官方數據：新房銷售遇冷，房價降幅擴大

      5月17日，國家統計局公布的全國房地產市場基本情況顯示，1－4月份全國房地產開發投資30928億元，同比下降9.8%；新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%；新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%。

　　國家統計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長劉愛華在國新辦舉行的新聞發布會上表示，今年以來，各地區因城施策，不斷優化房地產政策，從4月份房地產領域主要數據情況看，房地產繼續處于調整期。下階段，要按照中央政治局會議精神，切實貫徹落實黨中央決策部署，結合房地產市場供求關系的新變化，人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

　　房地產開發投資同比降幅繼續擴大？

　　具體來看，在房地產開發投資方面，該指標總體處于跌幅略大區間。國家統計局數據顯示，1－4月份全國房地產開發投資30928億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資23392億元，下降10.5%。

　　諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，房地產投資信心已經接近兩年處于負增長局面，至今并未改善。一方面，土地供應規模縮減，房企待開發土地減少，加上當前新房銷售市場并未改善，房企新開工意愿一直處于低位。另一方面，今年以來，房地產開發竣工增速由正轉負，帶動開發投資降幅難以轉變。430中央政治局會議提出去庫存的政策方向，預計后續房地產開發投資信心有改善空間，但由于開發投資已經很長時間處于相對低位，房企投資謹慎性較強，短時間難以大幅度恢復。

　　從房屋施工、新開工和竣工面積看，1－4月份房地產開發企業房屋施工面積687544萬平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面積480647萬平方米，下降11.4%。房屋新開工面積23510萬平方米，下降24.6%。其中，住宅新開工面積17006萬平方米，下降25.6%。房屋竣工面積18860萬平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面積13746萬平方米，下降21.0%。

　　易居研究院研究總監嚴躍進指出，房屋新開工面積指標已經出現了連續31個月下跌態勢，近期一些企業為控成本或考慮后續市場，在開工方面節奏有所放緩。當前各地融資協調機制積極推進，對于改善房企開工能力具有積極的作用。下一步在營商環境優化、“早開工早預售”等方面會有積極的政策。另外，竣工數據下降主要是因為最近幾年投資拿地端下降導致。各地依然把保交樓或保交房工作積極推進。尤其是“保交房”概念出現，要求各地提高質量，不光要符合工程標準，也要符合居民住新房的實際需求。

　　從到位資金情況看，1－4月份，房地產開發企業到位資金34036億元，同比下降24.9%。其中，國內貸款5583億元，下降10.1%；利用外資9億元，下降46.7%；自籌資金11736億元，下降10.1%；定金及預收款10002億元，下降37.2%；個人按揭貸款4953億元，下降39.7%。

　　嚴躍進認為，資金到位情況還需要夯實相關基礎。除銀行貸款、融資協調機制外，購房市場的提振也非常關鍵。各地對于資金的關注確實要強化，尤其是要將債務預警和化解等進行結合。

　　遇冷，單月銷售面積下跌逾四成

　　新建商品房銷售方面，降幅有所擴大。尤其是單月銷售面積降幅達到了四成以上，需要引起重視。

　　國家統計局數據顯示，1－4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

　　從單月情況來看，環比和同比均處于下降態勢。根據中房網測算，4月份新建商品房銷售面積為6584萬平方米，環比下降41.73%，同比下降14.38%；新建商品房銷售額為6712億元，環比下降37.79%，同比下降27.08%。

　　嚴躍進預計，全國將有新一輪積極去庫存的政策配套。同時近期杭州臨安、云南大理對新房項目進行收購，即落實了“以購代建”模式，其有助于庫存數據的更好去化。

　　庫存方面，盡管商品房待售面積連續兩個月下降，但去庫存工作依然艱巨。根據國家統計局數據，4月末商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積39088萬平方米，增長24.5%。

　　各線城市房價同環比降幅均有擴大

　　房價方面，4月份商品住宅銷售價格總體持續下滑，同時跌幅進一步擴大，“以價換量”趨勢加速。

　　國家統計局同日公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，2024年4月份70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有6個和1個，比上月分別減少5個和持平；同比上漲城市分別有5個和0個，比上月分別減少6個和持平。

　　國家統計局表示，房地產市場繼續調整，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。

　　另據易居研究院測算，4月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.6%，同比漲幅為-3.5%；二手住宅價格指數環比漲幅為-0.9%，同比漲幅為-6.8%。

　　具體到各城市表現，新建商品住宅價格方面，根據國家統計局數據，4月份上海以環比0.3%的漲幅繼續領跑，太原和遵義以0.2%的漲幅緊隨其后；寧波以環比1.8%的跌幅位居第一，重慶、廣州和廈門并列第二，環比跌幅均為1.3%。同比方面，僅西安、上海、成都、杭州和三亞保持上漲，天津和太原持平，其余城市均處于下跌態勢。

　　二手住宅價格方面，僅昆明一個城市環比上漲，漲幅為0.2%；煙臺（-1.8%）、溫州（-1.7%）和廈門（-1.7%）位居跌幅前三位。同比方面，無城市上漲。

　　在嚴躍進看來，市場形勢出現了新變化，迫切要求有更精準更高效的去庫存政策以穩定房價和預期。近期一系列利好政策，已經在部分城市中得到積極反饋，這也恰說明去庫存正出現積極信號。預計近期還會有系列重磅政策，對于去庫存和穩房價工作具有積極的作用。

　　同時，嚴躍進認為，二手房市場繼續處于去泡沫的關鍵期，這一過程符合供求關系邏輯。近期需要關注的是，一些房東出售二手房后并不急于購置新房，后續在“賣舊”和“換新”方面需要有新的機制和措施。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，近期房地產市場利好政策頻頻出臺，4·30中央政治局會議釋放新信號“去庫存”，核心城市密集松綁限購、推出“買房可落戶”等，甚至還有部分地區開始收購存量房來改善市場供求關系，但由于長時間市場信心的不足，無論是成交量還是價格，目前并未出現明顯改善跡象。市場“買漲不買跌”的心態下，房價持續下行確實會在一定程度上加劇購房觀望情緒，行業調整尚未結束，市場恢復需要時間。預計短期價格仍然缺乏穩定上漲的動力，5月新房和二手房價格總體持續下跌，但環比跌幅有可能出現收窄或趨穩態勢。