放開商品房價格管控，已有18個城市走到了前頭

       今年以來，越來越多的城市已不再對新建商品住房銷售價格進行指導，明確開發企業可自主定價銷售商品房。

　　9月30日，內蒙古呼和浩特市住建局發文宣布，自2024年10月1日起，取消新建商品住房銷售價格調控限制，由企業根據市場定價銷售，銷售過程中可自主調整價格，并以實際銷售價格辦理網簽備案。

　　9月29日，深圳住建局等四部門聯合發文，其中在優化商品住房和商務公寓價格備案流程方面提出，商品住房和商務公寓項目由房地產開發企業自主合理確定銷售價格，并報市場監管部門備案，抄報區級住房建設部門。此舉也意味著，深圳正式取消了限價措施。

　　業內人士認為，如今在多地取消或放松限價的趨勢下，未來新房價格也將逐步回歸市場化，這一方面能夠給予企業更高的定價自由，更好的提高去化和回款，另外一方面也鼓勵市場“優質優價”提升優質項目的盈利空間與預期。

　　年內18地取消或放松商品房限價

　　據中房網不完全統計，2024年至今，全國至少已有甘肅省蘭州市、慶陽市、白銀市、天水市，廣東省深圳市、珠海市、陽江市，河南省鄭州市、信陽市、開封市尉氏縣，安徽省蕪湖市、淮南市，福建省寧德市、石獅市，遼寧省沈陽市、內蒙古呼和浩特市、江西省南昌市南昌縣，云南大理白族自治州等18地取消或放松“限價”。

　　其中，廣東省深圳市、甘肅省慶陽市、白銀市、天水市、蘭州市，河南省信陽市、鄭州市、開封市尉氏縣，福建省寧德市、石獅市，遼寧省沈陽市和內蒙古呼和浩特市明確表示，不再實施新建商品房銷售價格指導，即取消銷售限價。而安徽省淮南市、江西省南昌市南昌縣、云南大理白族自治州雖未明確提到取消限價，但均表態企業可按市場行情合理定價。

　　此外，廣東省陽江市、珠海市，安徽省蕪湖市等城市，通過縮短備案價格調整時間間隔、取消樓層差價限制等措施對限價政策進行了優化。

　　取消價格管控是大勢所趨

　　事實上，取消或放松商品房限價，可以有價格上調或者下降兩層含義。

　　回顧過去，商品房限價政策的推出，最早可以追溯至2010年。彼時政策的目的主要是在房地產行情高漲時期，防止房價無序上漲，遏制投機炒房行為，保障剛性住房需求。所以當時的限價政策以“限漲”為主。

　　而2021年下半年以來，隨著房地產市場環境的變化，部分債務壓力較大的房企為了快速回籠資金緩解流動性壓力，開始對樓盤進行大幅降價，造成市場混亂和購房者不滿情緒蔓延，此后“限跌令”登上歷史舞臺。

　　從“限漲令”到“限跌令”的轉變，反映出房地產市場已由昔日的高溫狀態步入當前的調整期。實際上，近幾年房地產市場供求關系已發生重大變化，而限價相關政策已不再適應當前房地產市場環境。與此同時，近兩年監管部門多次強調要建設“好房子”，這也需要匹配的政策給予支持。在多重因素影響下，限價相關政策的取消也是大勢所趨。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，一方面，當前房地產市場仍在調整中，新房銷售不振，房企面臨資金壓力，有降價銷售盡快回款的訴求，放松甚至取消新房限價，有利于提高開發商定價的自主性。另一方面，在改善性住房需求和建設“好房子”要求下，放松甚至取消一些優質項目的價格限制，客觀上可以助力提振當地的房價預期。

　　麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙亦表示，短期來看，當前新房庫存量大，市場面臨一定的去化壓力，取消限價或使得房企針對去化不佳的項目降價跑量，回籠資金。長期看，限價政策的取消有助于促進房價由市場供需決定，進入市場的自由調節，從而尋求當前供需關系之下的房價合理值。

　　58安居客研究院院長張波認為，取消限價與中國目前正在構建的房地產發展新模式方向吻合，與黨的二十屆三中全會對于房地產發展的精神保持一致。房地產“雙軌制”的發展路徑，既要求加大保障性住房建設和供給，以滿足工薪群體的剛性住房需求，也要求能支持城鄉居民多樣化改善性住房需求，而采用市場化推進，正是配合多樣化的改善性需求的產品的根本手段。只有新房價格的市場化，才能推進開發行業在建設過程中更注重對用戶的研究，用不同價格段的產品來迎合不同客戶的需求。

　　整體而言，商品房限價管控措施逐漸退場后，未來各地房價表現也將更趨分化、市場化。