存量房“收儲”，待提速！

       2025年，存量房“收儲”工作需進(jìn)一步加碼和落地。

　　自5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超60個城市表態(tài)支持“收儲”工作，超32城發(fā)布“收儲”細(xì)則，超14城有項目落地，包括重慶、蘇州、武漢、鄭州、長春、金華、保定、樂山等，收購總量約15.6萬套。但扣除之前試點(diǎn)的8個城市，落地城市數(shù)量仍有限，這顯示出政策在推進(jìn)過程中仍有一些挑戰(zhàn)和阻力。

　　央行推出的3000億元保障性住房再貸款使用率也不高。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年9月末，央行保障性住房再貸款已使用額度約162億元，較二季度末增加41億元，使用率僅約5%。

　　從部分城市披露的信息來看，截至11月末，落地審批貸款金額約435億元，實(shí)際占3000億元保障性住房再貸款總額的14.5%。但落地額度中，多是過去8個試點(diǎn)城市推進(jìn)比較成熟的項目，若扣除這8個城市審批落地的412億元，新增落地額度或僅23億元以上。

　　華泰證券認(rèn)為，政策推進(jìn)偏慢主要在于實(shí)際“收儲”操作過程中，地方政府會對商品房庫存進(jìn)行“再配置”（即配租、配售）和“再定價”，使得實(shí)際效果與市場預(yù)期的“去庫存”有一定偏差。優(yōu)先收購地方城投的庫存可能是阻力最小的方向。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年11月末，商品房待售面積7.3286億平方米，同比增長12.1%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

　　在此背景下，存量房“收儲”仍是穩(wěn)住樓市的重要手段。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，2025年要盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。預(yù)計隨著政策的不斷完善和落地城市的增多，“收儲”工作將進(jìn)一步加速推進(jìn)。

　　“收儲”政策不斷升級

　　“收儲”最早可追溯至2022年。當(dāng)年7～10月，鄭州、濟(jì)南、西安、長沙、蘇州等城市探索通過城投平臺收購存量房源，將其用作人才公寓或保障性住房。

　　彼時，城投機(jī)構(gòu)收購存量房的資金來源主要為自籌和政府補(bǔ)貼，如鄭州、濟(jì)南等城市的“收儲”方案明確，項目資金100%自籌。

　　2023年1月，央行創(chuàng)設(shè)1000億元租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市開展試點(diǎn)，支持批量收購存量住房用作保障性租賃住房。

　　1年多時間過去，試點(diǎn)城市“收儲”進(jìn)展緩慢。據(jù)央行網(wǎng)站披露，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元。

　　2024年，房地產(chǎn)面臨更大的去庫存壓力，“收儲”力度加大。

　　5月17日，國務(wù)院副總理何立峰表示，商品房庫存較多城市，政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。當(dāng)日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款予以配合。

　　隨后，央行于6月12日召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也在積極推動落實(shí)，并將實(shí)施范圍擴(kuò)展至“縣級以上城市”。

　　截至6月末，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元。

　　9月24日，央行將3000億元保障性住房再貸款中，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，進(jìn)一步增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵。

　　10月12日，財政部發(fā)文，支持用專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。

　　全國多地快速響應(yīng)“以購代建”，地方政府“下場收房”的嘗試逐漸展開。目前已有超過32個城市發(fā)布“收儲”細(xì)則，包括廣州、杭州、合肥等高能級城市。

　　從細(xì)則來看，大部分地方政府對于收儲房源的要求是：已建成未出售存量商品房，已取得竣工驗(yàn)收備案證明，可辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，滿足金融機(jī)構(gòu)貸款要求，權(quán)屬清晰可交易。房源處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位。

　　大部分地方要求收儲房源的單套建筑面積小于120平方米，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項目。其中，廣州要求收儲面積“小于90平方米”；深圳要求 “小于65平方米”，主要因?yàn)榇媪渴召徱獫M足當(dāng)?shù)貙ΡＵ闲宰》康淖畹兔娣e標(biāo)準(zhǔn)。收購后用于配租的普遍要求在65～70平方米以下，收購后用于配售的相對更為寬泛，區(qū)間在50～120平方米。

　　這些要求，說明地方政府對保障房質(zhì)量的重視，但實(shí)際上也提高了收購門檻。

　　目前各地確定“收儲”價格有兩種模式：一是以同地段保障性住房重置價格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建安成本等合理支出，以及不超過5%的經(jīng)營利潤測算確定收購價格，代表城市為沈陽；二是以同區(qū)位商品房價格5折左右進(jìn)行配售的情況推算，代表城市有西安、福州。

　　中國房地產(chǎn)報記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分城市“收儲”仍處于前期摸排需求階段，實(shí)際落地尚需一定時間。一方面是符合“收儲”要求的項目數(shù)量有限，另一方面是開發(fā)商低價出售意愿不高。

　　困難與突破

　　鄭州作為最早探索收購存量房用作保障房的城市之一，目前去庫存效果逐漸顯現(xiàn)。

　　2022年以來，截至2024年5月，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)通過全資子公司鄭州城發(fā)安居有限公司累計收購81個存量項目，累計10.6萬間房源，總建筑面積428萬平方米，共計支付交易金額338億元。

　　這些項目將全部改造成保障性租賃住房，目前已有3.27萬間作為人才公寓投入市場。

　　今年以來，鄭州也在探索收購存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日，鄭州推出首批配售和預(yù)配售型保障房1999套，成為全國率先開啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。11月7日，鄭州發(fā)布第二批配售型保障性住房配售公告，共計2325套房源。

　　近期，重慶、蘇州、武漢、長沙、樂山等10余個城市收購存量房項目落地。但多數(shù)城市收購數(shù)量在500～5000套范圍，與鄭州的10萬套相比進(jìn)展緩慢。

　　比如，重慶工行向嘉寓公司發(fā)放貸款，支持收購1000余套保障性租賃住房，通過“較低租金+靈活期限”等精心設(shè)計，已開業(yè)項目實(shí)現(xiàn)“滿租”。

　　12月10日，郵政儲蓄銀行湖南省分行為長沙市政府選定的收購主體發(fā)放1億元住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持其收購436套存量商品房用作配租型保障性住房。

　　12月3日，農(nóng)發(fā)行樂山市分行向樂山市國有企業(yè)投放四川省首筆支持“收儲”貸款，總授信8億元，支持收購2994套商品房用作保障性租賃住房。

　　據(jù)廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)，截至11月底，廣西已完成協(xié)議收購存量商品房用作保障房2876套、面積30.13萬平方米。

　　11月以來，合肥安居集團(tuán)已收購存量商品房5733套、58.9萬平方米，通過精準(zhǔn)對接科技企業(yè)、科研院所、高校等住房需求。

　　10月31日，工行、中行河北省分行組建銀團(tuán)貸款，為保定市國控集團(tuán)下屬企業(yè)發(fā)放貸款，用于支持收購存量房用作配租型保障性住房，涉及主城區(qū)1895套存量商品房。

　　從這些城市來看，多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房。根據(jù)政策要求，“收儲”要按照市場化原則運(yùn)作，保障性住房要遵循“保本微利”原則。

　　數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年50個重點(diǎn)城市租金回報率為2.03%。央行數(shù)據(jù)顯示，6月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率3.65%。

　　中指院認(rèn)為，“收儲”的資金成本在3%左右，考慮到改造、運(yùn)營等成本，實(shí)際成本可能更高。“收儲”存量房用作保租房，需要財政貼息、收購價格打折等配合才能實(shí)現(xiàn)收益平衡。用作配售型保障房，則需要折價收購。

　　“與存量商品房‘收儲’相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整、后續(xù)運(yùn)營、成本收益核算等工作比較精細(xì)，需要各部門加強(qiáng)合作。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，考慮到收儲房源投入運(yùn)營后的資金回報率，目前收儲階段的資金成本還可以進(jìn)一步調(diào)降。

　　華泰證券分析師陳慎認(rèn)為，“收儲”工作難點(diǎn)在于匹配和交易，房企能否接受“收儲”價格是個未知數(shù)。若收購價格太低距離現(xiàn)金流平衡點(diǎn)太遠(yuǎn)，即使房企現(xiàn)金流壓力再大，也會顯著影響房企出售意愿。同時，較低的配售型保障房價格，可能會影響周邊商品房市場價格。

　　陳慎建議，在收購商品住宅之外，或可適當(dāng)加大其它業(yè)態(tài)的摸排，如閑置商業(yè)、閑置公寓、閑置廠房、閑置宿舍等。在重點(diǎn)城市，由于市場環(huán)境變化以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，市場上存在較多的多元商品房業(yè)態(tài)，其成本低于商品住宅，且在房企庫存中流動性較差，房企的處置意愿和議價空間都相對較大，有助于解決房源匹配問題。