社科院綠皮書稱樓市“軟著陸” 明年房價逐季降

    日前，中國社會科學院發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2011-2012)》。綠皮書認為，本季度房價下行通道剛剛打開，預測明年房價降字當頭，明年一季度或現(xiàn)“拐點”，二季度老盤降價幅度將更大，三季度降價幅度會更深。整體來看，住房市場的調整趨向“軟著陸”。

　　具體表現(xiàn)為，經濟增速略趨回落，新的經濟增長動力仍顯不足；房地產信貸或現(xiàn)審慎放松；土地市場延續(xù)降溫趨勢；商品住房投資逐月回落，開發(fā)商面臨嚴峻考驗，房地產行業(yè)重組可待；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；住房價格全年緩步下降，房價“拐點”將在一季度前后被陸續(xù)確認。

　　市場：嚴控基調不會變

　　政策或現(xiàn)微調但從緊基調難變，各方結束觀望將作有限調整。

　　限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。

　　明年第一季度信貸仍緊

　　中央對房地產領域嚴控立場不會松動，即使第一季度是信貸發(fā)放高峰期，但對房地產領域仍舊保持從緊。地方或許根據(jù)自身財政收入對房地產的依賴程度以及今年調控目標的完成情況，在某些領域作出調整。面對依然緊縮的資金環(huán)境，開發(fā)企業(yè)則繼續(xù)加大促銷力度回籠資金，降低庫存。若降價幅度達到滿足限購條件的部分購房者的預期，他們可能會出手購買。

　　明年第二季度購房分化

　　如果通脹率進一步得到控制，能夠達到預期目標，那么銀根緊縮可能會緩解。如果房地產市場出現(xiàn)過冷局面，中央調控政策將適度微調，調控的針對性可能會增強，降低“一刀切”的負面影響。地方政府可能會針對本地出現(xiàn)的問題，在政策執(zhí)行上相應作出調整。開發(fā)企業(yè)會在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會由更多的暗降變成明降。購房者可能分化，部分購房者結束觀望狀態(tài)入場交易。

　　明年第三季度心態(tài)復雜

　　中央的嚴控基調不會改變，限購也不會取消。如果地方財政吃緊，又沒有可替代的資金來源，地方可能會在更大范圍內打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭取更有利于自身的政策調整。無論是開發(fā)商還是購房者，都會針對政策面的變化相應調整自身的策略。開發(fā)商會充分評估上半年的銷售狀況，相應調整年初計劃。購房者的選擇余地可能更大，是否出手購買的心態(tài)更復雜。

　　價格：一季度或現(xiàn)“拐點”

　　價格由穩(wěn)趨降，明年第一季度或現(xiàn)“拐點”。在整體性量價增幅逐步收窄的驅使下，銷售量的破位將促使銷售價格的下降，這種勢頭由一線城市向二、三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴散。

　　明年第一季度“拐點”顯現(xiàn)

　　受春節(jié)假期的影響，市場價格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一段時間。二、三線城市價格增幅將會收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權衡降價可能是市場主導。開發(fā)企業(yè)在第一季度獲得信貸資金的多寡將會對價格產生較大影響，信貸資金在房地產領域偏緊態(tài)勢難以改觀，價格“拐點”很可能在第一季度顯現(xiàn)。

　　明年第二季度老盤大降

　　2009年以來，高漲的房地產投資增幅、新開工面積增幅始終在高位運行，開發(fā)商庫存量快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，預計開發(fā)企業(yè)在第二季度會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，從而爭取上半年的業(yè)績。絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴大趨勢。如果短期內整體降幅太大，市場將產生更大的期望。所以，整體性降價幅度有限。