開發商齊瞄二三線城市 一線城市成燙手山芋

在樓市調控的大背景下，二三線城市住宅用地增長以及工業用地大增令全國2011年土地出讓金總額超過上年的2.7萬億元。

全國國土資源工作會議7日召開，國土資源部部長徐紹史對參加電視電話會議的全系統約6萬人士透露，2011年土地出讓合同價款雖然有所增長，但增幅有較大幅度下降，直接影響到地方政府的預算支出和償還債務，對地方加大土地儲備并以地融資，以及加快土地出讓獲取出讓金用于建設投資和償還債務必須予以關注，出現問題必須及時糾正。

地方政府的土地出讓收入歷來存在著兩個賬本，一個來自國土系統對年內土地成交的合同金額匯總，一個是財政系統統計的當年土地出讓金實際入庫額，兩者之間一般會略有差距。如2010年國土部公布的是2.7萬億元，同比增加70.4%。財政部部長謝旭人則對外宣布當年土地收入超過2.9萬億元。

這次，國土部并未透露2011年全國土地出讓金的具體額度，只是披露“有所增長”，且具體增幅是多少也未做介紹。但綜上所述，可以確定2011年這一數據至少不會低于2.7萬億元。

此外，徐紹史透露，2011年全國供應商品房用地145萬畝（約合9.67萬公頃），同比增長4%。

一個“冬天”的童話

日益走高的土地收入，讓外界對于地方政府深陷“土地財政”的批判更有證據，民眾也會因地價居高不下心生對未來房價漲勢的擔憂。對于這種易引發各界爭議乃至批判的數據，此番國土部采取不公布具體數據的做法，可謂“出言謹慎”。

但這可能也屬無奈。假設2011年土地出讓收入增幅為10%，其總額就將直沖3萬億元。一旦突破這個目標，社會各界如何議論恐非國土系統能掌控。

一位發達省份國土官員直言：城市土地屬于國有，其收入是公共收入，要取之于開發商用之于公眾，雖然現在的調控背景下，開發企業想以更低的價格拿地，但地方政府也要保障一定的收益。至于這是否會影響到未來房價，該人士稱，應該通過出臺相關制度性措施，來規范開發企業的利潤率。

去年一些重點城市的土地市場進入“冬季”，土地收入較大幅度下降。北京同比減少36%，上海也有接近兩成的降幅。這一度觸發外界對地方土地財政危機的擔憂。

不過，中國指數研究院（下稱“中指院”）數據信息中心近日發布的監測數據則顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。這個降幅并不算大，甚至有些低于業界的預期。

一位權威人士對《第一財經（微博)日報》表示，之所以去年全國土地出讓金依舊略有增長，與區域性差別和結構性差別有關。所謂區域性，即一些重點城市受樓市調控沖擊較大，但更多的二三線城市還是有增長的。

上述中指院報告也列舉了“2011年全國土地出讓金排行榜（前十大城市）”，其中尚有蘇州、重慶、昆明、沈陽四個城市土地出讓收入是同比增長的，且昆明的增幅高達147%。

企業拿地情況也能反映這一趨勢。國土部2011年曾對國內15家大型房企拿地情況進行跟蹤監測，本報記者獲得的一份統計顯示，這15家品牌房地產開發企業去年上半年在一線城市拿地13幅，拿地金額約132億元，同比下降近30%；在二線城市拿地33幅，拿地金額超過210億元，同比上升26%；在三線城市拿地32幅，拿地金額約240億元，同比顯著增長。

工業用地大增：投資、浪費、變身房地產開發？

何謂結構性差別，上述權威人士的解釋是，即便商品房用地出讓收入略有下降，但去年工業用地成交增幅很大，在一定程度上對沖了前者。

國土部的官方數據也說明了問題。去年前三季度，全國供應工礦倉儲用地、房地產用地同比分別增加40.3%、14.0%。前者增幅遠高于后者。

工業用地的出讓大幅增加也在外界預料之中，前有4萬億的投資沖動，今后則有地方政府換屆初期的發展欲望，其間加上中西部地區承接產業轉移的步伐加快，其背后都需要工業用地的大量供應來支撐。

徐紹史直言，根據前幾個五年規劃來看，投資增長在第二年將是高峰，2012年投資增長將依然強勁。從各地情況來看，今年將基本完成換屆，地方建設熱情依然高漲。去年中西部地區土地供應總量大幅增加，占全國比重提高2.8個百分點，工業和基礎設施建設用地增幅明顯高于全國平均水平，承接產業轉移和投資明顯提速，預計這一趨勢還將延續。

前述發達省份國土官員也透露，2011年房地產市場受到限制，這方面供地有所影響，但產業項目上得很猛，占地又多，“有的項目一開口就是上千甚至幾千畝地。”

中指院報告顯示，2011年全國130個城市工業用地成交13793宗，成交面積57518萬平方米，同比增加32%。工業用地成交量占總量的53%，住宅用地占總量的34%，較上年44%的比重明顯減少。

即便工業用地的地價相對低廉，但供應量的增加仍會帶來出讓收入的提升。依據中指院報告，去年130個城市工業用地出讓額為1947.1億元，同比增加了38%。

但工業用地大增的負面效應也很大。徐紹史直陳：一些地方用地粗放浪費現象依然突出，一些城市盲目擴張，部分工業園區重復布局，工業用地產出效率普遍不高，一些地方存在寬打寬用，低價供地問題。

一位地方國土廳長也心存憂慮地表示，一些占地規模很大的產業項目能否達到預期的效益也很難說，甚至存在有的產業項目運作不好，會采取改變一部分土地的使用性質，倒賣土地進行商品化開發的傾向。

“到頭來，別發現（企業）并不是通過產業項目賺錢，甚至是虧損的，而是通過賣房子來賺錢。這種問題要及時研究對策。”該人士稱。