董藩：建議采取超常規(guī)措施，加快提振樓市信心

      房地產(chǎn)市場積極變化增多。繼10月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化后，11月份房地產(chǎn)市場交易更趨活躍，市場預(yù)期改善，繼續(xù)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。

　　12月，中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議連續(xù)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”，并提出實施更加積極有為的宏觀政策，實施“適度寬松”的貨幣政策。這將為房地產(chǎn)市場注入更多流動性，助力經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　新的一年，房地產(chǎn)市場將如何更好發(fā)展？北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院董藩教授表示，中央層面的明確態(tài)度，將鼓勵地方政府和相關(guān)部門放下顧慮，大膽采取行動，共同推動市場復(fù)蘇。

　　購房者信心尚未完全恢復(fù)

　　中國房地產(chǎn)報：您對2024年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，有什么觀察和發(fā)現(xiàn)？

　　董藩：從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93634億元，同比下降10.4%，呈持續(xù)下滑的趨勢；同期，新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，新建商品房銷售額85125億元下降19.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降18.0%。個人按揭貸款13911億元，下降30.4%。11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.62。實際上，行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員所感受到的市場壓力遠(yuǎn)比統(tǒng)計數(shù)據(jù)展現(xiàn)的更為嚴(yán)峻。

　　從市場來看，分化現(xiàn)象仍在加劇，不同城市和區(qū)域的房地產(chǎn)市場均面臨不同情況和困境。一線城市的情況相對較好，但部分區(qū)域成交量和價格也出現(xiàn)了約30%的下滑；二線城市的情況較一線城市更為嚴(yán)峻，三線城市、四線城市的需求則還在持續(xù)萎縮。

　　同時，開發(fā)商的困境尚未得到解決，主要問題在于資金端。市場交易的縮量導(dǎo)致開發(fā)商投入的資金難以回收，融資途徑也受到限制，整體狀況改善不夠大。因此，從開發(fā)商的角度出發(fā)，市場須增加成交量，促進(jìn)市場有效恢復(fù)，以便開發(fā)投資能夠逐步回籠資金，特別是企業(yè)效益得以轉(zhuǎn)變，這樣銀行也才會愿意提供融資，形成市場良性循環(huán)。

　　此外，房地產(chǎn)消費(fèi)與投資是相互聯(lián)動的。如果房地產(chǎn)市場交易無法回暖，對裝飾裝修、建材等上下游產(chǎn)業(yè)的拉動作用將極為有限，進(jìn)而影響整個國民經(jīng)濟(jì)的有效恢復(fù)和新就業(yè)崗位的創(chuàng)造。

　　面對這些挑戰(zhàn)，國家適時出臺了一系列增量政策，有效提振了市場信心和社會預(yù)期。自10月份起，房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)積極變化，成交量和價格均展現(xiàn)出正面趨勢。這一切充分證明，中央政治局的決策既及時又必要，準(zhǔn)確地把握并適時調(diào)整了房地產(chǎn)市場的當(dāng)前形勢。

　　中國房地產(chǎn)報：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等，如何看待這些政策及市場效果？

　　董藩：12月9日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”，這在一定程度上映射出先前政策的成效尚未完全達(dá)到預(yù)期。面對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新情況和新問題，房地產(chǎn)市場相對而言仍處于不景氣的狀態(tài)。盡管如此，我們也應(yīng)該看到之前的政策努力。

　　前期的政策是基于對市場規(guī)律的尊重，取消了一系列行政干預(yù)措施。這些舉措，一方面促進(jìn)了市場交易的回暖，象征著對市場自由交易秩序和內(nèi)在規(guī)律的進(jìn)一步尊重，減輕了市場的束縛。另一方面，若非這些政策的調(diào)整和對市場的適度放寬，當(dāng)前的交易狀況可能會更加不樂觀。

　　政策的針對性和市場修復(fù)都需要時間來顯現(xiàn)，盡管推出了一系列寬松措施，如降準(zhǔn)、優(yōu)化限購政策，但長期以來的限制性政策使得市場交易恢復(fù)非一日之功，尤其是疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊，使得購房者的信心和購買力尚未完全恢復(fù)。

　　此外，政策目標(biāo)的多重性使得效果不盡如人意，我們既期望市場復(fù)蘇，又擔(dān)心房價反彈，這種矛盾可能導(dǎo)致調(diào)控目標(biāo)難以有效實現(xiàn)。房地產(chǎn)購置作為一種投資行為，投資者期望資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)保值增值。如果我們無法滿足這一預(yù)期，公眾的信心將受到影響。因此，我們是否應(yīng)該聚焦于主要目標(biāo)，如市場修復(fù)和消費(fèi)擴(kuò)大，而非過分擔(dān)憂價格上升。

　　有效解決開發(fā)商融資壓力

　　中國房地產(chǎn)報：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的難題是什么？

　　董藩：近期，房地產(chǎn)業(yè)遭遇的困境包括市場需求萎縮、交易量下滑，開發(fā)商財務(wù)危機(jī)、部分項目停工。這些現(xiàn)象雖是市場表現(xiàn)，但其背后隱藏的問題值得我們深入探討。

　　首先，看跌的預(yù)期已成為市場恢復(fù)的巨大障礙，市場交易的有效進(jìn)行依賴于市場主體看法的多樣性。當(dāng)前，一些看跌情緒導(dǎo)致交易信心不足，為扭轉(zhuǎn)這一局面，必須有超常規(guī)措施來改變市場參與者認(rèn)知，促使大眾重新認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΓL期看，房產(chǎn)仍然是保值、增值的投資產(chǎn)品。

　　其次，傳統(tǒng)的“快周轉(zhuǎn)”房地產(chǎn)開發(fā)模式在市場中退潮，而新的模式尚未形成。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型問題成為行業(yè)內(nèi)的熱議話題。我們需要探討是否應(yīng)該完全摒棄舊模式，還是在原有基礎(chǔ)上加強(qiáng)規(guī)范和科學(xué)管理，比如預(yù)售制度是否取消。此外，房地產(chǎn)融資渠道的斷裂，導(dǎo)致施工企業(yè)和建材企業(yè)不敢像之前再墊資或賒賬，這對行業(yè)發(fā)展構(gòu)成了嚴(yán)重挑戰(zhàn)。開發(fā)資金不足問題如何解決，這是一個關(guān)系重大的問題。

　　再次，商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境更為嚴(yán)峻，受到技術(shù)革命的沖擊，如電子商務(wù)和居家辦公的興起，以及未來元宇宙的可能影響，如何調(diào)整相關(guān)政策，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場的恢復(fù)，成為另一個亟待解決的問題。

　　最后，政府正在推進(jìn)保交房的復(fù)工和交房，但在此過程中，如何保證建筑質(zhì)量成為了一個值得關(guān)注的問題。在追求交房速度的同時，不能忽視質(zhì)量和安全。

　　中國房地產(chǎn)報：12月9日，中央政治局會議提出實施更加積極有為的宏觀政策，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大國內(nèi)需求、推動科技創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，并著重提出要穩(wěn)住樓市股市，實現(xiàn)樓市的穩(wěn)定，您有什么建議？

　　董藩：面對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，政府提出采取超常規(guī)手段，這對穩(wěn)住房地產(chǎn)市場、振興經(jīng)濟(jì)，具有深遠(yuǎn)的意義。我有四點(diǎn)建議：

　　建議一：國家層面要明確發(fā)出強(qiáng)有力信號，房地產(chǎn)還具有經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位。相較于2008年實施的“適度寬松”貨幣政策，2024年我們面臨的是外部環(huán)境變化帶來的更為深遠(yuǎn)和不利的影響。

　　當(dāng)前，購房需求還疲軟，房價持續(xù)下滑，這不僅造成了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難，還加劇了債務(wù)壓力，進(jìn)一步擠壓了企業(yè)盈利空間，投資活動也因此受到抑制。這種惡性循環(huán)使得不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營挑戰(zhàn)。

　　盡管提出了“穩(wěn)樓市”，但要考慮目前工作力度是不是足以應(yīng)對當(dāng)前形勢，建議全力激發(fā)房地產(chǎn)市場投資和交易活力，以更準(zhǔn)確地傳達(dá)政策意圖，超常規(guī)打破當(dāng)前還存在的看跌預(yù)期，進(jìn)一步提振市場信心。鼓勵地方政府和相關(guān)部門放下顧慮，大膽采取行動，共同推動市場的復(fù)蘇。

　　建議二：建議中央有關(guān)部門明確宣布在未來幾年內(nèi)大幅縮減建設(shè)用地供應(yīng)，這將有助于減少一手房的市場供應(yīng)，對恢復(fù)市場信心具有重要意義。隨著供應(yīng)量的減少，若需求量有所回升，房價的穩(wěn)定性將得到提升，這一點(diǎn)非常必要。我們必須結(jié)合去庫存的情況來確定未來的土地供應(yīng)策略，不能在市場存量還在增加的情況下，繼續(xù)增加土地供應(yīng)。如果這項政策能夠明確公布，將對市場未來的預(yù)期產(chǎn)生顯著的正面影響。

　　建議三：取消一線城市的購房限制，這對于穩(wěn)固房地產(chǎn)市場具有至關(guān)重要的意義。目前，三四線城市的交易恢復(fù)力度不足，因此，我們的首要任務(wù)是確保一線市場的穩(wěn)定，以此提振民眾的信心。一線市場的回暖將逐步帶動二線城市市場信心的恢復(fù)，并進(jìn)一步促進(jìn)三線城市的逐步復(fù)蘇。這一連鎖反應(yīng)并非逆向發(fā)生，而是自一線城市起，逐級向下滲透。因此，取消一線城市的限購政策，甚至允許房價適度上升，是勢在必行的。同時，我們還需確保住房保障措施的落實，以保障市場的長期穩(wěn)定。只有一線城市市場得以恢復(fù)，整個房地產(chǎn)市場才能穩(wěn)固發(fā)展。

　　建議四：提議延長住房貸款期限，住房貸款期限從30年延長至40年，以降低借款人月供支出。該政策充分尊重市場規(guī)律和借款人意愿，采取市場化、自愿化原則，賦予借款人更大的選擇權(quán)，根據(jù)自身需求靈活決定貸款期限。雖增加總利息，但減輕短期財務(wù)壓力，退休后還款更輕松，得益于退休金和遞減貸款余額。此外，借款人經(jīng)濟(jì)改善可提前還款，銀行可通過繼承或房產(chǎn)拍賣回收貸款。同時，也探索針對年輕人支持還款模式，如初期僅還息或必要時給予一兩年寬期限；并特別為受疫情影響借款人提供支持，逾期不記入信用報告，減輕其負(fù)擔(dān)，符合合同法相關(guān)規(guī)定。