開發商布局商業地產初見效

    盡管開發商扎堆轉型商業地產，行業內仍存爭議，但就2011年而言，開發商布局商業地產已開始對其業績有明顯助推作用。

　　根據龍湖地產近期公布的銷售業績報告，2011年，龍湖“天街”商業綜合體和“山·海·湖”度假住宅兩個全新業態在全國范圍內推出，累計實現銷售超過百億元。截至2011年12月，龍湖長楹天街整體銷售額達20億，其中商業部分占到10億。2012年將繼續在北京主打商業部分的銷售，并推出其寫字樓部分。

　　富力地產近期也稱，商業地產助推富力“逆勢突圍”。早在2011年上半年，其商業地產盈利能力已經顯現，酒店營運收入增長37%，投資物業收入增長32%，達2.1億。李思廉2011年曾透露，預計2012年酒店、寫字樓剔除重估溢價后營收首次將超過10億元。

　　龍湖方面也稱，產品線業態的進一步多元化，成為龍湖有效應對市場波動，贏得市場機會的重要保障。數據顯示，龍湖地產2011年全年實現合同銷售額382.65億元，增長14.8%，其中商業地產貢獻良多。龍湖地產首個大客戶俱樂部近日在國貿三期揭幕，預示著龍湖營銷以客戶導向的新模式正在尋求更深層的發酵。

　　開發商加速布局商業地產的背景是，目前商業地產仍保持供不應求局面。高和投資寫字樓白皮書的調查數據顯示，2011年北京商業整體供應稀缺，尤其是市區商業供應稀少。2007年之后，受住宅市場暴漲影響，北京40個商業立項的項目中，有30個都轉為住宅項目。陽光新業總裁助理李睿認為，目前來看，住宅調控是個較長期的趨勢，偏好房地產的投資型資金將轉向商業地產領域，從而驅動商業地產整體向上增長也是個較長期的趨勢，隨著消費的升級，商業地產的投資價值會愈加突顯。

　　2011年寫字樓租金大幅上漲。DTZ戴德梁行1月10日發布的第四季度寫字樓報告稱， 2011年，北京市甲級寫字樓市場可租賃面積供應緊張，多個優質項目被整棟買斷。新增項目屈指可數，可租賃面積嚴重短缺。隨著供需矛盾日益突出，業主紛紛提高租金價格。

　　數據顯示，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金較去年同期同比增長44.0%，達每月每平方米246.43元，環比上漲8.59%。全市甲級寫字樓空置率達到歷史最低值3.83%。

　　此外，商鋪方面資深人士告訴記者，與重點二線城市相比，北京市的商住比仍然較低，具備很大的提升潛力。如濟南萬達廣場的商住比為2.22%，西安紫薇上層的商住比為1.93%，而北京屯三里的商住比僅為1.41%。在住宅市場價格趨于穩定的背景下，商鋪的投資優點日趨明顯，商鋪價格會持續走高。

　　高和投資董事長蘇鑫表示，目前商業地產特點主要是供應量少，漲價快，尤其寫字樓漲幅很快。2015年底之前，北京的寫字樓供應量非常少，前景非常好。

　　不僅北京。有業內人士表示，根據國家統計局的宏觀數據，2011年1-11月商業及辦公樓銷售面積和均價都呈10%以上增長。辦公樓銷售額整體增長20%，商業用房銷售額增長30%。未來一年，商業地產無論企業還是個人投資，都是一個很好的機會。

　　2011年，北京僅有金澳國際、高和萃、龍湖長楹天街、望京SOHO等少數幾個商業地產項目入市。2012年，預計入市的新商業地產項目更少。但大量民間資本開始涌向商業地產，造成供需矛盾加劇。李睿表示，這仍然是由于住宅調控不放松，這些民間資本在房地產行業內自發進行結構調整的表現。不限購的商業地產市場，是吸納大量資金的理想場所。他提醒說，雖然2012年商業地產整體將繼續上漲，但不要期望短時間內追逐超額利潤，因為商業地產的投資線和回報期都比較長。

　　不過，光耀東方董事長李貴斌在“2012中國地產新視角高峰論壇”上稱，據其拓展部掌握的數據，從2011年9月底開始，商業地產投資型物業已經開始出現疲軟，觀望態勢也漸漸濃厚。“未來投資收益高的商業地產仍有比較好的前景，但市場已經開始分化，需要用專業的精神留住商業地產的春天。”李貴斌稱。