地產(chǎn)股：小喜樓市反彈 大愁調(diào)控加碼

     在僵持了數(shù)月后，樓市成交量正隨著“金九銀十”的到來而逐漸恢復，8月份一二線城市成交量逐步反彈。受此刺激，地產(chǎn)股蠢蠢欲動，試圖上攻。不料調(diào)控可能加碼的跡象隨之再次顯現(xiàn)，地產(chǎn)股聞風變色，立馬又陷疲軟境地。調(diào)控加碼已成多頭最大的“心病”。

    如果房價仍然桀驁不從，那么政府可能打出房產(chǎn)稅、房貸政策和預售款管理等一系列調(diào)控加碼的“牌”，每打一張牌，對市場神經(jīng)都是重大考驗。

    房產(chǎn)稅成最大“王牌”

    業(yè)內(nèi)認為，如果樓市今后出現(xiàn)價量齊漲，或者房價不再下降而成交量大幅反彈的情況，則房地產(chǎn)調(diào)控政策必然加碼，之前傳聞中的種種措施可能變成現(xiàn)實。而各種傳聞的調(diào)控政策之中，房產(chǎn)稅無疑是政府手握的最有殺傷力的武器，可說是調(diào)控牌中的“王牌”。

    自5月31日國家發(fā)改委發(fā)布《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”之后，房產(chǎn)稅的說法便取代物業(yè)稅成為懸在房地產(chǎn)業(yè)頭上的“達摩克利斯”之劍，隨時左右著市場的心理和房地產(chǎn)板塊的行情。

    發(fā)改委財政金融司司長徐林8月24日提出，我國計劃實施一系列稅收體制改革，包括推進房產(chǎn)稅改革。8月25日，此前有意上攻的房地產(chǎn)板塊便應聲下挫，帶領大盤大幅下行，足可見房產(chǎn)稅的“殺傷力”。

    房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅，其實質(zhì)同“物業(yè)稅”相同，同樣是對住房保有環(huán)節(jié)的征稅。

    市場多頭對于房產(chǎn)稅的畏懼主要來自于：征收房產(chǎn)稅之后，投資、投機需求將被大幅壓縮，甚至改善型需求都會受到一定影響，這可能打破目前的供需平衡，價格或許下跌。

    房產(chǎn)稅歸根結(jié)底還是對于投資需求的壓制，而這種壓制比起目前眾多短期抑制投資性需求的政策而言無疑更為深遠和有效。

    當前，國內(nèi)尤其是一、二線城市的投機、投資性住房占比節(jié)節(jié)升高，而不時曝出的空置房傳言盡管并未得到證實，但空置房的大量存在已是不爭的事實。

    知名經(jīng)濟學家樊綱表示，空置房的存在，是由于沒有房產(chǎn)稅。中國房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，應該借此次調(diào)控進行改革。改革要從兩方面入手。首先從需求角度，需求方最大的制度缺陷是沒有房產(chǎn)稅；其次從供給來看，應該提高土地利用率、提高土地容積率。

    此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)稅改革的一個重要目標是，將房產(chǎn)稅逐步培育成地方政府財政收入的支柱稅源，這也將厘清中央與地方財政關系，抑制因為扭曲的土地財政所帶來的短期投資行為，因為，相較土地財政而言，房產(chǎn)稅將能為地方政府帶來更為持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入。

    當前一線城市土地儲備不足、二三線城市也面臨用地緊張，土地財政的持續(xù)性令人擔憂，這也成為各地方政府并不反對推行房產(chǎn)稅的重要原因。而這加劇了市場多頭對房產(chǎn)稅的擔憂。

    三套房限貸如同“炸彈”

    除了房產(chǎn)稅外，在抑制投資投機性需求的措施中，以三套房限貸為首的房地產(chǎn)信貸也是調(diào)控的利器之一。相比千呼萬喚仍難覓蹤影的房產(chǎn)稅，三套房限貸政策自調(diào)控初始便已提出，并且隨著調(diào)控的深入，哪里泡沫大，政府就可以往哪里打，可說是調(diào)控牌中的“炸彈”。

    早在4月份出臺的“國十條”中，就已經(jīng)要求執(zhí)行嚴格的差別化住房信貸政策。其中規(guī)定，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

    在此后陸續(xù)出臺的各地方版樓市調(diào)控政策中，北京、深圳和青島等地都對三套房貸款問題做出了規(guī)定。相比之下，隨后出臺的廣州、重慶等地的樓市細則卻并沒有對此明確。

    隨著調(diào)控政策的深入，8月份監(jiān)管機構(gòu)通知商業(yè)銀行暫停對京、滬、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款，明確要求商業(yè)銀行將第三套房審批權(quán)限上收到總行，并要求對第三套房貸嚴格執(zhí)行政策。對于未叫停的地區(qū)，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。

    從目前各大銀行的執(zhí)行情況來看，對于三套房貸的審批依然從緊。據(jù)了解，大部分銀行都表示，原則上不再發(fā)放三套房貸。而對于那些沒有明確叫停三套房貸業(yè)務的銀行，首付比例和利率水平也足夠叫人“望而卻步”，普遍將首付提高至六七成，利率上浮50%。

    “目前除了在利率和首付比例上對三套房進行了嚴格限定外，對于客戶資質(zhì)的要求以及貸款的審批過程也非常嚴格，有時候還要看銀行的信貸規(guī)模。”一位銀行信貸經(jīng)理表示。

    從三套房貸款政策的發(fā)展不難看出，盡管銀監(jiān)會并沒有明確對三套房貸款一刀切式地叫停，對商業(yè)銀行的要求中仍有“根據(jù)風險狀況”這一“機動”條件，但是各家銀行對于三套房貸款的政策已經(jīng)謹慎。中行、工行、農(nóng)行等國有銀行早已全面停止三套房貸款，而中信、招行等商業(yè)銀行也開始從各網(wǎng)點上逐步落實。限制三套房貸款的區(qū)域正從北京等一線城市逐步擴大到更多區(qū)域。

    一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，三套房貸叫停除了收緊地產(chǎn)資金外，更重要的是表明了政府對打擊投資投機性購房的決心，傳達出資金鏈收緊的信號。“對于房地產(chǎn)這個資金密集型的行業(yè)來說，資金一旦被凍結(jié)所受的打擊將是致命的。三套房貸全面叫停后，還有二套房貸、首套房貸這么多可調(diào)控的空間，利率和首付比例的任何調(diào)整都對資金鏈產(chǎn)生直接影響，這也是市場的擔心所在。”該人士坦言。

    事實上，在三套房貸逐漸“退出舞臺”的同時，銀行對于房地產(chǎn)信貸的謹慎態(tài)度正不斷加碼。近期，不少銀行出面澄清了開發(fā)貸停貸的傳言，但卻并未否認對于開發(fā)貸的謹慎態(tài)度。

    顯然，無論是對于消費端的個人房貸，還是面向開發(fā)商的商業(yè)貸款，資金層面的調(diào)控已經(jīng)成為地產(chǎn)政策的“狠牌”之一。

    “狠牌”還有很多張

    從政策的目標群體上看，各項調(diào)控措施中直接針對開發(fā)商的也不少。近期國土部加大了對開發(fā)商閑置土地的清查力度、追繳拖欠的土地出讓金。此外，對于開發(fā)商的預售款監(jiān)管也在不斷從嚴。因此，可以說，政府手里的調(diào)控“狠牌”還有很多。

    繼房地產(chǎn)貸款收緊后，商品房的預售款監(jiān)管也被提上日程。8月中旬，北京市宣布將加強對開發(fā)商預售款的監(jiān)管力度，并制定相應的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法。顯然，對于目前尚無預售款監(jiān)管的大多數(shù)開發(fā)商來說，一旦新辦法開始執(zhí)行，資金壓力將會陡增。

    實際上，此前住建部等主管部門曾不止一次地在相關文件中提及要加強預售款的監(jiān)管，除北京外，深圳、西安和青島等地也在醞釀啟動預售資金的監(jiān)管新政。顯然，對于預售款的監(jiān)管也是未來的政策落腳點之一。

    SOHO中國董事長潘石屹就表示，針對住建部出臺的對預售收入監(jiān)管的辦法，各城市的細則和具體政策都在相繼出臺，一般房地產(chǎn)企業(yè)的運行資金中有超過50%來自預售收入，對預售收入的監(jiān)管、分階段放款，是把開發(fā)商的“活錢變成了死錢”。

    此外，從國土部公開閑置地“黑名單”的行為也能夠看出，監(jiān)管層對于長期拖欠土地出讓金的開發(fā)商已經(jīng)開始“動真格”。除了收回土地外，銀監(jiān)會將根據(jù)這份“黑名單”做一次全面的風險排查，土地閑置和地產(chǎn)融資之間也開始建立聯(lián)系。擁有閑置土地的開發(fā)商將在銀行貸款上受到更多限制。

    業(yè)內(nèi)人士指出，除了已經(jīng)出臺的政策外，還有很多政策存在收緊的空間，例如土地增值稅、限外令等。這些政策的變化和實施都有可能成為未來調(diào)控的手段。