樓市流動性危機不會引發(fā)金融危機

       2023年中國GDP增速超過5%已是定局。 2024年，中國經(jīng)濟將表現(xiàn)如何，成為世界關(guān)注的話題。

　　央行貨幣政策委員會原委員、中國社會科學(xué)院學(xué)部委員余永定近日接受中國金融四十人論壇研究部訪談時表示，2024年中國GDP可以達(dá)到5%。考慮到2023年基數(shù)，這一增長目標(biāo)是更貨真價實的5%。對于人們關(guān)心的房地產(chǎn)發(fā)展，余永定說：我并不認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重泡沫，但認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)存在資源錯配問題。

　　余永定認(rèn)為，房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)并未完成它的歷史使命，隨城市化的進(jìn)展、戶籍制度的改革，房地產(chǎn)還有進(jìn)一步發(fā)展的機會。但是在未來的相當(dāng)一段時間，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該會處于“休養(yǎng)生息”，“蓄勢待發(fā)”的狀態(tài)。

　　如何避免流動性短缺轉(zhuǎn)化為資不抵債導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，是我們在2024年面臨的最大挑戰(zhàn)。余永定說，不同國家房地產(chǎn)風(fēng)險導(dǎo)致金融危機的作用機制不同。美國的金融危機源于次貸。中國不存在次貸。數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)貸和按揭貸款在銀行貸款總額的占比為5.6%和16.4%，按揭抵押貸款應(yīng)該不會出現(xiàn)大問題。

　　由于資金周轉(zhuǎn)困難，房地產(chǎn)開發(fā)商無法向已經(jīng)交付了預(yù)售款的購房者“交樓”。“保交樓”政策是正確的，特別是對應(yīng)于剛性需求的樓盤應(yīng)該保交。但如何確保處于流動性危機、瀕臨違約、破產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司“保交樓”？如果房地產(chǎn)開發(fā)公司無法“保交樓”，雖然法理上購房者仍需償還貸款，但社會穩(wěn)定會受到影響。會不會出現(xiàn)購房者拒絕償還銀行貸款銀行的問題？為了實現(xiàn)保交樓，中央政府恐怕需要提供足夠的資金支持。

　　根據(jù)美國政府處理次貸危機的經(jīng)驗，防止房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)可以從三個方面入手：

　　第一，由政府或其他公司（一般是實力較強的國有企業(yè)）對房地產(chǎn)開發(fā)公司注入資金，換取這些公司的股權(quán)。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的舊賬，有實力的公司恐怕不愿意接手。如高善文先生所建議的，在特定情況下可以考慮對這些公司實行臨時國有化。

　　第二，購買這些公司發(fā)行的各種融資債券和為這些公司提供短期貸款，幫助這些公司解決流動性短缺問題，使之避免因流動性危機轉(zhuǎn)化為資不抵債而破產(chǎn)。

　　第三，中央和地方政府或國有企業(yè)購買一時難以出手的住房，防止房價的進(jìn)一步下跌。收購房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目資產(chǎn)防止?fàn)€尾。在此基礎(chǔ)上借鑒新加坡組屋經(jīng)驗，為公眾提供經(jīng)濟適用房和公租房。

　　所有這些解決辦法的基礎(chǔ)是中央政府的財力和中央銀行擴表的空間，外國的經(jīng)驗值得研究。“考慮到2024年房地產(chǎn)投資繼續(xù)負(fù)增長應(yīng)該是大概率事件，我以為各地還應(yīng)該放開對房地產(chǎn)銷售的各種限制。”余永定表示：“2024年中國應(yīng)該能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的流動性危機應(yīng)該不會在中國引發(fā)一場金融危機。