于去年下半年新開工的項目開始陸續入市,市場上可供選擇的樓盤逐漸多了起來。而國家統計局數據顯示,近一年半來新開工面積超過20億平方米,約等于之前三年的總和。也就是說,在未來一段時間內,市場供應量將會顯著增加。
業內人士分析,隨著年底臨近,九十月份是不少房企沖業績的關鍵時期。隨著供求關系的變化,降價的真正啟動或許就在這個“金九銀十”。
●8月成交回升只是低位反彈不是真正回暖
剛剛過去的8月,雖然調控政策依然維持從緊狀態,但隨著部分剛性需求的釋放,出現了成交回升的現象。
從整個8月的情況看,中原地產監測的9個重點城市,一手住宅成交均出現大幅回升,總體增幅在三成。一線城市中,深圳反彈幅度最大,環比7月有八成的增加,廣州次之,增幅在五成,京、滬兩地約增加了兩成半；二線城市增幅最大的是杭州,環比增長了近七成,成都、武漢兩市在四至五成。最近一周,8月27日—9月2日,9個重點城市住宅總成交量實現連續第三周環比增幅1成以上。
在二手市場方面,在經歷了3個月的市場調整和觀望期后,8月各地二手房市場同樣出現反彈。根據中原領先指數系統數據顯示,8月份,五大城市二手住宅成交量繼續回升,環比增幅約四至五成；與此同時,上海、廣州兩市的二手房價亦開始止跌回升,指數環比增幅已超過1%。
不過,有業內人士指出,8月份量價齊升,其實只是在低位上很有限的增加,只是“低迷”大勢中的一個小變化。少數樓盤漲價,不排除是人為操作的結果。這些,并不能說明市場“回暖”
除了擔心成交回暖價格回升,對于期待降價的購房者來說,另一個消息或許也會引發他們的擔憂。
9月5日,保險資金投資不動產辦法出臺。一個月前,保監會正式頒布相關條例,令險資進入不動產合法化,此次《保險資金投資不動產暫行辦法》是對具體執行細則的進一步細化。按照截至2010年6月底保險業總資產為4.52萬億元計算,根據新規定,投資上限為10%,也就是說預計可投入房地產領域的保險資金可高達4520億元,約占2009年商品房銷售金額的10%。業內人士指出,如何監管、規范使用進入房地產市場的保險資金,將在一定程度上影響調控效果。
●住宅新增供應將井噴超過20億平方米新開工房屋大部分將要投放市場
剛剛進入9月,不少購房者突然發現,市場上可供選擇的樓盤逐漸多了起來。
廣州陽光家緣數據顯示,目前廣州十區兩縣商品房可售套數達到35804套,總面積達455.67萬平方米,比1—7月明顯增加；未售套數更達71229套,總面積901.34萬平方米。有統計顯示,9月廣州推出新盤新貨的項目總量為47個,其中全新盤多達24個,占比高達50%,不少項目更集中在越秀、天河、海珠等中心城區。
在北京,截至今年8月23日,9月計劃開盤的普通住宅項目已達46個,其中22個純新盤幾乎是集中扎堆面市。同時,北京市房地產交易管理網數據顯示,截至8月30日,北京市一共有近十萬套商品住宅可售,待售商品房比5月初增加了1萬多套。
而在上海,中原集團研究中心統計,僅8月最后一周就有59萬平方米的商品房入市,這一數字是之前一周的兩倍多,9月計劃推盤的商品房呈現出逐級遞增態勢。
在全國各地,無論是一線、二線還是三線及更小些的城市里,新增商品房都可以說是趕在“金九銀十”放量入市、開閘供應。
國家統計局數據顯示:2009年國內房屋新開工面積為11.54億平方米,2010年1—7月房屋新開工面積為9.22億平方米,而同樣數據在2006年為6.4億平方米,在2007年和2008年都大約為7.5億平方米,這表明近一年半來新開工的房屋約等于之前三年的總和。
通常來說,房屋從新開工到預售一般需要一年左右時間。由于4月來樓市成交因調控大幅下降,也就是說,從2009年至今超過20億平方米的新開工房屋中的大部分將在接下來的半年到一年內集中轉化為銷售供應。此外,根據計劃,今年將建成580萬套保障房工程。大量的新增供應,對于當前僵持不下的樓市來說,勢必將是一股改變現有格局的巨大力量。
●土地供應放量購地支出加大將使房企“荷包”見癟
與商品房市場相對應的,還有土地市場的放量供應。按照土地出讓計劃,上海、廣州、北京等城市的供地量遠遠沒有達到年初的目標,在今年僅剩的4個月中,各地土地供應勢必形成一波高峰。
在北京,幾經折騰的中服地塊現已拆分入市,將在9月出讓,12塊土地的成交總價或超過250億元。在上海,此前流標的莘莊地鐵上地塊,將在9月下旬重出江湖。此外,長風地王邊、新鴻基樓王邊均有地塊掛牌出讓。廣州目前掛牌的就有天河地塊,以及芳村地王邊地塊,均為住宅用地。南京下關區近日推出了兩幅地皮,僅僅是拍賣底價已經超過200億元,有望成為中國土地拍賣史上總成交金額排行第二的地塊。杭州主城區則推出了采荷單元地塊,屬于絕對的市中心,參考樓面價15000元/平方米,被譽為年度最佳地塊。
中原地產研究中心高級研究主任介紹,近期政策對土地出讓金繳費方式日益嚴厲,致使這些房企購地的資金需求及成本隨之大幅增加。
銷售低迷嚴重影響著房企的收入,而購地支出加大又致使那些本來殷實的房企也很快“荷包”見癟。112家A股上市房企中報顯示,上市房企上半年負債總額逾7836億元,其中負債總額超過100億元的公司有17家,地產四大龍頭“萬保金招”的中期負債達2779.4億元。超過80家上市房企資產負債率高達50%以上。
顯然,在融資受阻的情況下,開發商依靠銷售回收資金的重要性將更加凸顯,在今年最后4個月里,加速出貨以緩解資金壓力將成為多數開發商的必然選擇。
●可能引發價格競爭房價或下跌10%—25%
據了解,下半年金地集團推盤量將占全年總量的75%,約為200萬平方米。地產龍頭萬科早在其中期業績說明會上就已表示,下半年萬科的推盤量會比上半年有所上升,并力爭出現單月銷售過百億的超級銷售業績。招商地產高管在8月份的一次券商調研中也坦言,“9、10、11這三個月的推盤量將達全年推盤量的70%。”此外,保利、復地、富力、華潤、綠城、雅居樂、中海等其他標桿房企也均在不同場合表達了加大供應量的計劃。供應量大幅增多勢必引發價格競爭。這使得剛剛開始的“金九銀十”,由“供給潮”引發“降價潮”成為可能。
中國指數研究院9月1日發布的百城價格指數顯示,該院對國內100個城市的全樣本調查數據匯總分析,2010年8月,全國100個城市住宅平均價格為8305元/平方米,與上月基本持平,深圳、武漢、廣州、重慶、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均價格為15135元/平方米,環比下跌了0.76%。
“雖然跌幅很小,但這是一個重要的信號,意味著市場中的供需關系正在漸漸出現變化。”該中房研究副總監何田分析。他認為,隨著潛在供應量的逐步釋放,在一些2009年開工較為集中的地區已經開始出現局部的買方市場。
8月,在北京市工商聯房地產商會組織的“當前房地產形勢報告會”上,住建部政策研究中心副主任王玨林預測,下半年商品住宅價格勢必會降下來。
不少業內人士均分析,“金九銀十”樓市供應量放大,購房者有足夠的挑選空間博弈房價,而在政策調控不松動的現狀下,房企面臨高負債和大存貨雙重壓力,加之融資渠道不暢,融資成本飆升,下半年房價應會有所走低,尤其是四季度。
莫尼塔投資發展有限公司房地產分析師王沛認為,“從10月開始,隨著供給的快速增長,房價可能重新進入下行周期。和前幾輪周期不同,未來幾個季度內的價格下跌過程是源于供求關系的自然逆轉。”他估算本輪周期中房價下行的幅度在10%—25%左右,并在今年四季度和明年上半年完成一輪“價跌量升”的軟著陸歷程。
中原地產研究中心則分析,在一線城市中,由于房企總體在廣州土地儲備較高,有4家標桿房企可售量分別在200萬平方米以上,將會引發競爭。另外上海作為房企的戰略要地,是國內唯一一個十家標桿房企均有土地儲備的城市,下半年各企業間的競爭也會較為激烈,這兩個城市價格下行的幅度都將因此而增加。二線城市中,成都、重慶、天津、西安、佛山、武漢等供給較大的城市,有可能率先出現價格下降。
■政策動向京滬啟動空置房調查國務院監控樓價反彈
樓市新一輪調控政策逼近
在政府對房市調控不斷出招的同時,房價不但沒有如愿出現實質性的下降,反而在“金九銀十”之際,一線城市房價呈普遍轉暖跡象。就在這幾日,備受公眾關注的空置房調查終于落到實處,空置房調查在北京上海兩地已相繼啟動。
業內人士認為,這標志著國家對于房市的調控政策進入量化階段。另外,一月內房產稅被相關部委三次提及,有觀點認為隨后有可能開始新一輪調控。
空置房調查從京滬開始
北京市近日已選取部分小區對空置房進行入戶調查,上海市統計局也表示上海正在依國家統計局部署開展空置房調查工作。
北京市分繁華、中度繁華和相對偏遠三類地區,選取不超過十個具有典型性的小區作為試點,進行入戶調查。上海市統計局也表示,上海正在依國家統計局部署,由國家統計局投資司委托的調查總隊進行開展空置房調查工作。
國家統計局局長馬建堂曾表示,將充分利用第六次全國人口普查獲取用于了解住房空置情況的相關信息,建立住房空置調查制度也在研究之中。這標志著國家對于房市的調控政策正逐步進入量化階段。
有專家表示,決策層這次之所以下狠心調查空置房,是源于遲遲降不下來的房價。中國指數研究院數據近日出臺的數據顯示,8月31日至9月5日一周,監控的35個城市中,有21個城市成交面積環比上漲,其中京滬房價創調控以來最大漲幅。
國務院監控樓價反彈
中國最大住宅開發企業萬科在其公告中也顯示,萬科8月銷售額119.9億元,刷新了國內房地產單月銷售紀錄和萬科20年單月銷售紀錄。
記者了解到,國務院辦公廳輿情監測部門日前將一份反映房價反彈的文件,發至住建部和銀監會等相關部門,這份文件經核實后將上報至國務院。萬科多個熱銷項目漲價已被輿情監測文件記錄在案,另外多個房地產企業的熱銷和漲價等現象也一并被收錄其中。
可見,上一輪政府的樓市調控政策并未取得立竿見影的效果,國家統計局稱政策執行力度尚不理想。此次樓市反彈之際,具體企業和項目名字被監控部門明確指出,顯示了房市調控的進一步深入,這也許預示著政府將使用更為嚴格的調控手段。
部委一月三論房產稅
近期有關房產稅的新聞,再次攪動房地產市場。
9月7日,工業和信息化部運行監測協調局與社科院工業經濟研究所聯合發布的《中國工業經濟運行2010年夏季報告》指出,下半年要保持宏觀經濟政策連續性和穩定性。其中,要選擇好房產稅征收政策出臺的合適時機。
報告還提到,今年以來,新的房地產調控政策盡管取得初步效果,但房價總體上仍在高位運行,交易量大幅萎縮,對工業經濟運行的影響不容忽視。
這是近一個月來,明確提及房產稅征收的第三個部委。上月底,發改委相關負責人表示,繼續推進房產稅改革。隨后,財政部部長謝旭人在向全國人大作報告時也表示,下半年的一項重要工作就是研究完善合理引導個人住房消費的稅收政策。
有專家預測,物業稅在空轉4年之后有望成真。不過,中國社科院財貿所研究員楊志勇在接受采訪時表示,“對個人住房征收房產稅需要注意其局限性。不能脫離我國住房市場還是賣方市場的國情。還有一些專家認為,對千家萬戶的房產價值的評估是一項復雜的工程,諸多困難讓房產稅的出臺慎之又慎。
新一輪調控醞釀中
業內人士預測,若此次空置房調查結果具有一定程度的客觀性和參考價值,則有可能促使更嚴厲的房市調控政策的出臺。
人民日報近日有評論稱,在復雜的經濟形勢下,調控樓市和經濟增長之間難免沖突。但若能夠在短期調控的同時,制定和完善住房發展中長期規劃,則可有效控制短期調控給經濟帶來的影響,并從長遠來看對改善民生起到巨大積極作用,促進整個經濟社會的和諧穩定。
相關人士解讀認為,決策層很有可能在房價遲遲不回落時,再次推出新一輪得調控措施。
據透露:若出現二次調控,最有可能的手段仍舊是對開發商停放貸款,卡住其資金鏈,以及更加嚴格的二套房、三套房政策。專家建議,單一行政調控手段對于樓市顯然不足,并且會給地方政績帶來不利影響,令政策落實力度大打折扣。更多地應該利用經濟杠桿,使用稅收調控手段,才能確保樓市健康運行和房價的理性回歸。
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