樓市減稅進入史上最低階段，是“真金白銀”的大禮包

       國家最新稅費政策調整對購房者和房企來說，是“真金白銀”的大禮包。

　　11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確多項支持房地產市場發展的稅收優惠政策。

　　在契稅方面，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

　　在土地增值稅方面，將各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。根據稅務總局于2010年發文明確的各地區預征率下限，其中：東部地區為2%，中部和東北地區為1.5%，西部地區為1%。此次調整后，東部地區為1.5％，中部和東北地區為1％，西部地區為0.5％。

　　從當前情況來看，房地產市場的交易稅負已經走到了歷史上最低的階段，尤其是一線城市改善性需求的交易稅負擔大幅下降。中信證券認為，這充分體現了政策解放思想，力促止跌回穩的積極態度。在對房地產市場的預期再次產生分歧的關鍵時刻，新的政策能夠避免市場再次轉冷。另一方面，這也是十多年來第一次出臺專門針對開發企業的稅收減免政策，不僅匹配開發活動毛利率下降的事實，有利于開發商專門聚焦高質量營建，也有利于低毛利的開發企業盈利彈性恢復。

　　在本輪改革之前，全國除北上廣深之外的城市，購買90平方米以下房屋的契稅為1%，90平方米以上房屋分首套和二套分別為1.5%和2%。在一線城市，二套房的契稅則為3%。此次改革主要指向兩點，首先是1%的優惠稅率的適用范圍從90平方米擴大到140平方米，其次是北上廣深的二套房稅率也統一到了2%。綜合來看，政策開始實施后，中大戶型契稅減免多，小戶型減免少（90平方米以下無影響）；一線城市契稅減免多，其他契稅減免少。根據中信證券各城市成交數據統計，當前一線城市成交存量房套均在100平方米左右，90平方米至140平方米是主力成交戶型區位段，因此政策對需求減負作用明顯。

　　增值稅方面，在改革之前，一線城市（北上廣深）兩年以上的住宅出售，針對非普通住宅要按照差額5%征收增值稅。此次政策降低了一線城市住房交易增值稅，即在北上廣深交易滿2年的住宅，無論大小都不再征收增值稅。

　　而在土地增值稅方面，本輪改革將其預征率下限在全國范圍調低0.5個百分點。同時，大戶型低容積率項目預計也可以享受普通標準住宅銷售增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅的規定。土地增值稅是房地產企業納稅金額最高的稅種，2024年上半年保利發展和招商蛇口的土地增值稅相當于公司歸母凈利潤的25%和50%。

　　在全面執行新規之后，政策有望對房企帶來不同程度業績增厚，平均可達8%至15%，毛利率較低的公司業績上行彈性更大。