任澤平：建議全面取消限購等“三招”，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展

　　“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，事關經(jīng)濟恢復、民生就業(yè)和金融風險，一定要穩(wěn)發(fā)展。”近日，經(jīng)濟學家、澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示。

　　目前，中央召開會議，對2025年經(jīng)濟工作定下主基調，提出要實施更加積極有為的宏觀政策措施，明確要求“穩(wěn)住樓市股市”。無論是從宏觀政策還是樓市定調上，都釋放出更加積極的信號。

　　面對未來發(fā)展，任澤平認為，“近期樓市利好政策力度空前，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，預計房地產(chǎn)銷售和投資降幅將持續(xù)收窄，在未來1~2年實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

　　另外，他還提出，房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，也應該盡快調整此前的收緊措施，包括房地產(chǎn)從“防過熱”轉向“防過冷”，也不用擔心取消限購引起的市場過熱，當前正是放松限購的良機。

　　有效激發(fā)購房者熱情

　　中國房地產(chǎn)報：您怎么評判2024這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

　　任澤平：2024年，房地產(chǎn)銷售整體較低迷，1~11月，百強房企銷售額同比減少32.9%，銷售額超千億房企僅9家，較2023年同期減少7家；百億房企76家，較2023年同期減少32家。待售面積高，截至2024年10月，商品房待售面積達7.3億平方米，較2023年末上升8.6%，處于歷史高位。

　　整體來看，房地產(chǎn)市場呈“前低后高”趨勢，特別是“9·26”中央政治局會議后，政策持續(xù)加碼，核心城市的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了“階段性企穩(wěn)”態(tài)勢，穩(wěn)定了市場信心。

　　中國房地產(chǎn)報：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等，您如何看待這些政策及市場效果？

　　任澤平：整體來看，效果是不錯的。如在“白名單”方面，10月17日，中央五部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，提到將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億元。我認為，“白名單”規(guī)模增加及撥付方式改進，有助于完成保交房，有效保障所有合格項目獲得合理融資支持，有利于民生。

　　收儲方面，我在2023年~2024年提出過成立住房銀行的構想，收儲商品房用于保障房。當前，我們面臨大面積的商品房庫存問題，如果通過住房銀行收儲用作保障房，是利國利民的善政。央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億元資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足。

　　從限購政策調整來看，今年一二線城市加快了放松限購政策的步伐，目前僅北京、上海、深圳和海南部分城市仍在實施，但從全方位放開的城市如廈門、蘇州、廣州等情況來看，市場短期脈沖后仍然疲軟。可見，也不能僅對放松限購有太大指望，市場止跌回穩(wěn)需綜合施策。

　　中國房地產(chǎn)報：12月9日，中央政治局召開會議，提出要實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩(wěn)住樓市股市，對于這一定調您怎么看，要如何才能“穩(wěn)”？

　　任澤平：我認為，2025年，可以從多個方面發(fā)力促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)：

　　一是需求端激發(fā)購房者熱情，可以繼續(xù)放寬一線城市限購、推出針對首套房或改善型住房的財政補貼政策等。二是供給端改善資源配置，對于閑置或庫存較多的地區(qū)，減少供地，加快舊房改造或以租代售措施，盤活存量資產(chǎn)。三是在收儲方面，資金規(guī)模要大、利率要低、期限要長。四是對供需兩方提供金融支持，首套房貸利率可以進一步下調；金融機構也要加大對優(yōu)質房企的融資支持，對按政策要求發(fā)放“白名單”貸款的商業(yè)銀行進行免責，同時針對困境房企實施專項債務化解方案等。

　　通過上述行動，有助于改善民生、救助房企、改善地方財政和防止爛尾樓風險，一舉多得，見效也會好。

　　中國房地產(chǎn)報：中央政治局會議提出，要實施更加積極有為的宏觀政策，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。其中，“適度寬松”的貨幣政策是2011年以來首次改變貨幣政策立場，這釋放了什么信號？

　　任澤平：是的，中央政治局會議提到，貨幣政策要“適度寬松”，這一提法曾在2008年~2010年應對國際金融危機時提出過，時隔14年再現(xiàn)，足見力度。據(jù)此判斷，預計2025年將有更大力度降息降準落地，累計調降政策利率可能會在50BP左右，累計降準200BP左右。降準、購債等多渠道釋放中長期資金，將維持流動性寬裕，更大力度滿足市場對中長期資金需求。

　　“三招”可救房地產(chǎn)

　　中國房地產(chǎn)報：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？

　　任澤平：我認為，主要是外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，如有效需求不足、經(jīng)濟復蘇基礎不牢、居民就業(yè)收入預期不穩(wěn)等，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非常不利。

　　中國房地產(chǎn)報：對此，您有何建議？

　　任澤平：短期來看，三招可救房地產(chǎn)。

　　一是組建5萬億元以上的大型住房銀行收儲，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房、保障房，但利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，方能有效果。

　　在利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15~30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5萬億元；監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。

　　二是持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，并通過降準等降低銀行負債成本。

　　三是全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求。

　　現(xiàn)在，一線城市廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海也可以全面放開限購，北京則可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購，以支持剛需和改善型需求，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　長期來看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構建房地產(chǎn)新模式。

　　中國房地產(chǎn)報：對于2025年房地產(chǎn)市場有什么預判，還需要做好哪些工作？

　　任澤平：我預計房地產(chǎn)銷售和投資降幅將持續(xù)收窄，在未來1~2年左右會實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。

　　不過，當前，中國城鎮(zhèn)化率為66.2%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場還有較大空間。根據(jù)我們的測算，2024年~2030年，我國住房需求總量約65億平方米，年均新增住房需求約9.3億平方米/年，并不會大幅下跌至較低水平。從結構看，2024年~2030年，剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29%、41.1%、29.8%，改善性需求會成為我國住房市場最大的支撐。