"金九銀十"成交有望回升 專家預測:房價仍會漲

       號稱史上最嚴厲的新政已運作4個多月，有消息傳北京通州某盤團購最低可優惠7000元/平方米，已現松動。各路地產大鱷、業界專家就房價漲跌炒得不可開交。反觀廣州，樓市并未出現大眾期待的“成交萎縮——開發商以價換量”主旋律，在房價仍巋然不動時成交就已殺回。不少購房者想象中的“金九銀十”促銷大潮也似乎成為空中樓閣。

       為何廣州房價就能如此堅挺？成交回升會否帶來“金九銀十”期間房價報復性反彈？記者就此采訪了購房者、業界專家和開發商。

        一手住宅：郊區7月曾有松動8月又回調

        中原地產研究部副經理胡廣東示，據監測數據顯示，北京房價也仍沒有太大松動，僅郊區外圍個別松動。在廣州郊區也曾出現了短暫的松動時期，7月份時外圍區域曾有房價明顯下調。比如，花都某樓盤7月份房價是7000多元/平方米，7月份有段時間部分單位只賣6000多元/平方米，下降1000元左右，降幅仍比較大。下降后這個樓盤成交量很不錯，周邊樓盤有壓力跟著降價，發現銷售也不錯。但8月份價格就回調了，主要是成交釋放，開發商對市場又有了信心。

        新政后因開盤價較低賣得比較火的金沙洲某盤，9月份也將推出第二期。但有看房者朱先生反映均價比一期漲了15%左右。記者昨日在樓巴集中地宏發廣場看到，乘坐看樓巴的市民也仍不少，多數是去往花都、增城等樓盤。等候乘車看房的方女士說，他們家目前在海珠區已有一套房改房，想買套改善房，但看了很久房價還是不降，只能再往郊區板塊去看看。但是，最近房價還未降成交量卻反彈讓她有點擔憂，擔心房價不僅是降不下來，還可能會重新上漲。

        不過，近期廣州樓市上團購之風也比較盛行。不少房產網站都推出了看房團，參加了這種看房團，如果非市中心盤有些甚至可以拿到比如9.3折的額外折扣。

      首個周六看房購房仍較火

        昨日是“金九”的第一個周六 ，雖有小雨但不少市民仍為看樓買樓忙。據了解，白云區增槎路某盤新推貨70多套，2個小時賣出60多套。該盤的均價為1萬元/平方米，如果是一次性付款有9.3折，有代理商會員資格的可優惠9.7折，其他折扣優惠沒有。但很多首次置業者出手，因為這里戶型多是兩房三房單位，總價相對比較低。

        在海珠區榕景路某盤，早上10點左右，只有3～4張桌臺上有客戶在咨詢房子房價等問題。據開游覽車的小黃介紹，可能是天氣原因人數比上周少。去年開始就關注該盤的劉先生說，現在房價還是比較高，“這個盤現在房價在2.1萬～2.5萬/平方的話，個人覺得還是有點高。”他表示，現在如果有合適的價位還是會選擇入市，房價會漲的呼聲還是比較高。

        雖然9月份廣州會迎來新盤上市的高峰期，但目前許多新盤都仍未正式對外定價，僅是做意向登記。在赤崗中學對面某盤，現場人數比較多，面積不大的銷售中心內5張桌上圍滿了前來登記咨詢的顧客。該盤目前還未公布最終售價，預計房價在1.8萬～2.0萬/平方，正在接受登記，一經登記享受9.8折優惠。

        下半年迎來6.3萬套供應高峰

        合富輝煌首席分析師黎文江表示，從2009年初至2010年上半年，廣州十區商品住宅的可售貨量一直處于持續下降趨勢，但這一狀況將在2010年下半年打破。下半年可售貨量將達到6.3萬套住宅，預料比上半年的可售貨量上升一成左右，局部區域將出現供大于求狀況。

        初步看來，9月份供應量比較大的是在番禺、花都和增城。比如番禺區有8000多套亞運城項目和1000多套雅居樂項目，一共就有1.1萬～1.2萬套了。市中心比較少，可能全部加起來只有幾千套。據搜房網房源中心統計，9月廣州推出新盤新貨的項目總量為47個，其中全新盤多達24個，占比高達50%，主要集中海珠、天河、越秀,廣州中心區將迎來真正的推貨高峰。

        二手住宅

        有二手房1年漲了近20萬

        看了1年多房子的黃小姐，最近終于在白云區買進了一套二手房。她說，原本新政出臺后不少專家都說今年7月房價可能要降，所以上半年她基本上都不看房了。誰知7月份重新看房后卻發現，房價越來越高了。

        黃小姐舉例，在海珠區廣州大道南的和平家園有一套2樓的房子，她去年下半年房價是52萬元，今年看房時，開價卻到了60萬元。無獨有偶，同個小區另一套8樓的房子，去年4月底看時是47萬元，今年7月份，發現價格升到了66萬元。

        分析：8月份成交量比7月份升三成

        據了解，有不少購房者都與黃小姐有同樣的心態，在8月份廣州市二手市場的成交量也都迎來了大幅反彈。中原地產區域營業總監潘婉霞表示，二手成交回來了不少，8月份比7月份上升了三成，9月份這幾天的成交也仍維持了8月份的情況。她分析，這與購房者觀望了一段時間后，發現沒明顯降價，擔心不買反而會更高有關。此外，近期很多人感受到物價的上漲，7月份CPI通脹比率也給購房者一定的心理壓力。

        對于不少看房人都表示二手房價有所上漲，潘婉霞認為，現在價錢方面變化不大，主要是均價比較低的筍盤在7月份已經消化得差不多，現在剩下的是價位原本比較高的盤源。

        專家幾大分析

        短期內房價或再小幅沖高

        受訪的購房者、房地產業界人士等各方都認為，廣州房價并未有真正的松動下降。但廣州有自己的特殊情況存在。中原地產研究部副經理胡廣東認為，亞運帶動了相關配套的完善，比如新增地鐵線路在9月底投入使用，購房者對沿線物業的價錢接受度提高，成交量放大。如果政策不變，會有一定上漲的空間，但應該不多，市民能在這個價位購買的也不多。

        銀行資深業界人士梁東暉表示，廣州中心城區供應嚴重不足，中心城區房價仍在漲。而且，廣州有個亞運城準備銷售，單個樓盤供應量大。但它是大開發商聯手開發，開發商又重視開盤價，因此為亞運城賣個好價，這幾大開發商不會讓旗下樓盤太降價去銷售。而政府不希望亞運城賤賣，最近番禺區兩幅地塊拍賣，賣出了地王，對亞運城又起到支撐作用。

        廣州市房地產專家吳定金分析，賣地結果使得最近市場回暖信號明確，但現在市場也擔心政府還會有后續政策出臺。假如沒有新政策出臺，市場肯定會好轉。年中大家期待降價10%～15%，現在看來是不可能了。不出新政策的話，下半年漲價的可能性大于降價的可能性。梁東暉也認為，短期內要廣州房價下降是不太現實的，可能房價還要往上沖一下，因為亞運有停工限制，近期供應量不會太充足，有沖高動力。但這可以理解為只是強弩之末，最終往下機會還是非常大。梁東暉認為，“很難測到拐點在哪個時點，但肯定離拐點不遠了”。

      “金九”未必成真正回暖風向標

         事實上，近期包括北京、上海等地在內的樓市都出現較明顯的成交回升，但有人將其定義為“假性回暖”。到底這波成交回暖會否讓“金九”發力，稱為樓市真正回暖的風向標呢？有開發商業界人士不認為近期市場是“假性回暖”，從目前廣州樓市情況看，回暖恐怕會提前。原本在調控后，大家預期樓市反應應該是有節奏的，現在才進行了一兩個步驟，并未經過冷凍期，成交回暖就殺回來了。“回暖預期回來得更快，但未必會漲價，最多只是微調”，該人士表示。

         中原地產研究部副經理胡廣東認為，政策層面不確定性仍很大。9～10月份新貨量大，這么多供應量，成交量應該會上去，但是消化率如何現在還不能下定論。樓市目前正處于微妙時間，購買力在8月份已經釋放，剩下的還能不能支撐大供應量水平還屬于未知數。因此，現在下“9月份樓市真正回暖，會迎來金九銀十”的結論有點早。

         梁東暉也認為，目前廣州樓市的成交回暖是經過幾個月時間調整，有部分需求得到釋放。因為購房者看到幾個月來房價還是降不下來，擔心“不買會不會更高呢，現在不買以后更難買”。而且CPI又在漲，最好的保值工具是房產，所以又開始買房了。另外，中心城區樓盤很有限，因此開發商“死扛”；“三舊”改造拆了幾條城中村，還有一些因為市政工程拆遷，拆遷戶有補償，自己再補點錢就可重新置業，有迫切需求。幾大因素匯集在一起，短期內要房價下降不太現實，并不是房價還要往上漲。過了這段時間，需求充分釋放后就不會有量支撐了。畢竟現在這個點的房價還是非常高的，能買得起的還是有限。