閑置土地處置辦法12年來首修 明確開工竣工時間

昨日掛在國土資源部網站上的“征求意見稿”提出，土地閑置滿1年的，由縣級以上地方國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向土地使用者下達《征繳土地閑置費決定書》，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置滿2年的，有關部門將無償收回土地使用權。

“征求意見稿”總計34條，比1999年公布的《閑置土地處置辦法》多出23條，這是12年來首次對該辦法進行修訂。

近年來，伴隨著房價飆漲，從中央到地方，關于清理閑置土地、打擊囤地的呼聲漸高?！堕e置土地處置辦法》修訂也被提上議事日程。

某業內人士分析，“征求意見稿”相比現行辦法，在閑置土地的認定、查處等環節更加規范，更具有可操作性。

國土部網站掛出的新聞稿顯示，本次公開征求意見的截止日期為2012年1月15日。

認定更為細化

可見的是，“征求意見稿”更為細化。

據“征求意見稿”，閑置土地指土地使用者依法取得國有建設用地使用權后，未經原批準用地的人民政府批準，超過約定、規定的期限未動工開發建設的國有建設用地。

“征求意見稿”對于閑置土地的認定框架，與現行辦法幾乎一樣，都是三種情況：

一是自國有建設用地有償使用合同生效或者劃撥決定書核發之日起滿1年未動工開發建設的；

二是已動工開發建設但開發建設面積占應動工開發建設總面積，不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經原批準用地的人民政府批準，中止開發建設連續滿1年的；

三是法律、行政法規規定的其他情形。

但“征求意見稿”針對“其他情形”，提出的補丁措施不少，關于“政府原因閑置”的解釋，即是其中之一。

“征求意見稿”首先提出，即便因“政府原因閑置”，土地使用者也應當在“接到《責令限期動工通知書》15日內，向土地所在地市、縣國土資源主管部門提出申請”，經審查屬實的，“市、縣國土資源主管部門，應當在30日內，向土地使用者出具書面證明材料”。

其次，“征求意見稿”還用排除法，較為詳細地明確了哪些情形，屬于政府原因造成的動工延遲。包括，調整城鄉規劃、未按時交付土地給受讓人，等等。

而關于如何處理閑置土地，“征求意見稿”也從程序上做出了更為詳細的規定。

約定竣工時間

值得一提的是，“征求意見稿”還提出了部分預防和監管措施。

“征求意見稿”規定，國有建設用地使用權有償使用合同和劃撥決定書，應當就項目開工、竣工時間和違約責任等作出明確約定。土地使用者應當按照要求向縣級以上地方國土資源主管部門申報項目開工、開發進度、竣工等情況，在現場上牌公示項目開工、竣工時間和土地開發利用標準。

分析師薛建雄直言，以往有些開發商只打下第一根樁，就算開工，因此打擊囤地最重要的是明確竣工時間，而不是開工時間。

朗詩地產投資經理黃曉鈴也稱，有的開發商開來幾輛挖土機、打樁機假裝開工，因此明確開工進度尤其是竣工時間，對打擊囤地才更有約束力，同時政策的有效性關鍵在于執行到位。

南橋新城建設發展有限公司市場部經理陳偉表示，此次征求意見稿里的內容，上海一直也是這么做的，但以往的情況都是對開工時間抓得緊，對竣工沒有什么特別的強調。

“征求意見稿”還提出，縣級以上國土資源主管部門，應當將土地使用者閑置土地的信息抄送金融等部門，納入相關部門的信用信息基礎數據庫。

“征求意見稿”特別強調，在閑置土地處置完畢前，縣級以上國土資源主管部門，不得受理該土地使用者新的用地申請和被認定為閑置土地的轉讓、出租、抵押登記申請。

“防范土地市場新動向”

陳晟認為，此次“征求意見稿”突出的內容，如要求明確開竣工時間、開發進度等，其實過去也有，但沒有這次這么明確，這主要是國土部針對最近全國土地市場出現的新動向、新苗頭而設定。

陳晟進一步說，受調控政策影響，目前全國樓市普遍不景氣，有的開發商看市場不好，故意推遲開工或竣工，使得占用資金變少，以圖渡過難關，但這會造成整個供應量的下滑，影響到調控的效果。

此外，陳晟還提到，目前全國土地市場冷清，地方政府地賣不出去，于是會對開發商采取變通辦法，推出一些優惠措施，比如允許開發商晚付款，推遲工期、變更土地性質等。

“這個時候明確一下，能起到警示作用?！标愱烧f。

國土部今年1月初披露，該部2010年調查發現，59個城市2081個項目存在地方政府違規出讓土地問題，涉及面積10.31萬畝。

按陳晟的說法，《閑置土地處置辦法》出臺以來，規定的內容一直都有，國土部曾多次發文強調，但地方政府的執行相對偏松。上海老的土地可能還有點問題，新的土地基本不存在囤地的問題。

滬上某房企高管則提到，開發商和地方政府有利益相關性。

“說歸說，做歸做，開發商的地是從地方政府手上買的，和地方政府的關系很好，除非做得太過火，否則地方政府不會那么較真?！鄙鲜鲩_發商說。