中泰證券：房地產行業年均需求中樞仍將維持在10.8億平方米水平

　　中泰證券近日發布的一份研究報告指出，根據其測算，房地產行業年均的需求中樞仍將維持在10.8億平方米的水平，行業整體規模仍舊穩固，在度過當下的下行期后，行業頭部效應將愈加凸顯，財務安全性高同時土儲優質的房企未來有望持續勝出，兼具價值與成長屬性。

　　報告認為，老齡化對住房需求影響有限，行業需求未被透支。中泰證券從人口結構與住房需求分拆兩個角度，采用兩種模型分別對未來我國每年的住宅潛在需求總量進行了簡單測算。根據測算結果，2023-2033年的每年住宅需求量均值約為10.8億平米，并不會出現大幅的衰退。

　　另一方面，我國建筑生命周期呈現短壽命型，存量住房折舊需求占比高。根據其選取年折舊率范圍在1.2%-1.8%之間，來計算現有住房的折舊量，經過兩種模型的測算結果均表明，存量住房的折舊將帶來較大規模的住宅需求。修正M-W模型中，謹慎、中性、樂觀情形下預計補償性住房折舊規模分別為4.5億平方米、5.62億平方米和6.75億平方米。

　　報告指出，我國正積極推動城中村項目改造，其發展也會對房地產行業的規模造成深遠的影響。通過測算城中村個數的方式計算得到城中村建筑面積。據各城市的政府網站測算得到21個超大特大城市共有3409個城中村，城中村占地面積約為10.91億平米。

　　此外，假設40%和30%的拆建比，并采用2.5為容積率進行計算，推算出城中村改造的總建筑面積約為8.18-10.90億平方米，由于城中村建設周期普遍較長，預計需求將在后續8-10年持續釋放，平均每年可帶動銷售面積0.8-1.4億平方米，每年釋放需求約占測算的住宅需求量10.8億平米的7.9%-12.6%。