史上超猛！房貸利率“2”時代來了，將帶來樓市的“暖冬”行情

　　史上最低的房貸利率時代，來了。

　　10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，均較此前下降0.25個百分點。

　　至此，今年以來，5年期以上LPR已經下調了60個基點，即從年初的4.2%下調至當前的3.6%。下調次數、幅度均達到2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最高水平，體現了當前央行通過貨幣政策，助力房地產市場“止跌回穩”的決心和魄力。

　　本次降息在預料之中，但力度之大又超乎預料。自9月26日中央政治局會議開始，管理層不斷強化積極貨幣政策、降低貸款成本的信號。在10月18日中央五大部門會議上，再次明確了降低LPR的信號。

　　隨著新一輪LPR下調，全國多地商業銀行房貸利率將步入“2”時代。

　　以一線城市廣州為例，目前廣州首套房主流商業貸款利率為3.1%（LPR-75個基點），按照10月LPR下行0.25個百分點計算，將下調至2.85%。部分銀行給出的廣州首套房商貸利率則低至LPR-85個基點，如匯豐銀行、渣打銀行的2.85%，此次下調后，廣州部分銀行首套房貸利率或將低至2.6%，低于當前首套房公積金貸款利率2.85%。

　　以上海為例，此前執行首套房商貸利率為3.4%（LPR-45個基點）、二套房商貸利率為3.8%（LPR-5個基點）及3.6%（重點區域，LPR-25個基點），此次調整后，上海首套房貸利率將降至3.15%、二套房貸利率為3.55%、3.35%（重點區域）。重點區域包括自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策。

　　北京此前執行首套房、二套房商業貸款利率分別為3.4%（LPR-45個基點）、3.6%（五環外，LPR-25個基點）及3.8%（五環內，LPR-5個基點）。此次LPR調降后，北京首套房商貸利率將調整為3.15%，二套房商貸利率調整為3.35%（五環外）及3.55%（五環內）。

　　此次調整后，深圳首套房商貸利率將調整為3.15%（LPR-45個基點）；二套房商貸利率為3.55%（LPR-5個基點）。

　　二線城市中，此次LPR調降后，青島首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個基點），杭州首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個基點），南京首套房商貸利率將降至2.7%（LPR-90個基點）。

　　東莞目前首套房商業貸款利率最低2.9%，僅略高于當地首套房公積金貸款利率2.85%，此次LPR調整后，首套房貸利率可低至2.65%，將低于公積金利率。

　　“目前除北京、上海和深圳房貸利率還可能會停留在‘3’字頭，全國其他城市房貸利率均進入到‘2’字頭行列，說明房貸利率調整已進入持續寬松和歷史寬松階段。”易居研究院副院長嚴躍進表示。

　　盡管目前北京、上海、深圳商業房貸利率尚未進入“2”時代，但在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，一線城市房貸利率仍有下調空間，未來也會步入“2”時代，因為現在一線城市穩定房地產市場的壓力最大。

　　值得關注的是，當前首套房、二套房公積金貸款利率平均為2.85%、3.325%，在7月、10月LPR兩次下調后，公積金貸款利率與商業貸款利率的利差進一步收窄。此次LPR下調，或將推動公積金貸款利率的再次調整，從而帶動購房者購房成本進一步下降。

　　本次降息，也會直接影響存量房貸利率。到明年1月，房貸利率將會迎來新一輪調整周期，進一步降低購房者月供壓力。

　　以北京某存量房貸借款人重定價日為每年1月1日為例，目前房貸利率為4.75%，今年10月25日，商業銀行批量將房貸利率在LPR加點調整至減30個基點，該房貸利率下調為3.9%；到2025年1月1日重定價日，在5年期以上LPR保持3.6%不變情況下，該房貸利率將下調為3.3%。

　　兩次下調后，該借款人的房貸利率累計下降1.45個百分點。按照100萬元貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元，每月月供減少超過800元。

　　李宇嘉表示，大幅度降息能夠帶來市場需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個基點，帶動了今年一季度樓市“小陽春”。因此，此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購、限貸，稅費政策調整，首付比例調整等等，將帶來四季度樓市的“暖冬”行情。

　　尤其是9月30日央行明確了存量房貸利率調整規則，即隨時可以和銀行協商，盡快將存量房貸利率降至最低。這將極大提振購房者貸款申請的積極性，對樓市穩定具有較大作用。

　　存貸低利率時代已經全面到來。

　　就在10月18日，人民幣存款掛牌利率（活期、定期）再次全面下調，這是今年以來主要商業銀行第二次下調人民幣存款利率。自2022年4月存款利率市場化調整機制建立以來，存款掛牌利率下調已進行了五輪。

　　國家統計局發布的三季度經濟數據顯示，9月份，我國新發放企業貸款加權平均利率約為3.63%，比上年同期低約21個基點；新發放個人住房貸款利率約為3.32%，比上年同期低約78個基點，均處于歷史低位。

　　據此計算，此次LPR調整后，新發放個人住房貸款利率將下調至3.07%，這是全國平均房貸利率，已經達到“3”的臨界點，“2”時代指日可待。

　　10月18日，央行行長潘功勝在2024金融街論壇年會上表示，預計年底前視市場流動性情況，擇機進一步下調存款準備金率0.25～0.5個百分點。

　　這意味著，四季度，央行在貨幣政策方面的寬松力度可能會繼續加大，降準、降息的空間仍然存在。

　　“展望未來，著眼于促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調空間。”東方金誠首席宏觀分析師王青預計。

　　光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，從空間看，目前國內低物價環境、海外政策轉向，國內降息、降準等常規工具空間充足，加上金融體系穩健運行，LPR利率仍有調降空間。