22城率先試點(diǎn)房屋養(yǎng)老，推進(jìn)如何？

　　22城將率先試點(diǎn)房屋三項(xiàng)制度，為下一步推廣蹚出一條路徑。

　　8月21日，在上海市十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議（擴(kuò)大）上，上海市市長(zhǎng)龔正明確，上海將探索實(shí)施房屋三項(xiàng)制度，2025年全市推開(kāi)。

　　“截至2023年底，上海全市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米，大量房屋開(kāi)始步入‘中老年’。”龔正表示。

　　實(shí)際上，除了上海，目前全國(guó)還有21個(gè)城市正在開(kāi)展房屋三項(xiàng)制度試點(diǎn)，如青島市先行先試房屋定期體檢制度；濟(jì)寧市積極推進(jìn)房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度試點(diǎn)工作；煙臺(tái)市探索建立城市住宅養(yǎng)老金、城市住宅體檢、城市住宅保險(xiǎn)等制度，萊山區(qū)率先試點(diǎn)。還有一些城市如江蘇泰州、寧波等已有了一些實(shí)施方案、經(jīng)驗(yàn)。

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，目前，一些試點(diǎn)城市主要在房屋保險(xiǎn)方面實(shí)施較多，在構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制上有了一定突破，外界關(guān)心的房屋養(yǎng)老金籌錯(cuò)方面未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，一些城市則主要在個(gè)人住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金續(xù)繳方面找到了一些方法。

　　“試點(diǎn)城市也需要摸索房屋養(yǎng)老金籌集方式，這需要一定時(shí)間。”中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)一人士表示。

　　另外，隨著該話(huà)題刷屏，一些行情被引爆。8月26日、27日，房屋檢測(cè)龍頭國(guó)檢集團(tuán)、上海建科、建科股份等，連續(xù)兩日出現(xiàn)漲停行情，“存量房檢測(cè)市場(chǎng)規(guī)模超900億元，房屋養(yǎng)老金落地有望加速需求放量。”國(guó)盛證券認(rèn)為，“房屋安全保險(xiǎn)”作為房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制三項(xiàng)制度之一，后續(xù)預(yù)計(jì)將在更多省市鋪開(kāi)，屆時(shí)還將帶動(dòng)工程質(zhì)量保險(xiǎn)評(píng)估需求上行。

　　22城，試點(diǎn)展開(kāi)

　　房屋養(yǎng)老金制度的提法并非今年才出現(xiàn)。早在2022年，政府層面就多次提及要研究建立房屋養(yǎng)老金制度。2023年以來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部更是多次公開(kāi)表態(tài)，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度。

　　兩年多時(shí)間，表述從“研究”到“探索”再到“推進(jìn)”，這也意味著房屋養(yǎng)老相關(guān)制度落地進(jìn)度條正在加速。

　　所謂 “房屋養(yǎng)老金”，指的就是房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、維護(hù)、維修，乃至更換重建的費(fèi)用。在城市更新時(shí)代，這其實(shí)是非常緊迫、非常有必要的。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)有接近20%的既有房屋建成年份超過(guò)30年，這意味著，這些房屋都將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，并且這一比例還將不斷增加，預(yù)計(jì)到2040年前后，有近80%房屋將進(jìn)入“中老年”階段。

　　其中，2000年前建成的老舊居住小區(qū)約16萬(wàn)個(gè)，相關(guān)居民超4200萬(wàn)戶(hù)，總建筑面積約40億平方米。據(jù)《2004年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2004年末全國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積149.06億平方米，其中住宅建筑面積96.16億平方米，占64.51%。這意味著，根據(jù)老舊小區(qū)定義“城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上”，“舊改”潛在存量規(guī)模在2024年將達(dá)到96億平方米。

　　而這些老舊小區(qū)，主要集中于一、二線城市的老城區(qū)，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟(jì)南等地為多。

　　根據(jù)貝殼樓盤(pán)字典數(shù)據(jù)，老舊小區(qū)數(shù)量最多的3個(gè)城市為上海、成都、北京，老舊小區(qū)的數(shù)量分別為1.4萬(wàn)個(gè)、5200個(gè)、5100個(gè)。老舊小區(qū)的數(shù)量占總體存量比重最高的3個(gè)城市為上海、濟(jì)南、北京，20年以上老舊小區(qū)占比分別為61%、49%、47%。

　　不管是絕對(duì)數(shù)量還是占比，北京、上海這兩個(gè)超級(jí)都市的房屋老舊情況都比較嚴(yán)峻，恰恰是這類(lèi)城市面臨更大住房需求缺口和更強(qiáng)烈品質(zhì)居住訴求，未來(lái)老舊小區(qū)改造的推進(jìn)力度也將會(huì)更大。

　　這將是一筆巨大的投資費(fèi)用。據(jù)測(cè)算，僅是改造2000年前老舊居住小區(qū)，投資規(guī)模就達(dá)4萬(wàn)億元。而上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院一份報(bào)告顯示，目前全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，但累計(jì)使用資金僅占?xì)w集資金的10%左右。這個(gè)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　這也是為什么房屋養(yǎng)老金制度率先在22個(gè)一二線城市展開(kāi)試點(diǎn)的原因。這22個(gè)城市分別是：上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、沈陽(yáng)、合肥、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、寧波、無(wú)錫。試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府將公共賬戶(hù)建立起來(lái)。

　　據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)局司負(fù)責(zé)人介紹，房屋養(yǎng)老金是由個(gè)人賬戶(hù)和公共賬戶(hù)這兩部分組成，個(gè)人賬戶(hù)就是業(yè)主繳存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，按照現(xiàn)行規(guī)定來(lái)執(zhí)行。公共賬戶(hù)，則是通過(guò)試點(diǎn)城市從財(cái)政渠道來(lái)解決賬戶(hù)里資金的問(wèn)題。

　　從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)。房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)建立后，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

　　在資金使用上，個(gè)人賬戶(hù)資金，按照住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理來(lái)規(guī)定，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅的公用部位、公用的設(shè)施、設(shè)備的保修，在保修期滿(mǎn)之后的一些維修更新改造也包含其中。公共賬戶(hù)資金，主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。

　　房屋保險(xiǎn)的實(shí)施

　　部分城市已在開(kāi)展房屋養(yǎng)老金制度相關(guān)探索。記者注意到，這些城市主要通過(guò)引入商業(yè)保險(xiǎn)的模式，旨在解決住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的問(wèn)題。

　　2015年，寧波在鎮(zhèn)海區(qū)試點(diǎn)城鎮(zhèn)住房綜合保險(xiǎn)服務(wù)，由財(cái)政出資為轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)住房購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)和服務(wù)，啟動(dòng)房屋安全動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)模式。

　　這次嘗試的導(dǎo)火索是，2012年12月16日，寧波市江東區(qū)某小區(qū)一居民樓突然倒塌；2014年4月4日，位于寧波市奉化某小區(qū)一幢5層居民樓局部坍塌；兩起事件均造成人員傷亡。

　　也是在2015年，江蘇泰州市在全國(guó)首創(chuàng)“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌模式”，通過(guò)房屋維修“醫(yī)保”模式，由市級(jí)住宅維修資金管理機(jī)構(gòu)設(shè)立統(tǒng)籌賬戶(hù)，通過(guò)“政府支持引導(dǎo)、企業(yè)應(yīng)保盡保、業(yè)主自愿參保”形式，保障所有參保房屋的維修支出。

　　今年3月，廣州市發(fā)布《廣州市城鎮(zhèn)房屋安全保險(xiǎn)制度實(shí)施方案》，提出在部分條件成熟的范圍內(nèi)率先試點(diǎn)推行房屋安全保險(xiǎn)制度。該方案提出，鼓勵(lì)房屋使用安全責(zé)任人自行為房屋投保；鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社為村集體物業(yè)及村民房屋投保；鼓勵(lì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)積極籌措資金為本小區(qū)房屋購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)等。

　　據(jù)知情人士稱(chēng)，該方案落地后，有醫(yī)院、學(xué)校等公共建筑的使用單位投保，而民用建筑尤其是存量物業(yè)的投保意愿較低。

　　也是在3月，重慶首份“房屋安全保險(xiǎn)”保單已經(jīng)完成理賠，3.8萬(wàn)元賠款由人保財(cái)險(xiǎn)公司賠付到位，保障了公有房屋及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。該保單由公房管理處為其所管理的36萬(wàn)平方米公有房屋向保險(xiǎn)公司投保，由保險(xiǎn)公司提供一攬子安全保險(xiǎn)保障。

　　今年5月份，青海省首例房屋保險(xiǎn)在西寧市城北區(qū)落地。此外，浙江寧波、山東濟(jì)寧、重慶渝北、湖南長(zhǎng)沙、福建周寧等地亦有房屋保險(xiǎn)保單簽發(fā)。

　　上海的部分小區(qū)，則開(kāi)始嘗試通過(guò)結(jié)合調(diào)整物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)來(lái)完成維修資金的日常續(xù)籌，即從物業(yè)費(fèi)中抽出一部分補(bǔ)充到維修資金中。在《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中，小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集程序。

　　但房屋養(yǎng)老金的資金來(lái)源不止個(gè)人賬戶(hù)，還包括政府補(bǔ)貼、公共維修資金增值收益、土地出讓金等多種渠道。比如，寧波，對(duì)于補(bǔ)繳物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)，政府會(huì)給予一定財(cái)政補(bǔ)貼，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，具體繳存辦法為：按新建項(xiàng)目的60%繳存，剩下40%為政府補(bǔ)貼。

　　政府如何率先把房屋養(yǎng)老金制度中的公共賬戶(hù)建立起來(lái)，用政府的“幫助之手”補(bǔ)齊住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的短板，這是一個(gè)新的命題。資金來(lái)源可能并不是最難解決的，比如根據(jù)“取之于民，用之于民”思想，土地出讓金應(yīng)作為房屋安全管理的資金保障之一。根據(jù)近十年土地出讓金收支數(shù)據(jù)分析，土地出讓金累計(jì)結(jié)余量為3685.76億元，仍然存在提取空間。

　　而除資金籌集之外，完善配套法律法規(guī)、完善資金歸集和續(xù)籌機(jī)制、落實(shí)相關(guān)主體責(zé)任、建立定期檢查的全生命周期管理體系等諸多挑戰(zhàn)，都將決定著房屋“三項(xiàng)制度”能否順利實(shí)施。

　　新事物的發(fā)展往往不是一帆風(fēng)順。正如上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦所言，當(dāng)下，“房屋養(yǎng)老金”還處在試點(diǎn)階段，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上要逐步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，一是形成本地區(qū)可以實(shí)施的政策，允許政策具有地區(qū)差異性；二是對(duì)于使用的可推廣可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，也可以供其他地區(qū)借鑒，到一定階段后全國(guó)會(huì)有統(tǒng)一的政策要求。