上半年銀行放貸對開發(fā)商松對個人緊

  隨著“二套房首付比例提高”“三套房貸限制”等調(diào)控政策的陸續(xù)執(zhí)行，銀行的“錢袋子”向買房者不斷收緊。但是多家銀行中報數(shù)據(jù)顯示，上半年主要銀行對房地產(chǎn)企業(yè)依然很大方，截至6月30日，8家銀行向開發(fā)商發(fā)放的貸款高達9009億元，同比增幅超過兩成。業(yè)內(nèi)人士分析，上半年數(shù)據(jù)主要受到新政前的影響而表現(xiàn)出較大漲幅，未來走勢將與市場價格掛鉤。
  開發(fā)貸：8銀行上半年增22.46%
  隨著調(diào)控政策出臺后樓市成交的日漸低迷，開發(fā)商資金短缺的風(fēng)聲不絕于耳。然而事實并非如此，銀行對房企的信貸并沒有明顯放緩。截至8月24日，兩市一共有8家上市銀行發(fā)布中報，累計發(fā)放貸款和墊款總計10.54萬億元。備受市場關(guān)注的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款也明顯增長，截至6月末，8家銀行共給開發(fā)商發(fā)放貸款9009.36億元，與去年同期相比增長22.46%，較今年年初增長1092.18億元，增幅為13.79%。除建設(shè)銀行(4.71,0.02,0.43%)外，其他7家銀行的房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度占總貸款比例均有所提高。據(jù)了解，上半年向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款最多的是建設(shè)銀行，共3786.11億元，比去年同期增加228.73億元。與去年同期相比增幅最大的為交通銀行(6.08,0.07,1.16%)，該行去年同期房地產(chǎn)企業(yè)貸款為1178.17億元，今年達到1567.2億元，凈增長388.03億元，增幅達到33%。
  對于上半年向開發(fā)商貸款總額的增加，本市某商業(yè)銀行信貸部門相關(guān)人士告訴記者，“國十條”調(diào)控政策出臺之后，銀行對開發(fā)商貸款的審批更加謹慎了，新增項目貸款審批難度明顯增加，但是從房貸總量上看并沒有明顯減少，只不過是貸款更具有傾向性，那些資質(zhì)好、實力雄厚的開發(fā)商能獲得相對多的貸款額度。
  個人按揭：多數(shù)銀行環(huán)比下降
  銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“大方”的同時，對個人住房貸款卻顯得有些“小氣”，多數(shù)銀行個人住房按揭貸款環(huán)比下降。
  中報數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，民生銀行(5.44,0.04,0.74%)按揭貸款余額1060.93億元，增幅僅6.50%。去年下半年民生銀行個人按揭貸款凈增66.79億元，而今年上半年只有64.74億元，環(huán)比減少2.05億元。招商銀行(13.61,-0.04,-0.29%)上半年住房按揭貸款3032.62億元，報告期內(nèi)新增貸款為296.03億元，而去年下半年，該公司的住房按揭貸款凈增高達694.51億元。這意味著，今年上半年的住房按揭貸款萎縮了57.38%。此外，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，今年前7個月，個人按揭貸款新增5131億元，增長41.4%。而該指標(biāo)在6月份的增幅為60.4%，5月份為88.8%，4月增幅高達102.1%。
  業(yè)內(nèi)人士表示，隨著樓市調(diào)控政策的逐步落實，二套房首付比例的提高、三套房貸限制等信貸政策的收緊，銀行對個人住房按揭貸款的比例隨之下降。“現(xiàn)在審批個人按揭貸款的程序非常嚴格，審批時間也比之前增加，因此辦理個貸的總量明顯減少。”這位人士說。
  四季度·預(yù)期
  很多業(yè)內(nèi)人士均認為，用銀行方面的半年報來說明這個房地產(chǎn)“政策年”個貸及開發(fā)貸的整體情況“并不合適”。“這個數(shù)據(jù)是有滯后性的，因為‘國十條’4月中旬才出臺，此前房地產(chǎn)市場始終處于快速擴張階段，而政策的顯效也需要一定時間，因此應(yīng)該說是政策出臺前以及剛剛出臺的時候市場的火爆帶動了上半年開發(fā)貸的整體上漲。”天津中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部苗慧在接受本報記者采訪時表示。
 

  銀行業(yè)對地產(chǎn)抱有降價預(yù)期
  銀行方面，相關(guān)人士向記者透露，目前銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的控制已經(jīng)越來越嚴格，開發(fā)商貸款早已沒有以往那么容易，今后會更難，銀行業(yè)普遍對四季度房地產(chǎn)市場抱有降價的預(yù)期。此外，盡管數(shù)據(jù)顯示上半年開發(fā)貸有所增長，但是鑒于風(fēng)險控制等因素，貸款主要集中在大型房企上。某銀行工作人員表示，該行開發(fā)貸達到貸款額7%左右，而大部分都貸給了知名度高信譽良好的房企。這一指標(biāo)也從側(cè)面印證了此輪會出現(xiàn)一番洗牌的說法，業(yè)內(nèi)預(yù)計部分經(jīng)營不善企業(yè)會因此被整合出這個圈子。
據(jù)了解，目前部分房企的資金鏈已經(jīng)非常緊張。統(tǒng)計顯示，在已經(jīng)公布2010年半年報的房地產(chǎn)上市公司中，共有49家公司上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流為負。
  四季度房價或影響信貸
  針對下半年銀行信貸走向問題，苗慧認為房價變動帶動的政策面變化將起到至關(guān)重要的作用。“我認為主要還是要看商品房和二手房價格是否出現(xiàn)松動，如果開發(fā)商不降價，國家可能會出臺更加嚴格的政策，那么對現(xiàn)在的信貸數(shù)字就會產(chǎn)生影響。如果房價下降，哪怕是環(huán)城或遠郊區(qū)縣，那么政策的平穩(wěn)也會使貸款數(shù)字平穩(wěn)。”
  業(yè)內(nèi)人士表示，此前開發(fā)商錢袋充裕，死扛房價，但現(xiàn)在有些開發(fā)商資金鏈已經(jīng)產(chǎn)生了壓力，市場狀況證明只要能夠降價，開盤都會獲得比較好的成交量，“這些情況都會影響開發(fā)商對貸款的預(yù)期。”
  苗慧表示：“以上半年為節(jié)點的信貸指標(biāo)不太有說服力，我們可到年底以政策為節(jié)點，結(jié)合市場走勢，綜合評判政策對市場的影響，包括購房者和開發(fā)商兩方面。”