銀行中報揭地產資金動向:個貸下降開發貸提高

      透過銀行半年報數據和壓力測試可以發現，上半年的地產調控政策在需求端已經產生些許抑制效果，但是開發端的需求依舊旺盛。

　　房貸深度體檢結果樂觀

　　近期，隨著各大上市銀行的中期業績發布會陸續在各地舉行，在和媒體的一問一答中，銀行房地產貸款重度壓力測試結果已經初露端倪。

　　上周一，在民生銀行中期業績報告會上，民生銀行授信評審部總經理石杰對在場媒體表示，該行已經在內部進行了重壓力測試。其假設情況為房價下降30%、利率上漲162個基點、信貸規模減少40%以及國內生產總值下滑1.5個百分點的情況下，民生銀行仍可以保持盈利。同時，即便按房價下降40%計算該行也可以維持盈利，風險在可控范圍內。

　　8月18日，在交通銀行中期業績報告會上，該行副行長錢文揮對外表示，交行已經按照房價下跌30%、40%、50%三種假設情況進行了壓力測。其結果表示，和之前最高跌幅30%的假設測試結果類似，即使在極端情況下，房價下跌50%，對該行的不良貸款率的影響依舊有限。

　　另據消息稱，招商銀行和建設銀行方面的情況也均比較類似，在目前的測試范圍內，不良率的上升空間有限，風險可控。

　　和上次房價最多下跌30%的假設不同，此次被假定的最極端跌幅上升到了60%。同時，消息還稱，監管機構還計劃對北京、上海、深圳、重慶、南京、杭州、廣州等7個房價前期上漲較快、風險較高的重點城市開展后續壓力測試。

　　“這是一個被平均了的結果，不同的城市的情況應該差異較大，京、滬等地的分支行的影響可能要比這個結果嚴重。”一位不愿透露姓名的地產公司副總經理對記者表示。

　　北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒則對記者表示，目前的壓力測試結果可能并不客觀，因為在地產行業很多資金最初并不是以開發房地產的名義從銀行貸來的，挪用現象較為嚴重。

　　“如果對銀行資產狀況影響不大，對于房地產的調控政策執行的態度將更為堅決，更為徹底。”《證券日報》記者在采訪過程中發現，這是投資者和地產商共同的一種心理，也是銀行房貸二次體檢備受關注的一大原因。

　　抑制需求端效果初顯

　　無論是房貸壓力測試，還是銀行多套房房貸政策的變化，政府對于房地產的調控政策已經從宏觀面上轉向了具體的細節。在此過程中，觀望、言論、判斷充斥著整個市場，沒有人能為此下一個確鑿的結論。但是，從最新的銀行半年報數據中，依舊暴露出一些無法掩蓋的事實。

　　半年報數據顯示，中信銀行在報告期末的房地產開發業貸款余額為604.98億元，占比達到6.33%，比去年年末的余額增加了141.86億元，占比增加了0.7個百分點。但該集團的個人住房按揭貸款的占比則較上一報告期有小幅下降。

　　招商銀行在報告期末的房地產業貸款金額為1116.20億元，比2009年年末增加了210.93億元，占比達到8.39%。住房按揭貸款總量在六個月內有所上升，但占比則下降了0.28%。

　　民生銀行半年報則顯示， 該行零售貸款中，住房抵押貸款余額較2009年12月31日的數據上升了6.51%，但占比則下降了10.28%。而其房地產也的貸款則比去年年底增加了180.04億元，占比也有小幅上漲。

　　“這說明，隨著銀行叫停二套房、三套房貸，個人住房按揭貸款業務確實受到了一定的影響，但是目前的數據波動還不明顯。”一位銀行業分析師對記者表示。

　　東莞證券銀行業分析師寧宇則對本報記者表示，房地產調控是在4月中才開始的，有一定滯后性。同時，可能銀行對原有項目貸款還是繼續提供信貸支持，只是在部分新項目貸款上予以一定控制，既避免緊縮幅度過大形成不良貸款，又能適當控制風險。因此，調控的成果顯示在需求端尤其是壓制投機需求來控制風險，相應數據反映在房地產相關貸款上可能主要是個人按揭貸款。

　　確實，三家全國性股份制商業銀行的半年報同時出現了個人住房抵押貸款在總貸款中的占比卻較之前下滑的現象并非偶然，這可能意味著，政府的調控措施在抑制投機性購房的方面已經開始顯示了作用。但是，依舊增長，并且占也在同部提高的房地產開發商貸款數據則表明，國內目前的房地產開發勢頭依舊旺盛。