房產"軟著陸"將成調控重點 二季度末房價或將觸底

    在嚴厲的調控作用下，全國樓市步入“退燒期”。世聯地產日前發布的2012年樓市展望認為，去年房地產市場已經發展了重大轉折，今年實現房地產的“軟著陸”將成為政府宏觀調控的重點。此外，樓市在今年上半年的潛在供應洪峰之后，下半年會得到扭轉去庫存周期與經濟發展同步。因此，下半年市場會由于價格下降基本到位促使成交回暖，而成交量的上升會使價格得到支撐，最終或促使房價在二季度末觸底成功。

　　“市場為主，保障為輔”的住房體系將會在未來幾年逐步形成。世聯地產認為，去年政府提出一年內建設1000萬套保障房，5年內建設3600萬套保障房的目標，這將徹底打破了原有的一元化住房供應格局。

　　同時，房地產行業集中度正在不斷提升。從大開發企業占全國的銷售比例和行業并購兩個角度來看，全國商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業并購案例數量和金額也在不斷上升。

　　報告還指出，當前市場已進入去庫存周期。隨著市場預期的轉變，觀望情緒開始逐步加深，市場去庫存化速度開始減緩，加上供給量的持續增加，主要城市的房地產庫存開始明顯上升。北京、上海、廣州、杭州、南京、青島、武漢等主要城市庫存已經接近或超過了2008年的歷史峰值。主流開發商的庫存也呈現明顯的上升態勢。截至去年第三季度末，滬深兩市145家房企總庫存量達了1.2萬億的歷史高點。

　　與此同時，降價促銷已成為市場的主旋律。去年下半年以來，世聯重點監測的28個城市的促銷降價統計情況顯示，降價樓盤總共672個，其中降幅小于10%的樓盤占48.5%，降幅在10%~15%之間的樓盤占26.2%，降幅在15%~20%之間的樓盤占12.6%，降幅在20%以上的樓盤占12.6%。如果調控政策不放松，市場下行的趨勢持續，預計將會有更多的樓盤加入降價陣營，且降價的幅度仍有可能繼續擴大。

　　實現房地產的“軟著陸”將成為今年政府宏觀調控的重點。世聯地產認為，今年房地產調控政策將定向放松，由于調控效果的顯現和經濟下滑預期的影響，今年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對限購令的執行細則做出調整。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策，為此，當前過于嚴厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。