住房交易全面降稅利好市場交易，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務困難

       房地產(chǎn)相關稅收優(yōu)惠政策如期而至。

　　11月13日，財政部、稅務總局和住建部聯(lián)合發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，針對多項房地產(chǎn)稅收政策進行優(yōu)化調(diào)整。

　　從政策內(nèi)容來看地，加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求。降低土地增值稅預征率下限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務困難。

　　實際上，市場對此早有預期。財政部部長藍佛安此前在十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發(fā)布會上曾透露，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

　　此次政策的出臺，也是上述政策的具體措施落地。

　　加大住房交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠力度

　　根據(jù)新政，在契稅方面，全國范圍內(nèi)對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%稅率繳納契稅。面積為140平方米以上的，家庭首套和第二套住房分別按照1.5%的稅率和2%的稅率征收契稅。

　　對于一線城市，其稅率可從3%下調(diào)至1%。以上海為例，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，目前上海面積段在90-140平方米的新建商品住宅套均總價為628.76萬元/套。如果以600萬元/套計算，調(diào)整前契稅最多繳納18萬元，調(diào)整后為6萬元，新政實施后可節(jié)省12萬元，減負效應明顯。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，契稅下調(diào)將直接激活中大戶型房子認購，是對改善型住房需求的實實在在提振。同時利好一線城市住房交易，進一步降低購房成本，和助力市場進一步向好。此外，房企的中大戶型住房交易明顯會拉升，利好11月中下旬及以后的營銷工作。房東中大戶型房子的市場吸引力會增加，利好二手房掛牌量的消化。

　　增值稅政策方面，新政明確北京、上海、廣州和深圳四個城市中，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　此前，未取消普通住宅和非普通住宅標準的一線城市，非普通住宅增值稅施行差額征收，稅率為5%。如果將一套已經(jīng)購買2年以上的非普通住宅，現(xiàn)在以1000萬元的價格出售，當年購買該套房子的原值為800萬元。按此前標準，需要繳納增值稅10萬元｛（1000萬元-800萬元）*5%｝，新政后相當于節(jié)省了10萬元稅費，降低了二手房交易買賣雙方的價格分歧。

　　嚴躍進認為，新政體現(xiàn)了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導向，會促進一些次新房和好房源的加快掛牌。對于優(yōu)化二手房交易結構，提振二手房交易等都有積極的作用。

　　據(jù)悉，上述政策自2024年12月1日起執(zhí)行，12月1日前個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，符合新政規(guī)定的可按新政策執(zhí)行。

　　降低土地增值稅預征率下限

　　新政除了利好市場交易外，也緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的財務困難。

　　一是，將各地區(qū)土地增值稅預征率下限，統(tǒng)一降低0.5個百分點。

　　根據(jù)有關負責人介紹，與房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應，我國土地增值稅實行預征制度。為充分發(fā)揮土地增值稅預征的調(diào)節(jié)作用，稅務總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。 此次調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5%，中部和東北地區(qū)為1%，西部地區(qū)為0.5%。

　　二是，對于取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

　　據(jù)中信證券測算，在全面執(zhí)行新規(guī)之后，政策有望對房企帶來不同程度業(yè)績增厚，平均可達8%-15%，毛利率較低的公司業(yè)績上行彈性更大。由于土地增值稅的具體執(zhí)行標準尚未出臺，故而理論上業(yè)績增厚可能只針對未來一些新項目而言。當然，較之利潤表而言，現(xiàn)金流量表對于房企更加重要，且預計預征率的下調(diào)對開發(fā)企業(yè)的影響會更快體現(xiàn)出來。

　　《丁祖昱評樓市》指出，當前不同房地產(chǎn)項目的增值水平發(fā)生結構性分化，有的房地產(chǎn)項目增值率下降幅度較大，有必要對預征率下限作出調(diào)整，以便給各地科學調(diào)整預征率預留空間，從而緩解房企資金壓力，調(diào)節(jié)企業(yè)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。