在中央繼續(xù)強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政策延續(xù)性的大背景下，限購令順延基本沒有了懸念。以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購令”此類的行政手段，正成為未來樓市調(diào)控的大方向。房產(chǎn)稅取代限購令尚需時(shí)日，當(dāng)前任何政策層面上的風(fēng)吹草動(dòng)，都足以激起開發(fā)商的強(qiáng)烈關(guān)注。
中小房企逐字研究政策
“領(lǐng)導(dǎo)人的講話開發(fā)商都學(xué)習(xí)得很認(rèn)真。有些中小開發(fā)商把總理、副總理在俄羅斯、天津的講話都一字一句琢磨，比如‘抑制過快上漲’中的‘過快’是什么意思。”12月6日，SOHO中國董事長潘石屹在上海一個(gè)會(huì)議上講道。
此話不虛。12月8日上午，當(dāng)記者帶著問題到王春的房地產(chǎn)公司采訪時(shí)，在公司擔(dān)任副總的劉一鳴迎面就問：限購令真的不取消嗎？濟(jì)南和青島有沒有進(jìn)入房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)名單？他告訴記者，限購是這些調(diào)控政策里最強(qiáng)硬、最有成效的，而政策的變動(dòng)將直接影響公司下一步的布局。
和劉一鳴一樣，在父親的房地產(chǎn)公司任職的王珊珊也時(shí)刻關(guān)注政策變化。她注意到，對“限購延期”，盡管網(wǎng)上消息滿天飛，但到目前為止只有住建部政策研究中心副主任王玨林對此有過明確表態(tài)，而王玨林的身份并非住建部官員，媒體也用“專家”來相稱。
“未來的房價(jià)誰說了算，政府調(diào)控說了算。”世聯(lián)怡高山東區(qū)域市場發(fā)展部經(jīng)理梁偉說。世聯(lián)怡高是山東最大的樓市調(diào)查公司之一，對政策的監(jiān)控跟蹤已列為梁偉的日常工作。
當(dāng)日，被問及明年政策走向的判斷，潘石屹的回答是“不知道，完全不知道”。潘石屹感嘆，“調(diào)控政策把開發(fā)商折磨得挺痛苦的，天天就琢磨高層的講話。”
成交低迷不是真實(shí)供需反映？
從10月份之后，各式各樣的打折、低價(jià)團(tuán)購、促銷成為濟(jì)南青島兩地樓市的主流，兩地房價(jià)下降趨勢明顯。其中有部分樓盤降價(jià)幅度超過了30%，因?yàn)槠骄績r(jià)回落到7000多元，青島李滄甚至發(fā)出了“一夜回三年前”的感慨。
在濟(jì)南和青島，幾乎所有的開發(fā)企業(yè)都把樓市成交不斷走低“歸咎”于限購。
山東中原投資顧問總監(jiān)薄夫利用四個(gè)過程來描述業(yè)內(nèi)對限購的認(rèn)識(shí)過程，“今年一二月份的時(shí)候，大家對限購還頗不以為然，以為會(huì)雷聲大雨點(diǎn)小”，“到三四月份后開始有所轉(zhuǎn)變，一是發(fā)現(xiàn)政策執(zhí)行越來越嚴(yán)格，同時(shí)房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)也被納入地方政府的考核體系內(nèi)”，而到六七月份的時(shí)候，“市場的觀望情緒越來越濃重”，過完十月后，市場基本被悲觀的氣氛籠罩住了。
對于限購政策，世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江的評(píng)價(jià)是，這是中央政府與地方政府的博弈，“限購降低成交，影響土地出讓，直接影響到地方財(cái)政收入”。
此前，佛山曾出臺(tái)取消限購、調(diào)控松綁的政策，但僅執(zhí)行半日就被緊急叫停。
青島和達(dá)置業(yè)副總經(jīng)理劉博認(rèn)為，和2008年全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致的樓市低迷不同，這次調(diào)控是政府以行政命令的方式進(jìn)行的強(qiáng)制調(diào)控，人為地限制購買，成交低迷、價(jià)格下降，并不是真實(shí)市場情況，反而是一種人為營造的假象，一旦限購政策解除，市場需求將會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。
房產(chǎn)稅調(diào)控效果要比限購好
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康日前表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大方案將出臺(tái)。他透露，今年年底將會(huì)對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)，屆時(shí)會(huì)出臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)的方案。
對此，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，同樣作為房地產(chǎn)調(diào)控的手段，房產(chǎn)稅的效果要比限購好得多。
李鐵崗稱，限購已經(jīng)取得了良好的效果。“目前從全國范圍來看，房價(jià)回落已經(jīng)成為事實(shí)”。但在李鐵崗看來，這種行政命令式的降價(jià)也只能是一種短期調(diào)控行為，而與之相反，房產(chǎn)稅則是一個(gè)可以長期執(zhí)行的調(diào)控手段。房產(chǎn)稅推出后，通過增加持有階段成本，降低房產(chǎn)投資收益，達(dá)到房地產(chǎn)調(diào)控的去投資化效果。因此限購之后，房產(chǎn)稅是一種極大可能。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，目前房產(chǎn)檔案聯(lián)網(wǎng)正在逐步完善，開征房產(chǎn)稅已具備了基礎(chǔ)條件。在政策設(shè)計(jì)方面，房產(chǎn)稅的征收對象應(yīng)為多套以上的非自住購房者。
李鐵崗說，如果房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，濟(jì)南和青島兩個(gè)城市也有可能被列入其中，“起碼是被考慮的對象”，因?yàn)椤皟蓚€(gè)城市是正在執(zhí)行限購的城市”。
(應(yīng)采訪對象要求，文中部分被訪者姓名為化名。)
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