明年限購的一線城市房價或降10%-20%

年末已至，自去年4月啟動的樓市調(diào)控政策在經(jīng)歷一年半的跌宕起伏后終于初見成效。明年樓市政策和市場將怎樣變化？南方都市報在中山大學(xué)管理學(xué)院C EO高峰論壇上采訪了國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部主任兼首席經(jīng)濟(jì)師范劍平，其認(rèn)為房地產(chǎn)價格已出現(xiàn)實質(zhì)性變化，明年政策將對剛需型中小戶型的開發(fā)適度放開政策和資金限制，2012年一線限購城市房價可能有10%- 20%的調(diào)整，非限購城市調(diào)整幅度有限。

記者：各地房地產(chǎn)價格現(xiàn)在是降聲一片，多數(shù)聲音預(yù)計明年特別是年初肯定還有一輪降勢。您怎么看？

范劍平：房地產(chǎn)價格確實開始出現(xiàn)實質(zhì)性變化。10月份出現(xiàn)房價“停漲”，房價已經(jīng)形成下降趨勢。抑制房價過快上漲的目標(biāo)初步實現(xiàn)，下一步要促進(jìn)房價合理回歸。房地產(chǎn)實質(zhì)性調(diào)整將帶來巨大陣痛，與房地產(chǎn)關(guān)系緊密的產(chǎn)業(yè)將經(jīng)歷“去庫存化”、“去產(chǎn)能化”的殘酷過程，大量落后產(chǎn)能將真正退出，只有市場出清，調(diào)整才能見底。

目前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵、敏感期。2012年房價由前期的僵持局面轉(zhuǎn)向小幅調(diào)整的可能性較大。房價合理回歸大體需要數(shù)年時間完成，但明年最后一批房地產(chǎn)信托資金到期是開發(fā)商資金鏈的最緊的考驗點，明年上半年是房價調(diào)整較為明顯的時間段。2012年限購的一線城市房價可能會有10%-20%的調(diào)整，非限購城市調(diào)整幅度有限。

土地出讓金同比下降18%和住宅新開工面積即將負(fù)增長，意味著二年后住宅增量減少，也同時縮小了房價出現(xiàn)深幅調(diào)整的可能性。中國房地產(chǎn)市場以時間換空間實現(xiàn)去庫存化、軟著陸的可能性較大。

明年或后年，房價會有一個小小的變動。尤其是明年上半年，房價可能會有急跌，因為那是開發(fā)商資金最緊張的時候。房產(chǎn)開發(fā)商融資的最后一道門就是房地產(chǎn)信托，多數(shù)在明年上半年到期。那就是開發(fā)商資金鏈最緊的時候，房價下降的可能性非常大。但如果那個時候不降，下半年也用不著降，因為說明資金鏈已經(jīng)挺過去了。總體來說，房價也不可能暴跌。

記者：明年調(diào)控政策會有怎樣的變動？

范劍平：2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策的要點是在抑制投資需求政策力度不放松的同時，更加重視增加有效供給。房地產(chǎn)調(diào)控明年肯定堅定不移地走下去，促進(jìn)房價合理回歸。主要要加快普通商品房住房建設(shè)，擴大有效供給。另外需要抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運營、管理工作，落實好保障性住房開工建設(shè)計劃，盡快形成有效供應(yīng)。

今年的住宅投資新開工面積也已經(jīng)調(diào)整。前八個月，住宅的新開工面積增速一直在30%以上。好多人指責(zé)調(diào)控沒用。隨著9月份保障房大量開工，住宅新開工面積增長就降到8.9%，10月份再到2.2%，11月份開始負(fù)增長。所以現(xiàn)在拿地建房的少了。兩年以后，新房推出也少了。這種住房供應(yīng)的變化，實際上把兩年以后房價暴跌的可能性降低了。如果中央的調(diào)控不受到外部干擾的話，我覺得房價下降應(yīng)該在合理的范圍內(nèi)，銀行不會被拖下水，可能成功實現(xiàn)軟著陸。房價出現(xiàn)大幅、長期調(diào)整的可能性減少，中國房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)健康發(fā)展。只有房價實現(xiàn)軟著陸，經(jīng)濟(jì)才能軟著陸。

從明年房地產(chǎn)的政策安排來講，國家的控制有兩個要點，一個是要抑制投資，另一個就是增加合理的供給。房地產(chǎn)不僅僅是價格過高問題。更重要的是我們經(jīng)濟(jì)增長方式需要調(diào)整。對房地產(chǎn)的調(diào)控不僅僅是短期行為，更重要的是要讓整個資金流向朝著國家轉(zhuǎn)增長方式、調(diào)結(jié)構(gòu)的方向去走。對房地產(chǎn)的調(diào)控，必然會帶來一系列陣痛。首先，房地產(chǎn)本身有個去庫存化的過程。鋼鐵水泥跟著要去庫存，同時去產(chǎn)能化。房地產(chǎn)占比回落，就意味著鋼鐵水泥建材的G D P占比也要回落。如果調(diào)控成功，一批落后產(chǎn)能必然要淘汰。這個過程非常痛苦，但遲早要發(fā)生，而且我們離房地產(chǎn)泡沫也不遠(yuǎn)了，依賴市場本身，可能過一段時間也總歸是要破了，還是主動調(diào)控的好。