限購下的2011:七成龍頭房企銷售均價上揚

導讀：1月11日，富力地產公布了2011年全年銷售業績。至此，已有十家龍頭上市房企公布了全年業績，包括萬科、中海、恒大、保利、碧桂園、龍湖、綠城集團、金地、世茂房地產以及富力地產。這十家上市房企去年全年銷售業績為5707億元，與去年同期總額相比上揚了13.45%。值得注意的是，雖然經過了長達一年的限購，這十家房企中，依舊有七成銷售均價同比上揚。

三成房企實現銷售目標

綠城業績下降34.87%

截至1月11日，已公布全年銷售業績的十家龍頭上市房企中，萬科依舊以1215.40億元的業績遙遙領先，中海、恒大則以逾800億的銷售額緊隨其后(分別為870.9億港元和803.9億元)。在一眾房企之中，恒大的銷售業績增長最為亮麗——和去年504.24億元的銷售總額相比，同比增幅為59.43%。

其余七家上市房企2011年銷售業績分別為：保利地產(732.42億元)、碧桂園(432億元)、龍湖地產(382.65億元)、綠城集團(353億元)、金地集團(309.2億元)、世茂房地產(307億元)以及富力地產(300.4億元)。

上述十大房企之中，僅有綠城集團與富力地產的銷售業績出現同比回落。其中，綠城集團銷售金額同比回落逾三成，達到34.87%；而富力地產同比降幅則為6.84%。事實上，在綠城所實現的銷售業績之中，歸屬于上市公司綠城中國的權益金額僅為233億元。

彼時，2010年銷售的火爆讓開發商們覺得房地產市場的明天格外燦爛，由此紛紛大幅上調2011年的銷售目標。然而，他們顯然低估了政府調控的決心和力度。在上述十家房企之中，除去中海、恒大以及碧桂園之外，其余7家房企均未能如愿以償。其中，綠城依舊是一眾房企中距離目標最遠的開發商，金地和世茂房地產則緊隨其后。

值得注意的是，富力地產雖然下調全年銷售目標至320億元，它依舊未能如數實現。

七成房企銷售均價上揚

半數成交量同比回落

在上述十家公布全年銷售業績的房企中，恒大地產的銷售量超過萬科，達到1219.90萬平米，同比增幅為54.67%。其余房企的簽約銷售面積排名分別為：萬科(1075.30萬平米)、碧桂園(687萬平米)、保利地產(650.29萬平米)、中海(558.2萬平米)、龍湖(328.6萬平米)、世茂房地產(239萬平米)、富力(226.38萬平米)、金地(223.6萬平米)以及綠城(187萬平米)。

分析人士指出，限購令影響最大的，就是綠城集團，其銷售面積同比萎縮三成。

雖然，去年“銀十”之后，以龍湖、中海等為代表的房企率先打開降價之門，但并不意味著房價出現整體性的同比回落。數據顯示，除去龍湖、萬科和綠城三家房企之外，其余七家房企全年銷售均價依舊呈現出同比上揚之勢。

其中，綠城集團依舊以18877元/平米的銷售均價居于首位，不過與去年相比已經出現微幅下調，同比降幅為2.71%。中海、金地、富力、世茂房地產則分列銷售均價的前5名。其中，中海銷售均價同比上調幅度最大，為23.82%，與保利、碧桂園占據銷售均價上調幅度的前三名。

彼時，率先引領住宅銷售降價潮的龍湖地產，銷售均價回調比例最大，達到14.24%。由此可見，開發商迅速回籠資金的代價可謂不菲。

與此同時，萬科銷售均價回調了6.19%。值得注意的是，分析人士指出，與綠城、龍湖、金地等以中高端住宅開發為主的房企不同，萬科屬于高周轉、低利潤的公司。“他們(萬科)做的是中低端產品，利潤沒有那么大“，上述人士認為，一旦房價下調幅度過大，就將對其利潤造成擠壓。

在其看來，如果說對綠城這一類房企影響較大的政策是限購令，因為這強迫性的減少了成交量；但是對于萬科這類企業來說，房價的下行會真正影響到他們的發展。

綜合看來，上述十大上市房企在2011年成功攬金5706.87億元，同比增幅為13.45%；銷售面積總額為5395.27萬平米，同比增加了13.35%；銷售均價每平米超萬元，為11417元/平米，同比微漲5.60%。

1月11日，某機構發布典型城市住宅存銷比研究報告。報告顯示，截至2011年12月底，我國10個典型城市新建商品住宅庫存總量達到5998萬平米，同比增幅達到39.22%；環比增長4.05%。10個典型城市新建商品住宅存銷比為14.4，刷新去年11月的記錄，“房價下行壓力進一步增大。”報告指出，2012年房企庫存壓力將進一步增大，房地產業還將深度調整。