二手房迎拋售高峰 最后一根救命稻草危矣

　  二手房交易最低計稅價的上調(diào)正成為壓倒北京二手房市場的最后一根稻草。在加稅重壓與觀望消解的雙重作用下，北京多區(qū)域的二手房掛牌量在一周之內(nèi)激增近一倍，且議價空間不斷加大，一場拋售高峰正在到來。

　　多個研究機構(gòu)的分析顯示，新政實施前，北京二手房網(wǎng)簽的井噴已經(jīng)透支了大量成交意愿。在新的計稅標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行后，二手房市場將進(jìn)入更加嚴(yán)酷的冰凍期。

　　市場成交透支

　　12月12日，作為北京正式執(zhí)行二手房過戶指導(dǎo)價新標(biāo)準(zhǔn)后的首個工作日，北京市二手房當(dāng)天的網(wǎng)簽數(shù)量僅為82套，創(chuàng)下了3年來工作日的成交量最低紀(jì)錄。

　　與之形成鮮明對比，就在新政執(zhí)行前的一周，二手房市場剛剛經(jīng)歷了一輪成交井噴。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，12月5日至11日北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)8502套，比11月第二周上漲4.4倍。而此前北京市二手房市場已經(jīng)連續(xù)數(shù)月成交不足萬套，這一周成交量幾乎與9、10兩月的月成交量相當(dāng)。

　　“新政執(zhí)行前的網(wǎng)簽數(shù)量激增，主要來自于未來成交量的透支，新的計稅標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行后，市場將迎來半個月或更久的低迷狀態(tài)。”中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉表示。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景輝也認(rèn)為，自11月25日晚間新政出臺，到12月10日政策正式執(zhí)行，留給市場的政策緩沖期僅有14天，較短的緩沖期造成了交易的集中釋放。新政正式落地之后，二手房的網(wǎng)簽量將會出現(xiàn)大幅回落。

　　記者了解到，雖然目前北京市地稅局并沒有公布調(diào)整后的確切計稅最低標(biāo)準(zhǔn)，但各個中介公司已經(jīng)在按照新計稅價格要求提交網(wǎng)簽價。與此前的“一刀 切”式最低計稅價格不同，新的規(guī)定按照房屋所在區(qū)域、樓盤建筑年代等信息實行“一房一價”的審核制。若購房者提交網(wǎng)簽價低于最低計稅價，將不能夠網(wǎng)簽，而 由地稅部門重新核定房屋的價格，購房者再按照重新核定的價格重新網(wǎng)簽。

　　按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，與之前市區(qū)平均每平方米6000元左右的計稅價格相比，目前的計稅均價大概在15000萬至16000萬元/平方米。與同期出臺2010年全市商品房均價18000元每平方米的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二手房均價僅低10%~20%。

　　而此前中原地產(chǎn)研究部就今年前11個月的二手房數(shù)據(jù)統(tǒng)計報告顯示，2011年前11個月，北京年內(nèi)二手房交易套數(shù)為108616套，相比2010年同期的17.45萬套下降36%。預(yù)計全年北京二手房總成交量在11.8萬套左右，較去年同期下滑逾40%，不及2009年全年交易量的45%，達(dá)到近三年來的最低值。

　　拋售現(xiàn)象加劇

　　在計稅新政的影響下，市場多頭心態(tài)開始產(chǎn)生微妙變化，多個區(qū)域出現(xiàn)了投資者看空后市加速出貨的情況。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月第一周，部分樓盤掛牌量已有明顯變化，以位于朝陽區(qū)的萬象新天為例，12月第一周掛牌量達(dá)到17宗，比一周前翻了一倍有余。同為朝陽區(qū)的香江花園掛牌量也增至一周前的兩倍。在京城北部的回龍觀區(qū)域，也出現(xiàn)了類似的拋售房屋加速的情況。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師粟日介紹，以回龍觀為例，部分業(yè)主基本上是2006年以大約7000元/平方米入市的，目前成交均價已在15000元左右，這些業(yè)主認(rèn)為該區(qū)域的投資回報率已達(dá)到一個高點，而最近房價下滑更是促進(jìn)了這一情緒的發(fā)酵，所以出現(xiàn)了一個拋售高峰。

　　與此同時，二手房議 價空間也在進(jìn)一步增大。來自鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，隨著成交持續(xù)低迷，很多業(yè)主需先后調(diào)價多次后才能促成交。新政執(zhí)行后，目前的全市平均議價空間大約達(dá)到了 10%，比上月增加了4%左右。而在各總價檔位中，總價在300萬元至400萬元之間房屋的議價空間最大，高達(dá)15%。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，就目前的市場情緒而言，年底乃至明年年初的二手房均價仍將繼續(xù)走低，回歸到去年7月左右的價格水平。