樓市全面回暖意味著調(diào)控失敗

    有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市已經(jīng)全面回暖。全國(guó)30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。而作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來(lái)首次集體飆升。在二線城市中，南京、杭州、天津、武漢和重慶8月份的成交量環(huán)比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。
　　盡管人們對(duì)宏觀調(diào)控充滿(mǎn)期待，希望通過(guò)這一舉措將樓價(jià)打下去，然而，在調(diào)控4個(gè)月之后，樓市僵局終于在9月打破。購(gòu)房者并未等來(lái)預(yù)期中的房?jī)r(jià)下跌15%至30%，而是盤(pán)整之后的繼續(xù)攀升。例如上海雖然剛出臺(tái)了被稱(chēng)為“滬五條”的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷(xiāo)售行為的通知》，但8月該市樓市依然量?jī)r(jià)齊升，均價(jià)在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后重回2萬(wàn)元以上，達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。

　　在住房銷(xiāo)售出現(xiàn)井噴的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地的腳步也絲毫沒(méi)有放慢。以萬(wàn)科為例，8月份萬(wàn)科共獲得13個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益建筑面積為302.33萬(wàn)平方米；1至8月份萬(wàn)科新增權(quán)益建筑面積達(dá)到了1792.10萬(wàn)平方米，已是2009年全年的1.44倍。有分析認(rèn)為，隨著成交量的大幅回升，房?jī)r(jià)盤(pán)整也會(huì)加劇。一些前期高價(jià)滯銷(xiāo)的樓盤(pán)會(huì)降價(jià)，而本身就熱銷(xiāo)的樓盤(pán)價(jià)格會(huì)有所上調(diào)。”

　　不過(guò)，對(duì)樓市這一波行情，一些經(jīng)濟(jì)界人士并不看好，認(rèn)為這只是“金九銀十”的“佛光返照”，在短暫回升后，樓價(jià)很快就會(huì)下滑。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，今年的“金九銀十”相對(duì)于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。今年與去年相比，同比多半是下降的。樓市回暖只是指交易量會(huì)有所回升，但價(jià)格恐怕還將繼續(xù)下調(diào)。

　　陳晟的預(yù)測(cè)能否成這事實(shí)，還有待于我們進(jìn)一步的觀察。今年5月，為了緩解房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府決策層出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，試圖將房?jī)r(jià)壓下去。當(dāng)時(shí)就有財(cái)經(jīng)分析人士認(rèn)為，這只是一個(gè)短期行為，不過(guò)是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的應(yīng)急之舉，其政策效力也許持續(xù)3個(gè)月，但最多不會(huì)超過(guò)6個(gè)月。從近期樓市回暖的情況看，從調(diào)控到現(xiàn)在還不到6個(gè)月時(shí)間。

　　其實(shí)，樓市回暖是剛性需求在起作用。居民購(gòu)房就是消費(fèi)，一些居民經(jīng)過(guò)短期觀望后，該買(mǎi)的還得買(mǎi)。有數(shù)據(jù)顯示，2009年，在約12萬(wàn)億的國(guó)民消費(fèi)總額中，房地產(chǎn)消費(fèi)占到了40%左右。以目前的城市化水平，中國(guó)正處于城市化加速時(shí)期。城市化率處于30%至70%之間時(shí)，城市化進(jìn)入加速階段，目前中國(guó)城市化率是46.6%。

　　在今年5月調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，有關(guān)機(jī)構(gòu)在對(duì)北京和上海部分市民以及開(kāi)發(fā)商的抽樣調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，兩地大多數(shù)人并不認(rèn)可樓市拐點(diǎn)的到來(lái)。他們給出的理由是，的確有著強(qiáng)大的潛在購(gòu)買(mǎi)力在支撐著目前的樓價(jià)，而供給卻有限。中短期內(nèi)，北京和上海住宅供給缺口巨大，長(zhǎng)期總供給偏緊，供給不足，從而導(dǎo)致北京和上海未來(lái)樓價(jià)仍將高位運(yùn)行。

　　例如北京外來(lái)人口成為城市人口增長(zhǎng)的絕對(duì)主體。大量外來(lái)人口，特別是外來(lái)富裕人口，形成了對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大需求主體。目前，外地人占到北京購(gòu)房總數(shù)的50%，說(shuō)明城市化對(duì)一線城市房地產(chǎn)發(fā)展的重大影響。換句話(huà)說(shuō)，這就意味著居民買(mǎi)房需求依然存在，其供求逆轉(zhuǎn)的根本性拐點(diǎn)難以出現(xiàn)。

　　當(dāng)然，當(dāng)初的調(diào)控措施對(duì)炒房者的打擊是致命的，有相當(dāng)一部分投機(jī)需求會(huì)被擠出，但是這會(huì)改變供需關(guān)系嗎？回答是否定的。有很大一部分真正有買(mǎi)房需求的人是被炒房者擠出了市場(chǎng)，迅速升高的樓價(jià)讓他們無(wú)力進(jìn)場(chǎng)。因此，當(dāng)炒房者被調(diào)控?cái)D出后，樓價(jià)會(huì)發(fā)生震蕩整理，但當(dāng)樓價(jià)趨于理性之后，真正的住房需求就會(huì)進(jìn)場(chǎng)，此時(shí)的市場(chǎng)關(guān)系仍然會(huì)是供不應(yīng)求，樓價(jià)不存在大幅下降的基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，樓市全面回暖意味著調(diào)控已失敗。如果說(shuō)樓市成交量反彈又伴隨房?jī)r(jià)上漲，致使調(diào)控效果不理想，這更多的是政策執(zhí)行不到位，或者說(shuō)是地方政府不作為造成的。回顧2007至2009年，國(guó)內(nèi)樓市“兩興一衰”的跌宕起伏，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了開(kāi)發(fā)商外，地方政府是不會(huì)長(zhǎng)期或持續(xù)抑制樓市的。說(shuō)白了，即使樓價(jià)被打壓下去了，在短期內(nèi)地方政府的財(cái)政收入受到一定影響，但等時(shí)機(jī)成熟了，地方政府又會(huì)以各種方式對(duì)樓市進(jìn)行扶持。