據(jù)悉，作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中效果最顯著的一劑猛藥，部分城市的限購政策將在今年年底到期。不過，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，鑒于目前房地產(chǎn)調(diào)控并不具備放松的條件，明年多數(shù)城市仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行限購政策。
大家都看到了，限購令直接將部分投機(jī)資金阻擋在樓市之外，調(diào)控績效立竿見影。但需要指出的是，限購畢竟是一項(xiàng)行政強(qiáng)制舉措，遲早都要面臨退出的問題。一旦其退出時(shí)點(diǎn)被市場所預(yù)測，那么極有可能預(yù)示著房價(jià)將隨著大量購房資金的集中涌入而再被推高。以此觀之，限購令并非打擊樓市投機(jī)的萬能鑰匙，樓市調(diào)控舉措仍需進(jìn)一步優(yōu)化。
本輪樓市調(diào)控堪為“史上最嚴(yán)厲”，開行房產(chǎn)稅試點(diǎn)、祭出限購令、加快推進(jìn)保障房建設(shè)等調(diào)控利刃，讓開發(fā)商體驗(yàn)到了前所未有的寒意。尤為關(guān)鍵的是，與此前數(shù)輪調(diào)控持續(xù)時(shí)間偏短形成鮮明對(duì)比的是，本輪調(diào)控體現(xiàn)出了“溫水煮青蛙”的特征。溫總理不久前公開坦陳，“中國下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價(jià)將使民眾能夠接受”，進(jìn)一步明確了房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)是“下調(diào)房價(jià)”。房產(chǎn)商因遲遲無法看到政策松動(dòng)端倪，再加上資金鏈條緊繃，不得不放下身段主動(dòng)打出價(jià)格優(yōu)惠大旗，希望能博得購房人的垂青。由此，全國樓市近期膠著氛圍濃厚，房價(jià)拐點(diǎn)若隱若現(xiàn)。
顯然，眼下樓市調(diào)控已進(jìn)入了攻堅(jiān)期的關(guān)鍵時(shí)刻，各項(xiàng)措施都應(yīng)當(dāng)繼續(xù)發(fā)力，以保持政策高壓態(tài)勢。但是，作為應(yīng)急之策的限購令在部分城市即將到期，地方政府是否會(huì)延續(xù)執(zhí)行，各方不能不高度關(guān)注。不可否認(rèn)，時(shí)至今日，限購令幾已成了各地完成樓市調(diào)控任務(wù)的重要砝碼，一旦限購令退出市場，必會(huì)吸引各路游資紛至沓來，前期房價(jià)調(diào)控成績很可能將會(huì)因此而“歸零”，這樣的結(jié)果，是地方政府在當(dāng)前形勢下所無力承擔(dān)的。而青島、石家莊等地也接連發(fā)聲表示，限購令未來何去何從將視國家政策而定。業(yè)界對(duì)此的解讀是，限購政策不可能在短期內(nèi)退出。
以當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而論，房價(jià)尚未實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，價(jià)格下降趨勢尚未形成，限購令絕不可能輕易退出，各地行政規(guī)定繼續(xù)延期執(zhí)行并無疑議。但應(yīng)當(dāng)指出的是，限購令力度雖猛，但并非長久之策。畢竟它是一項(xiàng)行政強(qiáng)制措施，早晚必然要被調(diào)整、直至取消。如今，發(fā)力于終端房價(jià)的調(diào)控政策，不僅直接抑制了各地樓市的交投熱情，而且已然影響到了上游土地市場，讓長期以來地方政府所倚重的土地財(cái)政受挫。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)涉及的稅收和土地出讓金，占地方財(cái)政收入比重在40%至50%之間。截至11月中旬，全國15個(gè)主要城市合計(jì)土地出讓金為6897億，比去年同期減少了1034億，減幅達(dá)13%。在地方平臺(tái)債還債高峰陸續(xù)到來、地方直接融資尚受《預(yù)算法》制約的背景下，似不能期望地方政府會(huì)長期對(duì)限購令保持執(zhí)行熱情。更何況，各地以大型國有銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)已向樓市投入了大筆信貸資產(chǎn)，隨著開發(fā)商運(yùn)作漸入困境，這些資產(chǎn)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)陡增，地方政府不得不為保全金融資產(chǎn)的安全而多方努力。就此而言，某些地方的樓市限購政令很可能在未來某一時(shí)點(diǎn)被“彈性執(zhí)行”，限購閘門松動(dòng)的結(jié)果，就是炒房資金趁機(jī)卷土重來，反而可能給樓市帶來巨大沖擊。
可見，對(duì)于限購等行政指令的局限性，主管部門應(yīng)有全面、充分的認(rèn)識(shí)，并盡早設(shè)法通過降低游資覬覦樓市的沖動(dòng)、減少地方政府對(duì)土地的依賴情結(jié)等方式，從根本上為樓市“虛火”降溫。相關(guān)舉措還可以包括：切實(shí)拓展民間資本的限入領(lǐng)域、合理引導(dǎo)民資流向；加快稅制改革，適度提高地方財(cái)權(quán)；放行地方直接融資，弱化地方財(cái)政對(duì)土地的依賴；嚴(yán)格土地出讓制度、杜絕腐敗現(xiàn)象滋生等。隨著各項(xiàng)制度優(yōu)化與到位，樓市調(diào)控對(duì)限購令的倚重也將會(huì)逐步減輕，屆時(shí)，即便限購政策淡出市場也不會(huì)引起大的波瀾。
部分城市限購令到期在即，很可能會(huì)通過延續(xù)執(zhí)行來鞏固當(dāng)前樓市調(diào)控績效。只是，未來這一行政指令如何平穩(wěn)退出，主管部門應(yīng)當(dāng)盡早籌謀良策。
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