地處上海外環(huán)之外的閔行星河灣樓盤，9月25日將迎來(lái)其一期開盤的日子，本報(bào)從該樓盤銷售處獲知，其最小戶型250平方米，售價(jià)也要在1000萬(wàn)以上。如此，上海的外環(huán)之外，也出現(xiàn)了4萬(wàn)以上的房?jī)r(jià)。
支撐閔行星河灣開出如此高開盤價(jià)的基礎(chǔ)，是上海樓市于8月末的反轉(zhuǎn)。上海佑威房地產(chǎn)研究中心提供本報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在此前的一周(8月30日-9月5日)，上海市商品住宅成交面積為24.2萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲39%，繼4月樓市新政后首次突破20萬(wàn)平米。
8月末，上海樓價(jià)出現(xiàn)戲劇性一幕，受中高端樓盤領(lǐng)漲帶動(dòng)，上海商品房住宅成交均價(jià)達(dá)22366元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲5%。由是，上海已經(jīng)呈現(xiàn)了連續(xù)三周價(jià)格上漲。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴本報(bào)，不僅是上海，全國(guó)一線城市的成交量其實(shí)都在回暖?！拔覀冋诮y(tǒng)計(jì)100大城市的數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)的情形環(huán)比7月份將增加很多。”
以征收土地和房屋交易為主的契稅增長(zhǎng)，亦反映出樓市冷暖實(shí)情。上海市財(cái)政局最新公布數(shù)據(jù)顯示，盡管7月份同比出現(xiàn)下降，但上半年上海地區(qū)契稅的同比增長(zhǎng)仍達(dá)34%。
一手二手同時(shí)回暖
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報(bào)記者，上周(8月30日-9月5日)上海新建商品住宅成交均價(jià)繼續(xù)攀升，主要與單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的中高端項(xiàng)目成交大幅回升有關(guān)，其比重從8月初的10%上升至目前的15%。
例如萬(wàn)科翡冷翠園，8月31日推出24棟，即刻成交12棟，另外還有2棟被預(yù)訂，平均成交價(jià)格達(dá)74977元/平方米。
與此同時(shí)，剛性需求購(gòu)房者的比例正在擴(kuò)大，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公布，外省市人群也成為8月上海交易量回升的重要力量。從買家地域來(lái)源上看，8月外省市人群購(gòu)房占比達(dá)45.29%；而上海本地購(gòu)房者的交易套數(shù)占比為51.44%；另一部分則為外籍和港澳臺(tái)人士。
“目前成交量上去，主要是由于一線城市一部分樓盤房?jī)r(jià)適當(dāng)下降，以價(jià)換量，是政府和市場(chǎng)都愿意看到的結(jié)果，可以說(shuō)是政府有形的手和市場(chǎng)無(wú)形的手綜合推動(dòng)的結(jié)局。而成交總體均價(jià)上升，是由于一部分高端的樓盤帶動(dòng)的結(jié)果。”聶梅生表示。
上海市政府對(duì)于即將到來(lái)的樓市“金九銀十”，也并不是沒(méi)有防備。9月2日，上海市房管局出臺(tái)上海商品房預(yù)售管理“滬5條”，要求強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管、嚴(yán)格商品房預(yù)售許可證管理等，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。上海市房管局要求，新盤的預(yù)售面積不得低于3萬(wàn)平方米。
上海望源房地產(chǎn)董事長(zhǎng)季寶紅對(duì)本報(bào)表示，上海目前出臺(tái)的預(yù)售管理“滬5條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的運(yùn)作意義不大。“上海目前樓市成交量上去，是因?yàn)橐慌鷺潜P適當(dāng)降價(jià)。”
但無(wú)論如何，上海的樓市已呈現(xiàn)反轉(zhuǎn)之勢(shì)頭，而二手房市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)更加明顯。9月6日，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心數(shù)據(jù)顯示，8月，上海二手房共成交1.25萬(wàn)套，環(huán)比大幅增長(zhǎng)58%，成交均價(jià)1.71萬(wàn)元，出現(xiàn)大幅反彈。
不過(guò)，同比2009年7月，成交量仍舊下降47%。與上海二手房市場(chǎng)多年來(lái)1.5萬(wàn)套的月度正常成交套數(shù)水平，今年8月的二手房市場(chǎng)成交量仍有一定差距。
帶動(dòng)土地市場(chǎng)
一旦樓市回暖，對(duì)于一級(jí)開放商地方政府而言，即意味著地市的新一輪熱潮也即將到來(lái)。
9月1日，上海第56號(hào)土地公告中四幅地塊完成出讓，其中最受關(guān)注的松江新城廣富林2-5住宅用地被合生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱合生)從9名競(jìng)爭(zhēng)者手中搶得，地塊成交總價(jià)12.46億元，折合樓板價(jià)為16488元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)131%。
這幅土地單價(jià)甚至高于調(diào)控前招商地產(chǎn)和萬(wàn)科2月底聯(lián)合摘得的廣富林2-4地塊，在樓市迅猛的2月，當(dāng)時(shí)土地樓板價(jià)也只有16378元/平方米。
上海提供本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一周，上海住宅成交面積最大的樓盤是保利集團(tuán)位于上海寶山區(qū)顧村公園的保利葉都項(xiàng)目，其以1.6萬(wàn)的均價(jià)一共售出239套，面積22141平方米。幾天時(shí)間，僅這一項(xiàng)目就為保利回流了3.6億以上的資金。
而保利地產(chǎn)在7日的公告上顯示，公司8月份實(shí)現(xiàn)簽約面積83.31萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額68.42億元，創(chuàng)公司單月銷售最高紀(jì)錄?；鼗\資金后，與此同時(shí)，保利旗下3家子公司近期共耗資17.1億拿下9幅地塊。
9月8日，位于世博板塊的黃浦江沿岸E18地塊地塊將現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，目前，已經(jīng)確定加入預(yù)申請(qǐng)的有包括新鴻基在內(nèi)的5家開發(fā)商。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在樓市已經(jīng)回暖的情形下，同時(shí)受世博板塊的驅(qū)動(dòng)，9月8日，上海即將誕生新的地王。
不過(guò)，上海等一線城市樓市近期回?zé)岬某掷m(xù)性并不為業(yè)內(nèi)人士看好。
“金九銀十的上海樓市大漲的可能性不大，所以到了9月之后，由于經(jīng)濟(jì)層面的總體考慮，中央和地方對(duì)于樓市的后續(xù)難會(huì)有一劍封喉的政策出爐。”
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)執(zhí)行董事朱旭東告訴本報(bào)，總體上看，想重現(xiàn)2009年的樓市并不可能，“因?yàn)椋绻山涣坷^續(xù)上去，價(jià)格就會(huì)適當(dāng)上調(diào)，但如果調(diào)得多，國(guó)家就會(huì)有一定的配備政策出來(lái)。
季寶紅對(duì)本報(bào)記者表示，9月之后，今年的樓市政策應(yīng)該會(huì)以穩(wěn)定為主，大漲可能性也不大?！皬牧硪粋€(gè)角度看，上海的樓市至少也難大跌，因?yàn)樵谥醒霙](méi)有給地方稅收上進(jìn)行一定讓渡的情況下，想要切斷土地財(cái)政的發(fā)展模式很難，目前的情形其實(shí)各方利益相對(duì)能如愿?！?/P>
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