新政已經虎視眈眈：“金九銀十”是救贖還是怪圈

      7、8月一連串的房貸收緊消息使得調控政策松動傳言煙消云散，后續政策是否再度收緊仍有很大不確定性。經歷了2008年和2009年成色不足的“金九銀十”，今年依舊有眾多開發商延遲開盤，孤注一擲地將寶押在9、10月樓市。

     面對9、10月即將到來的新增供應爆發，有開發商選擇了先下手為強，趕在8月末降價出貨，有的則依舊執著地押寶“金九銀十”，寄希望于樓市的逐步回暖可以帶動成交并少降一點價。不過，政策影響給未來樓市帶來的不確定性仍是誰都不能回避的問題。

     調控政策依舊虎視眈眈

     7月市場曾經一度有過對政策松動的猜測，但是，隨后的二套房“認房認貸認調查”，還有緊接著的“第三套個人房貸停放”的消息，迅速讓這種猜測消失無影。上海中原副總經理陳宇玨透露，此次房貸收緊后,雖然市場短期內并未有明顯的波動，但若此次貸款政策能夠嚴格、持續地執行，將對未來買賣雙方的心理預期產生較大影響，房地產作為投資杠桿的優勢也將減弱，一部分實力較弱的投資客將淡出市場。

      政府部門對開發商監管力度也越來越嚴厲。繼國土資源部清查囤地之后，商品房預售監管措施也被提上日程。近日，有報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監督管理暫行辦法”，更有其他城市的房管部門也在醞釀類似措施。在當前房地產仍處調控階段，預售房款納入銀行監管也是在向樓市傳達政策從嚴從緊的信號和壓力。

      等還是不等，保守派對陣行動派

      在政策消息頻出的同時，開發商已經赫然形成兩派，一派是行動派，他們中對市場反應最快的從6月就率先降價，以打折促銷、低價入市方式吸引市場人氣，如綠地等，也有新近加入降價大軍的大華等。 7月中旬上海樓市終于向上突破了商品住宅周成交10萬平方米的冰點，并且漸漸站穩了15萬平方米的階段高峰，回暖跡象明顯。特別是7月末以來的近幾周，幾乎每個周末都有多個新盤開盤，而且優惠力度十分驚人，因此造就了如中環1號等一批“日光盤”的出現。

      房企的降價壓力一定程度上來源于企業資金壓力。今年上半年，大多數房企沒有完成銷售任務。從各大房企近期發布的半年報來看，不少房企的現金流量為負數，具有較大的資金壓力。

    “9、10月份，特別是房展前后一般都會有一波開盤潮，我們不想到那個時候再推盤面臨巨大競爭，何況調控是否會繼續收緊也不清楚，于是決定趁著8月的樓市回暖，早點降價出貨。”一位不愿意透露姓名的開發商表示。然而，也有眾多開發商仍是選擇了繼續等待，這形成了樓市另一個保守派。自從新政后，這些開發商就一再地延遲開盤，預計報價也實行“走走看看”的態勢，顯示出了充足的耐心，靜等金九銀十。專家指出，他們之所以愿意等待，一方面是寄希望于金九銀十能帶來一波成交高峰，市場回暖后就可以少降一點價，另一方面是資金壓力不大。

     競爭加劇，近百樓盤押寶“金九銀十”

     事實上，選擇等待的開發商確實不少。這也預示著大批供應正在積聚。去年年末，上海一手商品住宅可售量為480萬平方米左右，由于今年上半年的庫存去化減緩。目前，上海一手商品住宅可售量為601萬平方米，相比去年增加了約100萬平方米。這些是已有的供應，此外，今年9、10月預計新增供應也會迎來一波高峰。

     據不完全統計，預計有80多個樓盤有望在9、10月上市。其中有不少樓盤首次開盤，如寶山的中梁英倫印象、中環國際公寓、嘉定的好世皇馬苑、保利·梧桐語、徐匯的旭輝朗香郡、楊浦的仁恒怡庭、青浦的海上灣一期、閘北的都薈豪庭等。此外，就連近期比較少見的市中心高端住宅也有不少新增供應，如黃浦的公館77、綠城黃浦灣、香港名都、盧灣的翠湖天地嘉苑、長寧的長寧88金廷等。如果再考慮到部分原本預計8月開盤的樓盤延遲開盤的可能性，那么今年9、10月份開盤的樓盤很有可能會接近百個。

     隨著今年9、10月份供應的爆發，這也意味著市場競爭會越發加劇。