山東縣城房價普遍攀升 滕州居首

     房地產調控政策實施以來，媒體對房地產市場的關注多集中在一二線城市。煙臺海郡置地公司常務副總裁黃繼星分析，東北三省人目前在蓬萊購房數超過2000套，多是當初闖關東的山東人。據統計，目前在膠州做買賣及打工的外地人在30萬以上，其中至少10萬人有日后在膠州買房安居的想法。

    房地產調控政策實施以來，媒體對房地產市場的關注多集中在一二線城市。然而，作為縣級城市，房地產業受調控政策影響大小？其政府官員、開發商及居民如何看待房產市場前景？揣著這些問題，記者先后到陽信、滕州、鄒城、蓬萊、膠州等地采訪。

    縣城房價近年來普遍攀升

    先說房價。陽信縣房管局局長李延河告訴記者，陽信的房地產業2007年起步。但房價近年來連續攀升，每平方米價格2007年為1200元，2009年1850元，今年達2350元，小高層還略高些。

    記者調查的城市房價近幾年普遍攀升，今年5月后大多繼續小幅攀升。而從絕對價格看，陽信最低，滕州、蓬萊每平方米4000元或以上，滕州今年開盤的樓宅，最高的賣至 5490元/平方米。調查發現，縣城房價不是百姓議論的焦點。據膠州市建設部門的一項民意調查，80% 以上的市民認為當地房價還會繼續上漲，只是漲幅大小的問題。再說地價。縣城地價近幾年也連續攀升，但有的縣近幾個月略有回縮。每畝地價最低的仍然是房地產起步較晚的陽信，均價約30萬元 /畝，最高的一塊地拍賣到39萬元。地價最高的是蓬萊，自2006年一塊地突破100萬元/畝后，一直攀升。歷史最高紀錄當屬2008 年拍賣的一塊，畝價達到178萬元。今年一塊70畝的地塊，單價為153萬元。而一地產商說，他們2004年在城郊拿地的單價僅3萬元。

    第三是開工面積，這些縣城普遍比去年加大。 其中滕州2009年開工面積200萬平方，今年預計將達50萬平方米。鄒城去年開工面積40萬平方米，今年迄今為止批準的開工面積已達70萬平方米。

    多個城市均未給出今年以來確切的銷售數字，但從記者采訪所獲材料分析，情況略有差別，地角不同的樓盤銷售情況不盡相同。 大體為：以居民改善性和農民進城為目的的購房未有明顯減少，有的樓盤還出現了晝夜排隊購房的情形。但以投資、度假、養老為目的外地人購房，有一定的觀望，主要表現在膠州及蓬萊城郊部分片區。

    開發商“下移”跡象明顯

    記者采訪中獲悉，開發商向縣城轉移跡象明顯。

    據測算，5個縣級城市平均今年新注冊或入駐的房地產企業數在原企業數的10%左右，其中，外地公司最低占到 1/3，多的占到一半以上。在膠州，去年底有房地產企業71 家，今年新進6家。新進的企業中包括國內號稱房地產“老二”的浙江綠城及臺灣房地產“老大”寶佳。而在滕州，建設局負責同志稱，“潤恒”等著名公司今年入駐，將投巨資打造新城。

    還有一個跡象，一些重量級開發商頻頻到縣城考察。李延河告訴記者，目前在陽信從事房產開發的14家公司，多家是從陜西、海南和青島等地過來的，今年上半年，又有十幾家原在一二線城市的房地產企業前來考察。蓬萊市規劃處主任助理侯興華透露，盡管目前蓬萊尚沒有大牌房地產商入駐，但包括萬科、陽光100等企業今年都來考察過。記者注意到，新近轉移到縣級城市的開發商，國企較少，民企占大多數。在文登做度假型房地產項目開發的卓達集團總裁助理陳松的看法是，央企、國企在一二線城市很強勢，民營企業自然知趣地被“擠”出或被“逼”出。

    膠州建設局開發辦主任畢可華稱，民營開發商的這種“轉移”，說明他們對縣級城市的未來有信心。他的看法得到了青島安泰信集團市場研究部總監張百忍的認同。他認為，他們公司在青島老市區若想大發展已受限，因而把開發重點轉向周邊衛星城市，今年的開發重點就是即墨和膠州兩市及環膠州灣等大片城郊地。

    投資性購房不到10%

    調查發現，縣級城市投資性購房比例非常少。

    記者依照幾個城市建設、住房管理部門和開發商給出的數字均算，不及10% 。因地理位置不一，情況有所不同。像陽信，投資性購房比例更小。而侯興華介紹：蓬萊人投資性購房絕對高不過10% ，外地人購房投資類型多些。他披露，自己所知投資最大的購房者是從一線城市來幫助做城市規劃的一位設計師，認為蓬萊發展潛力大，現價便宜，一次性在城郊海邊買了四五套房。侯興華還說，蓬萊城區內目前基本沒有空置房。

    從購房動機分析，第一當屬改善性購房。以陽信為例，縣城人口不及9萬，還有一部分在鄉鎮上班的工作人員，這其中，在黨政機關及事業單位工作的為1.2萬人，當初房改的房子非常小，有的還沒有房改房，在鄉鎮上班的也都想日后搬到縣城住，因身份原因，皆有貸款買房資格，是目前陽信城區購房的第一主體。

    在滕州、蓬萊、膠州，外地人成為重要購房主體。滕州因從事商業的流通人口多，在滕州經商的外地人購房占了一定比例。而在蓬萊，除少部分外地人出于投資目的買房，大多數購房的外地人是外省人。本省外市購房者以地處淄博的齊魯石化在職職工為多，外省則以陜西、內蒙、東北三省人居多，多是工作、居住在重污染工業區，考慮退休后來蓬萊養老。

    煙臺海郡置地公司常務副總裁黃繼星分析，東北三省人目前在蓬萊購房數超過2000 套，多是當初闖關東的山東人。他說：“當地流行一句話：闖關東的又回來了！”“闖關東的又回來了！” 這話在膠州也流行。據統計，目前在膠州做買賣及打工的外地人在30萬以上，其中至少10萬人有日后在膠州買房安居的想法。