頂層指引出爐！房地產未來五年需要關注這7方面工作

       最高級別的頂層指引出爐，房地產發(fā)展的改革路徑明確了。

　　7月21日，新華社受權發(fā)布了《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》（以下稱《決定》）全文。《決定》稿錨定2035年基本實現社會主義現代化目標，重點部署未來五年的重大改革舉措。

　　其中，涉及房地產領域的主要內容被放在“健全保障和改善民生制度體系”框架下。這也意味著，要從民生角度思考新一輪的房地產工作，特別是以下幾方面值得重點關注：

　　租購并舉

　　《決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。從表述來看，“租購并舉”是房地產未來發(fā)展中最核心的住房制度，將貫穿新一輪房地產發(fā)展的整個周期。

　　滿足剛需

　　加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。住房保障工作是健全完善我國的社會保障體系的重要組成部分。2023年8月，國務院常務會議審議通過了《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，保障性住房建設的戰(zhàn)略高度進一步提升。

　　支持改善性需求

　　“支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”近年來也反復被提及。以三中全會的戰(zhàn)略高度和推進中國式現代化發(fā)展的過程中，住房政策將針對改善性需求優(yōu)化，后續(xù)或有更多的支持措施出臺。

　　從前三點的表述來看，加大保障性住房建設和供給，完善住房供應體系，更好滿足剛性和改善性住房需求，是構建房地產發(fā)展新模式的重要內容。

　　地方調控自主權

　　根據《決定》，充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。

　　這意味著各城市將針對自身情況，對房地產現有政策進行優(yōu)化調整。以往的“一刀切”現象將不復存在，在因城施策的基礎上，更加強調精準施策、因區(qū)施策、一區(qū)（縣）一策。同樣，取消普通住宅和非普通住宅標準，將減輕居民住房消費負擔，進一步釋放購房需求。

　　改革融資方式和預售制度

　　《決定》提出，改革房地產開發(fā)融資方式和商品房預售制度。

　　作為“促進金融與房地產良性循環(huán)”的重要部分，對房地產開發(fā)融資的精細化、制度化管理，正有成為長期政策的趨勢，房地產融資協(xié)調機制也正在各地加快推進并落地。

　　同時，要完善房地產金融宏觀審慎管理，除了改革房地產開發(fā)融資方式，又與健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管密不可分，而后者與商品房預售制度息息相關。預售制度的相關改革，無疑將打破行業(yè)以往的運營模式。

　　完善房地產稅收制度

　　而《決定》中關于“完善房地產稅收制度”的提法，令市場對于房地產稅的出臺產生了更多的聯(lián)想。

　　2022年3月16日，財政部曾宣布，綜合考慮各方面的情況，當年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。2023年9月，房地產稅并未出現在十四屆全國人大常委會的立法規(guī)劃中，市場當時普遍認為房地產稅立法工作將暫緩。

　　而本次出臺的《決定》中，也對改革任務提出了一個時間目標，即：到二〇二九年中華人民共和國成立八十周年時，完成本決定提出的改革任務。

　　如果從屬性上看，房地產稅適合作為地方稅稅種。考慮到此次《決定》中，關于“增加地方自主財力，拓展地方稅源，適當擴大地方稅收管理權限”的表述，未來五年內房地產稅會不會再次納入立法計劃，我們只能拭目以待。

　　需要說明的是，房地產稅收中，不僅僅只有房地產稅，它還包括契稅、土地增值稅等多個稅種。從稅收層面看，受房地產市場供求關系發(fā)生重大變化等因素影響，近年來房地產交易稅費成本有持續(xù)降低的趨勢。而從完善角度來看，未來在房地產稅收制度方面或將有更加靈活和精準舉措。

　　優(yōu)化土地管理

　　在優(yōu)化土地管理方面，《決定》提到，優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地。開展各類產業(yè)園區(qū)用地專項治理。制定工商業(yè)用地使用權延期和到期后續(xù)期政策。

　　近年來，多地不斷優(yōu)化供給結構，通過制定一些激勵政策來盤活閑置、低效用地招商引資。而此次發(fā)布的《決定》中，明確要制定工商業(yè)用地使用權延期和到期后續(xù)期政策也成為一個看點。

　　此前，住宅用地使用權到期已經明確可以自動續(xù)期。通常工商業(yè)用地使用權期限少于住宅用地。因此，部分早期的工商業(yè)用地將面臨到期后能否續(xù)期，如今這一問題也得到了明確。但根據機構此前的調研，依據現有規(guī)定、土地續(xù)期個案和投資人意向等，工商業(yè)用地在到期前可有償續(xù)期已成為市場共識。

　　另外，還有一些與房地產相關的內容。例如，在健全推進新型城鎮(zhèn)化體制機制方面，推動符合條件的農業(yè)轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利，加快農業(yè)轉移人口市民化。

　　在深化土地制度改革中，允許農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。有序推進農村集體經營性建設用地入市改革，健全土地增值收益分配機制等內容均被寫入《決定》中。