給購房者的一封信：房價上漲由規(guī)律決定

     自98年正式房改以來，具有中國特色的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過10年有余。房價從起步時一直大幅上漲，引起包括決策高層在內(nèi)的社會各階層廣泛關(guān)注，國家層面幾次出面調(diào)控，目前房價仍在高位運行，整個房地產(chǎn)市場依然處于巨大的爭議之中。多數(shù)人期望房價下降甚至大跌，讓房子回到平民視角里來。但是這個問題并不是簡單到因為多數(shù)人期望就能實現(xiàn)的，恰恰相反，應(yīng)該清楚看到房價在過去不斷攀升背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，從而對以后的發(fā)展方向有個相對清醒的認(rèn)識。我們從來不主張去預(yù)測或猜測未來，但是我們要堅持對未來大勢的趨勢性判斷保持正確。

     最近的話題就是中國成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，有點舉國歡慶的意思，商務(wù)部網(wǎng)站上說，“中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了幾十年令人炫目的發(fā)展之后，在今年的第二季度終于超過日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個里程碑。”實際上對今天的中國人來說，這實在具有諷刺意味。回頭看一下，在荷蘭人寫的關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)的長期走向的書中，從公元９６０年至１８２０年，中國一國的國民生產(chǎn)總值一直超過整個歐洲，宋朝人均GDP達(dá)2280美元，占世界的GDP的65%，是中國歷史最富有的朝代，整個明朝GDP也大約占世界的一半。而眼前根據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，中國人均收入3800美元，在全球排第105位，位于歐美和一些非洲國家之后，只有日本的1/10，與那些極度貧困的國家如阿爾及利亞、阿爾巴尼亞幾近相等，全國還有1.5億人還達(dá)不到聯(lián)合國一天一美元收入的標(biāo)準(zhǔn)。更深層次的是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量還有待于提高，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型要完成，文化、環(huán)保等各方面都要進(jìn)步。同時，美國GDP為15萬億美元，我們超過日本之后也不過5萬億多一些，確實不值得太驕傲。

     這說明，從歷史來看，我們應(yīng)該很強(qiáng)大，從現(xiàn)實來說還有很大的增長空間，從1978年GDP3645億到 2009年340507億，中國走得已經(jīng)很快，可以說是超快，但和歷史上的地位比較，和心目中應(yīng)有的地位相比，中國的發(fā)展還有很遠(yuǎn)的路，要是看以后，就會對生活更有信心，對眼前包括房價在內(nèi)的一些爭議會有清醒認(rèn)識。中國要像傳統(tǒng)歷史一樣長期成為老大，就必須得先超過美國，然后長期領(lǐng)跑。有人預(yù)計中國GDP在2020年將超越美國，初步以美國每年3% 的年均增長，到2020年，中國要超過20萬億美元，就是150多萬億人民幣，人均超過或接近美國現(xiàn)在的1.5萬美元的水平，就是說要在目前中國的經(jīng)濟(jì)體中再多注入近120萬億人民幣的經(jīng)濟(jì)總量，同時人均增加1.2萬美元的消費，請問這些錢在10多年內(nèi)灑到中國大地上，什么不漲價？這么多的錢如何消費掉并轉(zhuǎn)化為更高的能量，那就是包括石油、礦產(chǎn)在內(nèi)的大宗商品，以及柴米油鹽在內(nèi)的日用消費品都必然要漲，同時人們的收入也在不斷增加甚至翻番，那么最為稀缺和珍貴的土地能不升值？房子能不漲價？

     同時要看到，中國做為世界第一大新興經(jīng)濟(jì)體，所走的路正是日本、新加坡、香港、臺灣等經(jīng)濟(jì)體的重復(fù)，GDP長期高速增長，樓市、股市呈現(xiàn)空前繁榮，外部資金虎視眈眈，這也成為全球化時代的特征，想獨善其身已經(jīng)不好辦，沒有誰能避免得了這種規(guī)律的影響。

     最理想的狀態(tài)就是收入、消費包括房價（作為居住而非投資品的價格）能夠和GDP保持和諧，房價不要過多超前，不要太多透支未來。事實上，在成熟市場，如美國，基本保持了這一規(guī)律，如下圖，在1964年到2006年，房價基本圍繞GDP左右，但以上漲為多，僅有四次下降。

     但是房地產(chǎn)畢竟在居住的基本屬性之外，還有復(fù)雜的一些社會印痕，比如投資，一旦投資渠道有限，在大量資金涌入的情況下，房地產(chǎn)價格必然會偏離預(yù)定軌道，如上圖，在過去四十多年時間里多數(shù)時間高于GDP增速。也放有人說這就是泡沫，當(dāng)然，眼前的中國房價也要承認(rèn)有泡沫，但現(xiàn)在怕只是泡沫積累期，如果消極看待，那么就等于是錯過萬載難逢的好機(jī)會。十年前，人們認(rèn)為二三千塊錢一平方的房價泡沫嚴(yán)重，五年前人們認(rèn)為五千塊的房價泡沫嚴(yán)重，現(xiàn)在人們認(rèn)為九千塊的房價泡沫嚴(yán)重，回頭對比一下就明白了。整體而言，中國的房價目前還看不到頂，跌也是象征性的給政府一個交待，給民心一個安慰，千萬不要當(dāng)真，不會有實質(zhì)性的大回調(diào)，因為規(guī)律不支持，違背規(guī)律的事不會成為常態(tài)。

     同時關(guān)于房價收入比問題，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員王軍說，按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間，中國目前全國房價收入比已超過15倍，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。就算王研究員說得不錯，以平視的眼光來看，是高了點，但以中國式發(fā)展速度來看，還應(yīng)該在一個可以接受的范圍之內(nèi)。加之，當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)是一種具有特色的調(diào)控式發(fā)展，政府已經(jīng)加大了調(diào)控力度，對市場的瘋狂進(jìn)行適當(dāng)?shù)男Ｕ瑢Ψ績r的和緩平衡發(fā)展也是有利的。

     對于廣大購房者來說，還是有必要看一下大勢的，至少可以明白總的方向，明白高的房價并不是開發(fā)商真的能操縱的，而只不過是他們一方面運氣好，一方面充分把握了機(jī)會，順勢而為，借勢發(fā)力而已，至于具體怎么把握，怎么選擇那還是要靠自己的，在規(guī)律面前人人平等。